2015年，上海商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)數(shù)量排名全國第一。盡管仍要面對同質(zhì)化嚴(yán)重、網(wǎng)絡(luò)零售及消費(fèi)細(xì)分這些挑戰(zhàn)，但市場也有了一些新的變化。

　　開業(yè)量排名全國第一

　　“絕大部分的商場都沒有什么增長。”第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮透露，過去一年，除了少數(shù)幾家定位明確的綜合體，大多數(shù)滬上購物中心的業(yè)績都出現(xiàn)了下滑。由于電商沖擊、境外旅游增長等因素的影響，“我覺得這是未來幾年會延續(xù)的狀態(tài)。”

　　事實(shí)也的確如此：盡管在2015年商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)數(shù)量十大城市中，上海以26個(gè)排名第一，但由于受到供應(yīng)增大、品牌發(fā)展限速等影響，這些項(xiàng)目的開業(yè)速度有所放緩，實(shí)際開業(yè)率只有61%，且新入市項(xiàng)目大多分布在中外環(huán)周邊。

　　就各業(yè)態(tài)經(jīng)營而言，在去年11月整體營業(yè)額首次同比下跌，其中百貨及專業(yè)專賣在電商影響下下滑最為明顯，同比下滑分別為3.6%及2.7%，不過文化娛樂、餐飲業(yè)態(tài)延續(xù)強(qiáng)勢繼續(xù)增長，同比增長分別為14.88%和13.28%。

　　第一太平戴維斯關(guān)于上海零售市場的分析數(shù)據(jù)顯示，去年前11個(gè)月，上海社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)增速達(dá)8.1%，較前年同期下降0.6個(gè)百分點(diǎn)；核心商圈購物中心首層租金全年同比微增0.9%，至48.4元/平方米，非核心商圈維持不變，為17.2元/平方米。截至2015年第四季度，核心商圈空置率同比上升1.0個(gè)百分點(diǎn)至4.8%，非核心商圈同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至9.5%。

　　不過，“相比上一年，2015年上海商業(yè)零售市場最大的變化就是：面對電商的沖擊，市場變得冷靜、淡定了很多。”朱兆榮同時(shí)強(qiáng)調(diào)，事實(shí)上，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)歷了這些年的風(fēng)雨，目前已經(jīng)變得較為理性了。

　　新玩法頻現(xiàn)

　　睿意德認(rèn)為，2015年，商場運(yùn)營愈發(fā)注重場景體驗(yàn)，運(yùn)營思維也發(fā)生了更深度的轉(zhuǎn)化，受電商沖擊小、體驗(yàn)度高的新業(yè)態(tài)、新品牌得到了蓬勃發(fā)展。

　　其提供的數(shù)據(jù)稱，2015年是商業(yè)地產(chǎn)O2O集中爆發(fā)的一年。這一年中，上海有超過82個(gè)大中型商場擁有APP或微信移動端口；第三方的運(yùn)營商興起；品牌本身也通過開發(fā)商平臺、團(tuán)購點(diǎn)評平臺或者自行開發(fā)來連接線下。不過，對于近年來興起的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，朱兆榮認(rèn)為，目前很多商場都在做的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，確實(shí)可以吸引人流過來，但事實(shí)上已經(jīng)形成了一種新的同質(zhì)化，“更重要的還是能夠提供什么商品與服務(wù)”。

　　2015年，商場的后期改造行動漸漸增多，一些地理位置較佳，擁有較為固定的消費(fèi)支撐及市場知名度的項(xiàng)目實(shí)行了改造方案，以彌補(bǔ)商圈內(nèi)商業(yè)空白。包括戴德梁行、第一太平戴維斯等在內(nèi)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，都將這一業(yè)務(wù)作為未來的開發(fā)重點(diǎn)。

　　這一市場的另一個(gè)顯著特征是，去年各大開發(fā)商激烈競地，地王“分區(qū)”涌現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至2018年，包括香港太古、日本三井、泛海、深圳深國投等在內(nèi)的22個(gè)中外開發(fā)商都將在上海開業(yè)布局。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著井噴的項(xiàng)目增量和競爭升級態(tài)勢，上海將呈現(xiàn)局部區(qū)域超飽和布點(diǎn)、結(jié)構(gòu)性過剩，但優(yōu)質(zhì)購物中心維持供不應(yīng)求，同時(shí)落后項(xiàng)目降級淘汰的態(tài)勢。

　　迪士尼將促成商機(jī)

　　第一太平戴維斯方面透露，2016年上海市區(qū)內(nèi)將迎來20個(gè)新項(xiàng)目、合計(jì)130萬平方米入市開業(yè)，其中10%位于核心商圈。從供應(yīng)區(qū)域來看，七寶為供應(yīng)最大板塊，將有230000平方米入市。

　　雖然供應(yīng)壓力持續(xù)，但迪士尼、夢工廠等旅游、文化項(xiàng)目陸續(xù)打造，市場有望從中獲取新的前進(jìn)動力。值得注意的是，迪士尼的開業(yè)預(yù)計(jì)核心商圈受益更為明顯，預(yù)計(jì)2016年核心商圈租金漲幅約1.5%-2.0%；非核心商圈由于存量及供應(yīng)較大，項(xiàng)目之間質(zhì)素差異更為明顯，整體表現(xiàn)預(yù)計(jì)平穩(wěn)，其中大體量超級購物中心仍具備一定優(yōu)勢。

　　“市場中仍有大量機(jī)會，最值得關(guān)注的莫過于新興的旅游購物，它將開啟全新的消費(fèi)渠道，給城市零售市場注入活力，”朱兆榮強(qiáng)調(diào)，“上海迪士尼樂園……這類大型娛樂項(xiàng)目將能吸引全國各地甚至亞太區(qū)的游客，不僅有利于支撐樂園內(nèi)部及周邊的零售消費(fèi)，也能帶動市中心的消費(fèi)。”其預(yù)見豫園、南京東路這類商圈的商鋪?zhàn)饨鹪?016年會有明顯上漲。

　　睿意德預(yù)計(jì)，上海作為全國經(jīng)濟(jì)金融中心，擁有充足的消費(fèi)者和消費(fèi)力。大批外來開發(fā)商將于2016年入滬，結(jié)合了運(yùn)動、兒童、醫(yī)療等主題的購物中心會是未來趨勢。而迪士尼的到來，將會增加沿街商業(yè)價(jià)值，比如淮海路商圈街鋪占比為上海之最，預(yù)估其未來的沿街商業(yè)價(jià)值會不斷凸顯。

　　萊坊認(rèn)為，上海的零售商鋪供應(yīng)市場將保持活躍，在奢侈品方面的消費(fèi)進(jìn)一步收縮，對于中高檔消費(fèi)品的需求保持穩(wěn)定。未來一年，上海主要商圈的街鋪?zhàn)饨饘⑾碌?0%-15%，而購物中心的租金將保持穩(wěn)定，街鋪與購物中心之間的租金差距將進(jìn)一步拉大。（來源：東方早報(bào) 記者 李貝貝）

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