嘉都大廈，這棟位于北京CBD核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)在10月底前將正式更換主人。在將其整棟推向市場(chǎng)9個(gè)月后，復(fù)地集團(tuán)終于于近日宣布，稱其以4.55億元人民幣的價(jià)格與買方北京恒利創(chuàng)新投資有限公司(北京恒利)達(dá)成整棟交易的協(xié)議。

　　本報(bào)獲悉，該筆交易背后出現(xiàn)了政府“媒人”——北京恒利與其控股的中國(guó)中期投資有限公司(中國(guó)中期，000996.SZ)有意將嘉都大廈打造為期貨交易中心，這是朝陽(yáng)區(qū)政府愿意在其中牽線搭橋的原因。

　　折價(jià)變現(xiàn)

　　早在去年10月，嘉都大廈就作為復(fù)地在北京首次集中推介商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)之一，以2.7萬(wàn)平方米的總面積叫價(jià)5億元，均價(jià)21459元/平方米。彼時(shí)復(fù)地很期望在今年3月前將其賣出，并為此向代理行開(kāi)出了銷售總額3%的傭金比例，被稱為“京城最高”。

　　此次嘉都大廈以2.25萬(wàn)平方米的總面積作價(jià)4.55億元，比此前叫價(jià)略有折讓。且此次交易為帶租約交易，而嘉都大廈目前的出租率達(dá)到95%。

　　知情人士透露，在復(fù)地與買方北京恒利之間牽線搭橋的是朝陽(yáng)區(qū)政府，朝陽(yáng)區(qū)政府有意通過(guò)北京恒利將嘉都大廈做成期貨交易中心。

　　復(fù)地集團(tuán)華北區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)原智勇稱，由于和買方之間的協(xié)議，不方便透露關(guān)于其更多的信息，但這次交易表現(xiàn)了企業(yè)對(duì)政府的承諾和支持。

　　公告顯示了本次交易更深層次的原因，復(fù)地集團(tuán)認(rèn)為出售嘉都大廈是“按現(xiàn)行市價(jià)變現(xiàn)非核心資產(chǎn)”，并認(rèn)為其可以達(dá)到重組公司資產(chǎn)組合，改善現(xiàn)金流的目的。

　　本報(bào)記者就復(fù)地集團(tuán)重組公司資產(chǎn)組合的意圖向其提出采訪要求，但被婉拒。而就現(xiàn)金流方面，嘉都大廈目前還在為工商銀行約1.79億元的貸款做抵押。此次出售所得款凈額將先用于償還這部分貸款，其余的作為一般營(yíng)運(yùn)資金。

　　復(fù)地公告顯示，復(fù)地在這筆華北市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)銷售第一大單中可獲得97.5萬(wàn)元溢利。而原智勇稱今年復(fù)地在北京暫不開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，只會(huì)專注于現(xiàn)有項(xiàng)目的發(fā)展。

　　或有50億元融資需求

　　國(guó)泰君安分析師姚峣認(rèn)為，嘉都大廈整售帶來(lái)的收益并不足以對(duì)復(fù)地的資金狀況形成太大影響。復(fù)地若想改善其資金狀況，還需要通過(guò)發(fā)債和配股的方式。

　　復(fù)地集團(tuán)去年銷售額僅為37億港元，比2007年減少約2億元左右。同時(shí)其今年前6個(gè)月內(nèi)的應(yīng)付賬款高達(dá)10億港元，而在去年年底握有的現(xiàn)金及等價(jià)物僅為12.1億港元。

　　復(fù)地董事長(zhǎng)范偉此前表示，預(yù)計(jì)2009年資本性開(kāi)支為52 億元，當(dāng)中12 億元用于補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，40 億元用于建造開(kāi)支。

　　“預(yù)計(jì)該公司2009年還需要50億元人民幣的新融資。”德意志證券的分析報(bào)告稱。

　　事實(shí)上，早在去年9月復(fù)地就提出發(fā)行期限為5~8年的19億元公司債，用于償還部分銀行貸款及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金用途，該計(jì)劃于今年4月才獲得證監(jiān)會(huì)有條件通過(guò)。

　　而今年6月23日，復(fù)地集團(tuán)表示擬發(fā)行、配發(fā)及買賣不超逾已發(fā)行內(nèi)資股20%的額外內(nèi)資股及不超逾已發(fā)行H股20%的額外H股。這意味著復(fù)地開(kāi)始考慮接受H股比發(fā)行A股低得多的估值，獲得資金。

　　姚峣認(rèn)為，復(fù)地發(fā)債前景可以預(yù)期，而配股價(jià)如果夠低，順利完成也不是問(wèn)題。

　　但德意志證券的報(bào)告指出了融資后的風(fēng)險(xiǎn)：“由于公司凈負(fù)債已超過(guò)行業(yè)平均值，再融資會(huì)增加其流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)。若公司從資本市場(chǎng)尋求資金，選擇增發(fā)將會(huì)產(chǎn)生每股收益稀釋和預(yù)估資產(chǎn)凈值風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)行債務(wù)則會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。預(yù)計(jì)其資產(chǎn)負(fù)債表在2009年底以前不會(huì)改觀。”

　　年報(bào)顯示，復(fù)地截至去年年底的資產(chǎn)負(fù)債率為79.8%，凈資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)136%。