歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)一年多的改造后,眼下的金鷹國(guó)際除了風(fēng)光開出了法國(guó)巴黎春天集團(tuán)旗下的Gucci以及BV兩大招牌門店外,其整飭一新的商場(chǎng)中仍有相當(dāng)部分在“虛位以待”。

　　“我們要做的是百貨賣場(chǎng),這與恒隆廣場(chǎng)所做的'收租物業(yè)’模式還有不同。”王恒說(shuō)。他并不滿足于在香港上市的金鷹商貿(mào)（03308.HK）這一資本運(yùn)作平臺(tái),近期又入股了南京新百。

　　商業(yè)地產(chǎn)新布局

　　3月23日,南京新百發(fā)布公告稱,將原百貨經(jīng)營(yíng)主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng),并以定向增發(fā)方式向金鷹國(guó)際購(gòu)買旗下7家公司100％股權(quán)。根據(jù)此前公布的重組預(yù)案,金鷹國(guó)際計(jì)劃以持有的上海富得世紀(jì)投資有限公司（下稱“富得世紀(jì)”）等7家商業(yè)地產(chǎn)類公司的股權(quán),認(rèn)購(gòu)南京新百不超過(guò)4.46億股,幫助南京新百實(shí)現(xiàn)從零售百貨向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。這其中,富得世紀(jì)持有上海金鷹國(guó)際物業(yè)。

　　“最終,我們希望香港上市的金鷹商貿(mào)零售百貨業(yè)務(wù)和南京新百的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成互補(bǔ)態(tài)勢(shì)。”王恒說(shuō)。從目前的布局情況來(lái)看,金鷹國(guó)際的業(yè)務(wù)板塊分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、百貨業(yè)務(wù)、投資等,2006年3月,金鷹國(guó)際百貨業(yè)務(wù)分拆成金鷹商貿(mào)在香港主板上市。

　　“我更傾向于在商業(yè)物業(yè)中,80%為自己持有物業(yè);另外20%為租賃其他物業(yè)做商業(yè)。”按照王恒的計(jì)劃,50萬(wàn)以上的人口集中的城市中心,將比較適合10萬(wàn)平方米以上的綜合性消費(fèi)物業(yè)以及中高檔百貨的經(jīng)營(yíng)。

　　同時(shí),在王恒入股后,南京新百將實(shí)現(xiàn)從零售百貨向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。之前業(yè)內(nèi)猜測(cè),已經(jīng)擁有金鷹商貿(mào)在H股的平臺(tái)之后,“金鷹系”對(duì)南京新百的重組,是王恒希望通過(guò)借殼上市將商業(yè)地產(chǎn)推入資本市場(chǎng),從而確立商業(yè)地產(chǎn)和百貨業(yè)態(tài)并立格局。王恒亦對(duì)CBN記者確認(rèn),入股是為了避免南京新百與金鷹商貿(mào)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng),做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)主業(yè)。

　　據(jù)他介紹,盡管商業(yè)地產(chǎn)投資大、回報(bào)期長(zhǎng),但是由于其收益的穩(wěn)定性,機(jī)構(gòu)與投資者對(duì)此類股票仍十分青睞。目前金鷹商貿(mào)的流通股中,有70%被機(jī)構(gòu)投資人掌控,而自2006年3月上市之后,也沒(méi)有誰(shuí)賠過(guò)錢。因?yàn)樾袖N渠道本身是可以創(chuàng)造價(jià)值的,租金和物業(yè)具有價(jià)值;百貨品牌、電子商務(wù)以及買斷商品的經(jīng)營(yíng)權(quán)同樣可以創(chuàng)造價(jià)值。

　　“零租金”引“鳳”

　　但金鷹購(gòu)物中心在其他城市的經(jīng)驗(yàn)未能在上海成功復(fù)制。“從最初與開發(fā)商接觸,就有許多待處理的問(wèn)題,在此之前這是一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目。之后又由于著急趕工期,招商上又存在問(wèn)題。”王恒對(duì)CBN記者坦言。

　　事實(shí)上,在上海金鷹購(gòu)物中心2005年開業(yè)之前,早已于1998年封頂?shù)倪@一商辦綜合項(xiàng)目就幾易其手。對(duì)金鷹國(guó)際來(lái)說(shuō),這一進(jìn)入上海的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位保守,所以市場(chǎng)接受度有限。

　　從2006年開始,上海核心區(qū)域商鋪租金一路上揚(yáng),南京西路商圈的大型零售物業(yè)的最高日租達(dá)10美元/平方米左右。擁有9個(gè)樓盤、建筑面積約4萬(wàn)平方米的金鷹購(gòu)物中心年租金僅為330萬(wàn)元,遠(yuǎn)低于同區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　“一開始定位中高檔百貨,這和金鷹在很多城市的定位有些類似。但是在上海,尤其是夾在恒隆廣場(chǎng)、中信泰富這些高檔商場(chǎng)中間,我們發(fā)現(xiàn)中高檔百貨這條路壓根行不通。”王恒坦言之前在上海的策略過(guò)于保守。雖然項(xiàng)目的情況在去年第一季度有所好轉(zhuǎn),并“開始贏利”,金鷹國(guó)際仍然在去年4月份時(shí)決定將商場(chǎng)進(jìn)行“閉關(guān)”改造,整改預(yù)算為1.5億元。

　　“商業(yè)價(jià)值的發(fā)生不僅從投入資金看,也可以從產(chǎn)出效益看。”王恒表示,僅為了引進(jìn)Gucci品牌,他們就花費(fèi)了3500萬(wàn)元,這只是為了換取其營(yíng)業(yè)額2%的提成。

　　“最終我們與Gucci簽了長(zhǎng)租約,并提供了'零租金’,相比于一年1000萬(wàn)元的商鋪?zhàn)饨?我們更加傾向于銷售額的提成。這同時(shí)也會(huì)減少品牌商的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。”王恒坦言,他還有一個(gè)潛在的目的,就是通過(guò)對(duì)于大牌的引入,招徠更多的優(yōu)質(zhì)商戶,從而順利實(shí)現(xiàn)過(guò)渡轉(zhuǎn)型。

　　“我的開店速度一直不快,這其中主要考慮到不能稀釋經(jīng)營(yíng)管理能力。一個(gè)20人的團(tuán)隊(duì)要管理30家店,這并不是一個(gè)好主意,會(huì)直接影響到招商,以及管理問(wèn)題。”王恒表示,雖然公司的拓店速度不快,但這也減少了財(cái)務(wù)成本,所以權(quán)衡利弊,最終“并不影響公司的贏利能力”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2008年年末,金鷹國(guó)際集團(tuán)已開發(fā)了約40萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,在建項(xiàng)目約23萬(wàn)平方米,同時(shí)擁有規(guī)劃建筑面積約306萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備項(xiàng)目。