泉州的商業(yè)主要是以滿足日常生活需求為主的業(yè)態(tài)，未來，在休閑娛樂以及一些注重品質(zhì)的體驗(yàn)業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)競爭的重要方向。
體驗(yàn)消費(fèi)為地產(chǎn)營銷的新法寶
現(xiàn)在，泉州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位細(xì)分化的趨勢明顯，從營銷角度看，精準(zhǔn)的定位有助于快速銷售。
從幾個(gè)新開業(yè)的購物中心以及老牌購物中心的業(yè)態(tài)分配和運(yùn)營情況來看，同質(zhì)化似乎難以避免，因此，如何差異化競爭成了項(xiàng)目營銷的首要問題。記者了解到，以場景式構(gòu)筑的體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)，則打破了傳統(tǒng)購物中心“盒子式”的封閉場景，呈現(xiàn)出新的生機(jī)。
購物中心 同質(zhì)化程度較高
走訪現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的購物中心，泉州浦西萬達(dá)廣場、中駿世界城、潤柏香港城，甚至更老牌的中閩百匯、大洋百貨等，不難發(fā)現(xiàn)，盡管業(yè)態(tài)上有所區(qū)分，但這些商場同質(zhì)化程度較高。比如，一些中端服飾品牌在泉州萬達(dá)廣場、中駿世界城和大洋百貨等都可以找到，后來進(jìn)入的國際品牌Zara、H&M等，繼萬達(dá)之后，中駿世界城也相繼引進(jìn)。餐飲品牌等，各個(gè)購物中心或多或少也存在品牌重合。
“商業(yè)體首先滿足的是周邊居民的消費(fèi)需求，輻射范圍大概在2公里，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的暢通，商業(yè)體的輻射范圍可以有相應(yīng)的擴(kuò)大。”聯(lián)德行營銷總監(jiān)葉志賢接受記者采訪時(shí)表示，消費(fèi)者的日常需求是商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的消費(fèi)需求，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)不可避免地存在同質(zhì)化。
商業(yè)體在定位規(guī)劃和商業(yè)設(shè)計(jì)的延伸，充分挖掘區(qū)域文化特色，打造特色化的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，通過80%同質(zhì)化+20%差異化的組合業(yè)態(tài)，可以實(shí)現(xiàn)較好的商業(yè)引流。以石獅泰禾廣場為例，其定位為精致生活時(shí)尚中心，業(yè)態(tài)上去百貨化，引進(jìn)休閑娛樂、兒童教育、潮流服飾、美食薈萃等業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)占比分配為主力店48%，餐飲22.6%，服裝17.4%，配套7.8%，體驗(yàn)4.2%。
石獅泰禾廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購物中心自2015年9月27日正式開業(yè)以來，餐飲業(yè)態(tài)成為石獅最受歡迎的業(yè)態(tài)。與其他購物中心不同的是，石獅泰禾廣場在每個(gè)樓層都設(shè)置了餐飲業(yè)態(tài)，高人氣的餐飲可以為同樓層的其他業(yè)態(tài)進(jìn)行引流。此外，在動(dòng)線處理上，24小時(shí)動(dòng)線將風(fēng)情商業(yè)街和購物中心連通起來。
在泉州城東片區(qū)，除了已經(jīng)開業(yè)的中駿世界城、潤柏香港城之外，正在開發(fā)中的帶有購物中心的商業(yè)地產(chǎn)還有泉州星光耀廣場、華大泰禾廣場等項(xiàng)目。從目前來看，已開業(yè)的兩個(gè)購物中心的運(yùn)營情況更受市場的關(guān)注。
近日，剛開業(yè)不久的潤柏香港城舉行了金逸影城開業(yè)活動(dòng)，定位青春時(shí)尚的潤柏香港城，目標(biāo)消費(fèi)群體是華僑大學(xué)商圈的學(xué)生群體及周邊居民。據(jù)潤柏香港城相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，進(jìn)駐的金逸影城針對學(xué)生群體推出大學(xué)生專屬優(yōu)惠卡，辦理后憑卡可享受折扣觀影。
記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，目前電影院的觀影群體日趨年輕化，學(xué)生群體已成為影院消費(fèi)人群的主力軍，特別是在泉州休閑娛樂業(yè)態(tài)相對缺乏的情況下，影院已成為購物中心引流的重要體驗(yàn)業(yè)態(tài)。
潤柏香港城針對學(xué)生群體推出的金逸影院學(xué)生卡，對于價(jià)格敏感型的學(xué)生消費(fèi)群體來說，有不少吸引力，便利的交通和較短的距離也為學(xué)生觀影消費(fèi)提供了更多的機(jī)會(huì)。學(xué)生群體也為潤柏香港城提供了消費(fèi)人群保證，以每個(gè)學(xué)生人均1000元/月的消費(fèi)力來看，市場容量還是很大的。
而中駿世界城則定位為家庭購物中心，在商業(yè)業(yè)態(tài)引進(jìn)和氛圍營造上則定位相對高端。廈門星聯(lián)辰房地產(chǎn)營銷代理有限公司副總呂松河認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是區(qū)域性的消費(fèi)商圈，需要一定的培育周期�，F(xiàn)在城東的商業(yè)氛圍雖然還不太濃厚，但近幾年隨著城東住宅入住率的提高，商業(yè)氛圍已經(jīng)有了改善。隨著教育及交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套的完善，周邊住宅業(yè)主的入住，估計(jì)再過3—5年，城東商業(yè)消費(fèi)潛力將有較大的增長。
“商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性很強(qiáng)，像中駿世界城依靠一些兒童業(yè)態(tài)，或許可以拉動(dòng)一些老豐澤區(qū)的消費(fèi)者過去，但黏性不會(huì)太高。”呂松河說，商圈輻射范圍的大小，一方面與其周邊商業(yè)相關(guān)，另一方面，是否具備獨(dú)特的業(yè)態(tài)，也是吸引人流的關(guān)鍵。
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