隨著去年四季度全國主要城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控措施，2017年1月份，全國土地市場相比去年四季度繼續(xù)降溫，單宗成交額達(dá)10億元以上地塊合計僅61宗，在超過10億元的地塊中，溢價率超過100%的更是只有17宗，去年樓市最為火爆的幾大城市，土地成交溢價率明顯降低，一線城市中深圳、上海的地塊成交溢價率也均明顯低于2016年平均水平。

　　另一方面，雖然整體土地市場降溫明顯，但是去年銷售業(yè)績紛紛創(chuàng)下新高的大型房企，進(jìn)入2017年卻并沒有降低拿地?zé)崆�，包括萬科、保利在內(nèi)的20大房企，1月份的拿地金額便超過了千億元。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，大型房企為了保持銷售規(guī)模上的增長，即便地價高企犧牲利潤率也要拿地發(fā)展，而地價的高低也會直接傳遞到房價上，因此控制房價的根本之一便是限制好地價。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則分析認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控開啟，很多企業(yè)面臨壓力，特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場全面限價、限購的影響。且房企拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)加碼，將導(dǎo)致上述房企的銷售在未來面臨巨大壓力。

　　年初土地市場呈現(xiàn)降溫趨勢

　　在2016年各地土地收入井噴后，2017年年初土地市場降溫趨勢已經(jīng)開始出現(xiàn)。除少數(shù)熱點城市外，整體土地溢價率基本平穩(wěn)。

　　“土地出讓的約束與限制條件越來越多，是導(dǎo)致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主要原因，包括北京、深圳成交的數(shù)宗全限價或持有出租住宅用地，大部分城市為了避免地王都針對土地加大了限制條件。從市場預(yù)期看，在嚴(yán)格的政策約束下，出現(xiàn)地王的概率越來越低。”張大偉表示。

　　值得注意的是，部分二線城市仍然集中出現(xiàn)了土地高溢價情況，這在合肥和南昌兩地最為明顯。

　　以合肥為例，在17宗溢價率超過100%的10億元以上地塊中，合肥占據(jù)了9宗，溢價率前6的地塊中，合肥獨攬5宗，溢價率第一的地塊(357.75%)也出現(xiàn)在合肥。顯然，合肥相關(guān)部門的限購政策和當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)的房價下滑趨勢，仍未阻擋房企的拿地?zé)崆椤?/p>

　　“1月份高溢價地塊主要出現(xiàn)在合肥，一方面是當(dāng)?shù)丶哟罅送恋毓��?yīng)，另一方面則是房企在一線城市幾乎無地可拿，而二線熱點城市未來的城市建設(shè)仍有較大的發(fā)展空間，因此即便土地溢價率較高，也只能先拿了再說，短期內(nèi)能保本就可以。”有行業(yè)分析人士稱。

　　而分城市看，1月份賣地超過100億元的城市僅有5個，其中最高的武漢賣地收入為278.8億元，合肥為242.28億元，杭州為159.69億元，鄭州為124億元、溫州為111.37億元，全部為二線熱點城市。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士指出，2017年各地樓市政策依然會持續(xù)收緊，特別是對土地出讓的各種約束。而隨著住宅銷售趨冷，將導(dǎo)致2017年整體土地市場相比2016年下半年出現(xiàn)部分降溫的現(xiàn)象。

　　大型房企拿地?zé)崆椴粶p

　　相比于土地市場的降溫，大型房企的拿地?zé)崆閰s絲毫不減。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，在受春節(jié)影響的2017年1月份，包括萬科、保利在內(nèi)的20大房企，拿地金額依然達(dá)到了1117.26億元，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上漲了38.6%。

　　對此，上述業(yè)內(nèi)人士稱，2016年大型房企在銷售面積與銷售金額上均創(chuàng)下新高，同時最近一段時間整體信貸政策仍屬寬松，大部分房企發(fā)債成本較以往明顯下降，最低甚至僅在3%左右，這也導(dǎo)致了房企補(bǔ)充土地的積極性較高，即使在調(diào)控影響下，主要城市土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯的降溫現(xiàn)象。

　　分析人士則指出，逆周期拿地確實可以幫助企業(yè)快速發(fā)展，但這關(guān)鍵要看未來市場的走勢，部分高價拿地的企業(yè)，如果1年至2年時間里拿地區(qū)域房價上漲不能超過50%，那么這些項目都將面臨入市難題，巨大的成本壓力也將增加企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。

　　此外，張大偉表示，雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但土地成本明顯上漲，這些都影響了企業(yè)的利潤率，行業(yè)內(nèi)普遍存在增收不增利潤的情況，這表明房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。從2016年上半年A股房企的半年報平均利潤率看， 135家房企的凈利潤率只有8.15%，這也是該數(shù)據(jù)首次跌破10%大關(guān)。

　　“在利潤下調(diào)的情況下，預(yù)計將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也將越來越激烈。面對核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險的加劇，目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。未來市場的分化還將持續(xù)，對于房企來說，那些三、四線城市布局較多的企業(yè)，可能將持續(xù)面臨去庫存的難題。”張大偉稱。

　　(來源：證券日報)

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