萬達(dá)廣場、中大銀泰城
城北商業(yè)圈初步形成
去年12月12日，國內(nèi)地產(chǎn)大鱷萬達(dá)集團(tuán)在杭州的首個(gè)項(xiàng)目，位于石祥路和杭行路交叉口的杭州萬達(dá)廣場正式開業(yè)。這也是全國第108座開業(yè)的萬達(dá)廣場。據(jù)萬達(dá)方面估計(jì)，萬達(dá)廣場開業(yè)當(dāng)天吸引了近30萬人次。
據(jù)悉，杭州萬達(dá)廣場是現(xiàn)在已開業(yè)的萬達(dá)廣場中零售比例最低的，其涵蓋了大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、室內(nèi)步行街、金街商鋪、寫字樓等業(yè)態(tài)，將萬達(dá)百貨、萬達(dá)IMAX國際影院、大玩家超樂場、大歌星KTV等主力店涵蓋在內(nèi)，引進(jìn)了包括外婆家、優(yōu)衣庫等在內(nèi)的300余商家。這也是目前城北開業(yè)的體量最大的商業(yè)綜合體。
如今距離萬達(dá)廣場首次開業(yè)已過去大半年時(shí)間，“人氣和剛開業(yè)的時(shí)候比已經(jīng)冷清很多。”在萬達(dá)廣場附近工作的王先生表示，“不過比之前沒有開業(yè)之前，我們單位的人都說方便了很多。”
從最初確定入駐到正式開業(yè)，杭州萬達(dá)廣場可以說備受關(guān)注。萬達(dá)廣場所在的城北板塊，為目前杭州市政府開發(fā)較多的區(qū)域之一，萬達(dá)廣場半徑3公里之內(nèi)，僅目前在建的住宅項(xiàng)目就有二十多個(gè)，目前這個(gè)板塊，在杭州樓市更為人所知的一個(gè)名稱是“萬達(dá)商圈板塊”。
差不多時(shí)間開業(yè)的還有中大銀泰城，總建筑面積達(dá)33萬平方米的中大銀泰城，擁有近10萬平方米的商業(yè)體量，以城市家庭型消費(fèi)為主力客群，首度將國際快銷潮牌、時(shí)尚影院、流行KTV、親子童教、特色餐飲等近200個(gè)知名品牌引入城北。至此，城北商圈雛形已現(xiàn)，城北商業(yè)圈也開始初步形成。
對(duì)于商業(yè)氛圍一直較弱的城北板塊而言，商業(yè)地產(chǎn)曾一度是開發(fā)商眼中的香餑餑，而在規(guī)劃上，該區(qū)域也是杭州各個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)綜合體規(guī)劃最多的區(qū)域之一。除了已經(jīng)開業(yè)的萬達(dá)廣場、中大銀泰城等綜合體外，該區(qū)域還規(guī)劃有藍(lán)孔雀綜合體、熱電廠綜合體、新天地綜合體等大型綜合體項(xiàng)目。
作為全國第八座大悅城，杭州中糧大悅城為熱電廠綜合體的重要組成部分，項(xiàng)目總建筑面積為50萬平方米，定位為“快時(shí)尚、慢生活、體驗(yàn)式濱水購物樂園”，由購物中心、地標(biāo)商務(wù)、濱水街區(qū)和住宅四大業(yè)態(tài)組成，目前大悅城的住宅部分中糧天悅已經(jīng)開盤。而整個(gè)大悅城項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將于2017年開業(yè)。
而在已經(jīng)開業(yè)的萬達(dá)廣場的附近，則也有一個(gè)全新的綜合體項(xiàng)目在建，即體量為43萬平方米的萬融城。據(jù)介紹，萬融城將打造為杭州第一座公園之上的城市綜合體，并首創(chuàng)了潮玩藝術(shù)街區(qū)。
在建的綜合體中，不可忽略的還有目前杭州體量最大的綜合體項(xiàng)目——杭州新天地�？傮w量高達(dá)180萬平方米的杭州新天地，位于杭州城北，集名品購物中心、商務(wù)寫字樓、五星級(jí)麗笙酒店、世嘉公館集群、工業(yè)遺存街區(qū)等豐富業(yè)態(tài)于一身。目前，杭州新天地項(xiàng)目已與加拿大國寶太陽馬戲團(tuán)簽約，并將中國杭州跨境電子商務(wù)綜合體實(shí)驗(yàn)區(qū)的示范區(qū)——跨貿(mào)小鎮(zhèn)落戶到項(xiàng)目上，并將在新天地項(xiàng)目上打造一條O2O的線下體驗(yàn)街。
此外，該區(qū)域內(nèi)未來還將有奧特萊斯、華潤購物中心等商業(yè)中心也在建中。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來兩三年內(nèi)，城北區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)10多個(gè)購物中心，新增133萬平方米商業(yè)體量。
隨著傳統(tǒng)的千篇一律的商業(yè)綜合體模式愈走愈窄，越來越多的商業(yè)綜合體開始謀求轉(zhuǎn)型，加上同一區(qū)域內(nèi)綜合體密集，城北區(qū)域內(nèi)這些綜合體的競爭壓力將更加大。未來如何在競爭中實(shí)現(xiàn)突圍仍是大家需要考慮的問題。
“傲然獨(dú)立”的西溪印象城
反而“養(yǎng)”成最火綜合體
如果要說杭州現(xiàn)在這么多商業(yè)體當(dāng)中，誰做得最有聲有色，西溪印象城絕對(duì)能排得上前幾位。
“就連工作日過來，都是要繞好幾圈才能搶到一個(gè)空車位的，沒想到全杭州人氣最高的綜合體居然是這里。”
這位消費(fèi)者口中所說的“這里”，就是位于西溪濕地板塊、五常大道和天目山路交界口的西溪印象城。自從2013年5月10日正式開業(yè)以來，這家囊括了大型超市、電影院、餐飲、KTV等多種商業(yè)業(yè)態(tài)的Shopping Mall，徹頭徹尾改寫了西溪濕地周邊只有自然資源缺乏大型商業(yè)配套的歷史格局，一到周末就人頭攢動(dòng)，大部分餐飲店到高峰時(shí)段，吃飯還需要拿號(hào)等位。
這讓人們想起了錢江新城2010年開業(yè)的萬象城，而又不完全一樣，因?yàn)榧幢阋呀?jīng)過了整整兩年的“養(yǎng)商期”，西溪印象城的商業(yè)氛圍不僅絲毫未見減弱，甚至還持續(xù)保持著高度飽和狀態(tài)，客流量遠(yuǎn)超杭州其他位置更好、商家品牌更優(yōu)的多數(shù)大型綜合體。
西溪印象城的品牌負(fù)責(zé)人介紹，目前工作日日均客流可達(dá)3萬人次，周末會(huì)超6萬人次，每當(dāng)節(jié)假日或者有大活動(dòng)的時(shí)候，客流會(huì)更高，接近七八萬人次，每月客流量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過100萬人次。“我們根本不用擔(dān)心客流問題，反而非常擔(dān)心停車位不足的現(xiàn)狀。雖然西溪印象城已經(jīng)有2500多個(gè)停車位，但別說周末或者節(jié)假日了，就連工作日都難以達(dá)到供求平衡。”
按理說，西溪印象城并非遵循了“唯地段論”的選址原則，同時(shí)也不像很多新落成的綜合體一樣努力營造高大上路線，但卻出乎意料地成為杭城綜合體梯隊(duì)當(dāng)中的一匹黑馬，且客戶滿意度和好評(píng)度雙高。這其中有幾個(gè)不得忽略的原因。
首要因素就是它看似并不核心的地段。
作為杭州大城西第一家大型購物中心，西溪印象城的開業(yè)可謂填補(bǔ)了古墩路以西、天目山路以北、石祥路以南、東西大道以東的這一大片城市范圍內(nèi)，商業(yè)綜合體的空白。說白了，就是它的落成在幾年之間都毫無競爭對(duì)手，在接下來的幾年也沒有項(xiàng)目能與之形成正面交鋒。
而同時(shí)，這片區(qū)域又是近幾年來商品房開發(fā)的重要領(lǐng)域，隨著大量樓盤在相近的時(shí)間陸續(xù)交付，業(yè)主入住率逐年遞增。僅是印象城周邊500米范圍內(nèi)，就有大小社區(qū)十余個(gè)，所在五常街道常住人口約22000人，流動(dòng)人口達(dá)到54504人，向東的西湖區(qū)板塊擁有人口80萬人。且購買在這個(gè)范圍內(nèi)的業(yè)主多為首次置業(yè)的年輕人群以及新杭州人，他們剛巧處于組建家庭的階段且具備一定的消費(fèi)能力，喜歡把綜合體作為消磨時(shí)間的第一選擇，這首先就保證了西溪印象城具備天然客流量的第一步。
第二步，是西溪印象城選擇品牌的眼光：不追求高大上，不接納低質(zhì)量。
西溪印象城總建筑面積21萬平方米，分為地上四層和地下兩層，在增強(qiáng)消費(fèi)者購物體驗(yàn)的品牌引進(jìn)方面，西溪印象城絲毫不含糊。購物超市引進(jìn)的是浙江首家沃爾瑪山姆會(huì)員店；休閑品牌引進(jìn)了中影國際影城、銀樂迪、奧蘭德海洋村、神采飛揚(yáng)游樂公園；購物品牌引進(jìn)了迪卡儂、MUJI、ZARA、優(yōu)衣庫；餐飲品牌引進(jìn)了外婆家、避風(fēng)塘、太興餐廳、代官山、張生記、星巴克、許留山。不難發(fā)現(xiàn)，西溪印象城這200多個(gè)知名品牌當(dāng)中，既沒有動(dòng)則消費(fèi)過萬元的奢侈品牌，也沒有特別低端的，基本都是能讓個(gè)體消費(fèi)者或者是以家庭為單位的消費(fèi)者在這里待上一整天的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈。
第三步，西溪印象城及時(shí)針對(duì)客流做出調(diào)整，大量引進(jìn)兒童游樂業(yè)態(tài)。
剛剛開業(yè)的西溪印象城，除了頂層有部分兒童品牌以外，其實(shí)并不具備特別多的兒童游玩區(qū)，或者是消費(fèi)品牌。但現(xiàn)在再去到西溪印象城，就會(huì)發(fā)現(xiàn)從地下一層到頂層，大多數(shù)中庭、空曠區(qū)域，都被兒童游樂業(yè)態(tài)所占據(jù)，甚至還有滿商場運(yùn)行的小火車，作為流動(dòng)業(yè)態(tài)吸引消費(fèi)者注意。
商家都知道，從往年的“逛吃逛吃”，到如今的“遛娃娛樂”，兒童游樂業(yè)態(tài)已然成了賣場客流的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，所以大打“親子”牌，拉長客戶在商場的停留時(shí)間，也成了各個(gè)商家關(guān)注的焦點(diǎn)。
“目前西溪印象城的餐飲業(yè)態(tài)占比大約在25%左右，而兒童業(yè)態(tài)雖然承租力比餐飲更低，但它對(duì)客流的貢獻(xiàn)更明顯，所以西溪印象城在這兒童業(yè)態(tài)的配比上也是目前杭城購物中心中比較多的。”據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，開業(yè)以來，除了餐飲業(yè)態(tài)以外，兒童業(yè)態(tài)確實(shí)也成了帶動(dòng)其他品牌店消費(fèi)的重要因素，“有太多家長會(huì)帶著家里的寶貝在這里吃喝玩樂一天，寶貝也都會(huì)被層出不窮的兒童游樂所吸引。”
當(dāng)然，吸引客戶長時(shí)間停留的最不可或缺的原因，就是西溪印象城開業(yè)至今，依舊保持著免費(fèi)停車的傳統(tǒng)。
為了解決客流飽和和停車難的問題，與現(xiàn)有購物中心一路之隔的西溪印象城二期已經(jīng)在緊鑼密鼓的施工當(dāng)中。待2017年西溪印象城二期項(xiàng)目開業(yè)后，二期體量達(dá)到9萬平方米，加上一期，西溪印象城總計(jì)體量達(dá)25萬平方米，車庫容量將增加到4000輛。到時(shí)候，西溪印象城將成為杭州最大的購物城之一。（杭州日?qǐng)?bào) 作者：章嵐 田小園）
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