聯(lián)街網(wǎng)訊：自出生以來(lái)就風(fēng)波不斷的名盛廣場(chǎng)，繼今年7月再度易主，引發(fā)小業(yè)主狂罵后，最近又傳出名盛廣場(chǎng)新東家金潤(rùn)國(guó)際與天河城百貨爭(zhēng)奪物管權(quán)，以及物業(yè)收費(fèi)問題鬧出不愉快，并由此爆出了天河城百貨去年進(jìn)駐名盛廣場(chǎng)時(shí)簽下許多“霸王”條款。

　　“目前名盛廣場(chǎng)的水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、排污費(fèi)、物管費(fèi)等都是天河城百貨在代收取，我們進(jìn)來(lái)后感覺相當(dāng)不合理。”名盛廣場(chǎng)新物業(yè)公司華誠(chéng)物業(yè)管理處主任嚴(yán)敬雄表示。而天河城百貨總經(jīng)理張佩清也承認(rèn)，物管費(fèi)確由他們?cè)诖�收，但事件未影響其與名盛廣場(chǎng)的合作關(guān)系。另外，業(yè)界分析，缺乏人才、同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重等也是天河城百貨北京路店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)未達(dá)到預(yù)期的一個(gè)重要原因。

　　天河城百貨作為租賃方卻擁有這么大的物業(yè)管理權(quán)利，這在廣州的商場(chǎng)應(yīng)該是首創(chuàng)。
　　
　　租賃方管理權(quán)過大引發(fā)爭(zhēng)執(zhí)

　　今年6月份，由一位年輕的海歸派創(chuàng)立的金潤(rùn)國(guó)際以打包價(jià)近30億元全盤收購(gòu)香港名盛地產(chǎn)旗下所有項(xiàng)目，其中包括這座在北京路步行街核心位置的名盛廣場(chǎng)。據(jù)了解，名盛廣場(chǎng)自2004年開業(yè)后，由于定位不明確，缺乏主力商家?guī)��?dòng)等原因，招租率一直達(dá)到不預(yù)期，人氣也旺不起來(lái)。幾經(jīng)周折陷入經(jīng)營(yíng)困境的名盛廣場(chǎng)，最后迫切引入天河城百貨“撐場(chǎng)”。

　　據(jù)悉，當(dāng)初為了能夠引進(jìn)天河城百貨，名盛集團(tuán)總裁陳年勝折腰簽下了許多不平等條款。天河城百貨以整體經(jīng)營(yíng)者的姿態(tài)進(jìn)駐名盛，接手名盛廣場(chǎng)一至八樓近6萬(wàn)平方米的商業(yè)面積進(jìn)行重新定位，其中1萬(wàn)多平方米自營(yíng)，其他實(shí)行代理招租，雙方合作期限為19年。業(yè)內(nèi)資深人士表示，天河城百貨名盛廣場(chǎng)店自營(yíng)商場(chǎng)每月租金僅為40～60元/平方米，這與目前北京路底鋪?zhàn)饨鹈吭?90～1500元相比，已經(jīng)相當(dāng)?shù)土�，且代理招租部分，天河城百貨也要抽�?%傭金。“而令人不解的是，出租方的名盛集團(tuán)還要倒貼2000多萬(wàn)元為天河城百貨進(jìn)駐進(jìn)行裝修，條件苛刻成這樣在其他場(chǎng)是少見的。”這位資深人士說(shuō)。

　　“名盛幾乎全托給天河城百貨進(jìn)行管理，包括由天河城百貨代收商場(chǎng)的水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、排污費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。作為租賃方卻擁有這么大的物業(yè)管理權(quán)利，這在廣州的商場(chǎng)應(yīng)該是首創(chuàng)。”得勤咨詢機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事張齡芳認(rèn)為，購(gòu)物中心招商初期引入主辦百貨來(lái)?yè)螆?chǎng)，做旺后拉升整個(gè)商場(chǎng)租金水平是比較通用的做法，但整個(gè)商場(chǎng)操盤交給了主力百貨店是比較少見的，也容易出問題。因?yàn)樽鳛橘?gòu)物中心物業(yè)管理方權(quán)力被削弱，在運(yùn)作整個(gè)商場(chǎng)調(diào)整時(shí)，往往會(huì)與百貨產(chǎn)生沖突，而難以實(shí)施。

　　而作為新東家委派的物業(yè)管理方華誠(chéng)物業(yè)主任嚴(yán)敬雄也表示，目前天河城百貨擁有太多的物業(yè)管理權(quán)力，因此物管方對(duì)名盛進(jìn)行調(diào)整、布局也有一定困難，但現(xiàn)在已和天河城百貨進(jìn)行協(xié)商，逐步收回物管權(quán)。

　　業(yè)績(jī)差影響中層干部積極性

　　作為廣州北京路面積最大的MALL，名盛廣場(chǎng)的生存經(jīng)歷可謂一波三折，從最初的美食廣場(chǎng)到最后引入百貨，經(jīng)歷五次更改定位。那么，天河城百貨進(jìn)駐會(huì)否是終結(jié)者？能否在北京路商圈延續(xù)其在天河路商圈的成功？業(yè)內(nèi)人士表示，盡管天河城百貨經(jīng)過這些年的發(fā)展積累了豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但其成功畢竟有很大一部分原因是因?yàn)楸晨刻旌映菑V場(chǎng)這棵“大樹”，而如果離開這棵占據(jù)地利優(yōu)勢(shì)的“大樹”，去“開枝散葉”則未必就一定成功，2007年天河城百貨撤出虎門就是一個(gè)例子。

　　然而，參與名盛項(xiàng)目談判簽約的天河城百貨前任董事長(zhǎng)黃啟寧也坦言，盡管名盛廣場(chǎng)前幾次轉(zhuǎn)型都不成功，但名盛廣場(chǎng)在北京路商圈核心位置，也因此具備成功轉(zhuǎn)型的可能。不過，百嘉信地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)钴娡П硎�，天河城百貨北京路店�?jīng)營(yíng)一年來(lái)業(yè)績(jī)并不理想，目前存在最棘手的是人才問題。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，天河城百貨中層管理人員是有業(yè)績(jī)提成的，但目前北京路店業(yè)績(jī)遠(yuǎn)不及總店，因此當(dāng)時(shí)許多中層干部并不愿被調(diào)到北京路店，調(diào)過來(lái)的人員猶如被發(fā)配“邊疆”，工作積極性和主動(dòng)性也大打折扣。如果這一問題解決不好，不排除會(huì)重蹈“兵敗虎門”老路。

　　此外，小業(yè)主產(chǎn)權(quán)分散也是硬傷。名盛廣場(chǎng)自2004年封頂后就一直風(fēng)波不斷。其間，為緩解資金壓力，把負(fù)一層、負(fù)一夾層、首夾層的部分商鋪賣給了小業(yè)主，并承諾可以拿到房產(chǎn)證。“拿證的時(shí)間一過再過，再加上幾次轉(zhuǎn)型定位折騰，小業(yè)主已對(duì)名盛失去信心，甚至產(chǎn)生抵觸心理。”一位小業(yè)主張先生向記者表示，而名盛管理處主任嚴(yán)敬雄也坦言，目前確有不少小業(yè)主對(duì)名盛產(chǎn)生不信任心理，甚至有的寧愿把鋪空在那里也不愿出租。這些成了名盛的硬傷，產(chǎn)權(quán)分散也直接影響了整體調(diào)整和提升效果。

　　另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是，天河城百貨要與廣百百貨實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。有資深行業(yè)專家分析，要在同一商圈共榮，兩大百貨都必須選擇差異化經(jīng)營(yíng)，更加突出自身的特色，更加注重服務(wù)的增值價(jià)值，否則將對(duì)雙方發(fā)展不利。雖然天河城百貨進(jìn)駐北京路時(shí)，一再?gòu)?qiáng)調(diào)不會(huì)照搬天河城百貨總店的模式，也不會(huì)簡(jiǎn)單模仿北京路主力商家，會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)叵�費(fèi)特點(diǎn)，以及細(xì)分后的市場(chǎng)空缺定位為時(shí)尚百貨，5~6樓區(qū)域做成體育用品工廠店，賣反季節(jié)、斷貨斷碼商品等，但從目前看，無(wú)論從商品品類、價(jià)格，仍未與北京路其他商家形成較大錯(cuò)位。