三、品牌和社區(qū)能否深度融合，主要看氣質(zhì)
基于社區(qū)存在的社區(qū)商業(yè)，可以將同類人聚集到一起。因?yàn)橐粋�(gè)社區(qū)中的人往住著擁有相似收入和教育程度，他們?cè)趯?duì)品牌和門(mén)店中購(gòu)物時(shí)，也會(huì)不自覺(jué)地保持一致。城市間的不同板塊，對(duì)購(gòu)物的需求和品牌的選擇自然也會(huì)不一樣。這就要求不同地塊的商業(yè)地產(chǎn)在引進(jìn)品牌時(shí)，需要通過(guò)大數(shù)據(jù)助力決策分析，了解這不同群體間真正的需求所在。不管是大而全的大牌，還是小而美的店鋪，只要符合自身社區(qū)的氣質(zhì)，都可以與之進(jìn)行合作。優(yōu)質(zhì)人群的聚集自然會(huì)帶來(lái)房屋價(jià)格的提升。2015年誠(chéng)品書(shū)店入駐蘇州工業(yè)園區(qū)后，其同時(shí)對(duì)外發(fā)售的住宅就一度創(chuàng)下了江蘇地區(qū)住宅價(jià)格的最高紀(jì)錄。
數(shù)據(jù)和人工智能驅(qū)動(dòng)的新零售，利用線上線下對(duì)消費(fèi)者行為的獲取、分析和整合，就能夠不斷甄選、引進(jìn)新產(chǎn)品，淘汰那些流量不高、效益不好的產(chǎn)品，同時(shí)為消費(fèi)者提供更為精準(zhǔn)的消費(fèi)引導(dǎo)。在社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)中，創(chuàng)造獨(dú)特個(gè)性，吸引特定人群，都是運(yùn)營(yíng)者們可以大膽設(shè)想的前景。
4“高大全”，不如“專而美”功能整合 讓空間使用效率大大提升
新零售店面的面積都不大，盒馬鮮生在4000-6000平之間，超級(jí)物種很少超過(guò)1000平米，小米體驗(yàn)店最大也不超過(guò)650平……
明源君實(shí)地探查后的直觀感受就是，這些店面的共同特點(diǎn)就是：貨架與貨架之間的間隔距離更小，線下實(shí)體店的品類卻比一般店面更豐富，商品被分成小份的包裝;整個(gè)環(huán)境里可利用的空間更豐富。
新零售的一件間店面往往承載了庫(kù)房、展示、加工、包裝、配送的各環(huán)節(jié)功能，實(shí)體店面的空間利用效率大大提高。
▲來(lái)源：招商證券
問(wèn)題來(lái)了，傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)為什么不能通過(guò)整合優(yōu)化，提升空間利用效率，實(shí)現(xiàn)更多功能?
過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)在增量發(fā)展的過(guò)程中，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)難以避免的一個(gè)問(wèn)題就是增量大、體量大、空置率高。增量大，說(shuō)明規(guī)劃不合理;體量大，說(shuō)明未充分了解社區(qū)居民的生活需求;空置率高，說(shuō)明入駐商家能夠?qū)崿F(xiàn)的坪效比低。
社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)人員。他們對(duì)本社區(qū)住戶群體的定位、生活習(xí)性其實(shí)是了解的，也更清楚這片社區(qū)真正存在的痛點(diǎn)是什么。不僅僅是生鮮，衣、食、行，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老……各種消費(fèi)場(chǎng)景的構(gòu)建，都能在社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃中找到合適的位置。
社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)想要轉(zhuǎn)型，與其追求“高大全”，不如專注“小而美”、“專而美”。關(guān)鍵在于，這一過(guò)程要積極擁抱新變化，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，圍繞用戶體驗(yàn)進(jìn)行變革。
數(shù)年前，保利、萬(wàn)達(dá)、花樣年等房企集團(tuán)針對(duì)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理做了不同的嘗試;上個(gè)月，新城、印力、恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世茂等13家商業(yè)地產(chǎn)公司就與盒馬簽訂了“新零售”戰(zhàn)略合作協(xié)議;這個(gè)月，碧桂園和蘇寧控股簽訂協(xié)議，預(yù)計(jì)今年內(nèi)將有600家蘇寧小店、蘇寧直營(yíng)店入駐碧桂園;這個(gè)星期，華潤(rùn)與京東宣布，華潤(rùn)萬(wàn)家在杭州及南京的大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)將入駐京東到家……
可以預(yù)見(jiàn)的是，在未來(lái)，各個(gè)房企還會(huì)在新零售領(lǐng)域展開(kāi)新的實(shí)驗(yàn)。網(wǎng)絡(luò)不可替代現(xiàn)實(shí)中的生活，就看誰(shuí)能夠在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)先機(jī)。
美國(guó)作家大衛(wèi)·貝爾在《不可消失的門(mén)店》一書(shū)中這樣說(shuō)：“在現(xiàn)實(shí)世界中，距離的遠(yuǎn)近和社會(huì)傳遞是親密無(wú)間的。這就是為什么線上的商品和服務(wù)信息能從現(xiàn)實(shí)世界的消費(fèi)者之間相鄰中獲益。”
（來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院 秋林）
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