紅商網(wǎng)訊：世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）近日分析了中國(guó)17個(gè)主要城市零售物業(yè)的投資機(jī)會(huì)，并發(fā)布特別報(bào)告《中國(guó)物業(yè)投資指南之零售物業(yè)篇》。該報(bào)告認(rèn)為，上海、北京和杭州為零售物業(yè)的最佳投資目的地，二線城市（如沈陽(yáng)和無(wú)錫），則建議投資者要多加謹(jǐn)慎。對(duì)于深圳，該報(bào)告表示，深圳作為一線城市卻沒(méi)有進(jìn)入前四名，總體排名第6，究其原因，主要是由于深圳毗鄰香港，相當(dāng)一部分的消費(fèi)需求，特別是高端消費(fèi)需求外流香港，同時(shí)，深圳零售物業(yè)供應(yīng)量大，市場(chǎng)流動(dòng)性也欠佳。
據(jù)介紹，此次報(bào)告中，世邦魏理仕挑選了14個(gè)對(duì)零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)生影響的關(guān)鍵變量，針對(duì)全國(guó)17個(gè)主要城市進(jìn)行了分析，而報(bào)告得出的排名重點(diǎn)關(guān)注整體市場(chǎng)。因此，在一個(gè)低排名城市中的個(gè)別優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)投資機(jī)會(huì)仍然值得考慮，而在一個(gè)高排名城市中品質(zhì)一般的零售物業(yè)則可能不太值得投資。
上海北京杭州零售物業(yè)最值得投資
報(bào)告顯示，上海零售物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺、租金穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，零售市場(chǎng)空置率始終保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.9%。同時(shí)，上海市場(chǎng)零售物業(yè)的成交也非�；钴S，2005—2013年間，上海大宗零售物業(yè)（僅包括成交額為1000萬(wàn)美元以上的純零售物業(yè)大宗成交）投資交易額高達(dá)345億元，約為同期17個(gè)監(jiān)測(cè)城市交易總量的31.6%，位列各大城市榜首。同時(shí)，上海次級(jí)商圈近年來(lái)發(fā)展迅猛，預(yù)期將步入一個(gè)加速期和擴(kuò)散期。2010—2013年間，上海次級(jí)商圈規(guī)模增長(zhǎng)67.1%，較核心商圈高46.6個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)次級(jí)商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。
北京零售物業(yè)的增值潛力也值得關(guān)注。北京高端消費(fèi)突出，其社會(huì)消費(fèi)品零售總額排名全國(guó)第一，其中相當(dāng)一部分由高端消費(fèi)拉動(dòng)。北京的零售項(xiàng)目較為分散，包括西單、王府井及CBD在內(nèi)的核心商圈僅擁有全市20%左右的零售物業(yè)，其余80%的零售物業(yè)均位于城市次級(jí)商圈。由于五環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)緊俏，加上新規(guī)限制五環(huán)核心區(qū)域內(nèi)大型公共建筑項(xiàng)目，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北京的零售市場(chǎng)將呈現(xiàn)“多中心化”趨勢(shì)。同時(shí)，北京對(duì)國(guó)際零售商有著大的吸引力。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅在2013年，北京就吸引了34個(gè)國(guó)際新品牌的入駐，與2012年相比翻了近三番。國(guó)際品牌進(jìn)駐北京市場(chǎng)的步伐有加快的跡象。
供應(yīng)稀缺的杭州和上海、北京同屬三甲。世邦魏理仕報(bào)告認(rèn)為，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)緊缺，物業(yè)存量規(guī)模小且市場(chǎng)空置率低，同期，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率僅為1.7%，為17個(gè)城市中的最低水平。
高端消費(fèi)外流香港 深圳總排名僅居第六
報(bào)告中，作為一線城市的深圳卻沒(méi)有進(jìn)入前四名，總體排名第六。報(bào)告認(rèn)為，盡管人均可支配收入位列全國(guó)之首，消費(fèi)能力也名列前茅，但由于毗鄰香港，有相當(dāng)一部分消費(fèi)特別是高端消費(fèi)已外流香港。另一面，深圳現(xiàn)有的人均商業(yè)面積約為上海及杭州的兩倍，在一線城市中位居第二。未來(lái)3年，深圳新增加的商業(yè)建筑面積將超過(guò)200萬(wàn)平方米，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者的招商能力及市場(chǎng)零售租金將備受考驗(yàn)。
“赴港購(gòu)物是深圳人消費(fèi)的重要特征，2012年9月到2013年9月，赴港購(gòu)物的深圳市民的比例高達(dá)43%，人均消費(fèi)金額為11567元人民幣，比上一年翻番，正因如此，很多奢侈品牌在深圳開(kāi)店的步伐相對(duì)緩慢，門店數(shù)量也較少，與上海北京相比，深圳的一線奢侈品牌門店數(shù)量?jī)H為其五分之一左右”，世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉介紹。另外，深圳年輕人多的特點(diǎn)卻刺激了快時(shí)尚品牌的進(jìn)駐，深圳一直是國(guó)際快時(shí)尚品牌進(jìn)駐的首選，部分品牌無(wú)論是門店數(shù)量還是進(jìn)駐時(shí)間都明顯要多于和先于廣州。
陳仲偉還表示，過(guò)去9年，深圳僅錄得7宗1000萬(wàn)美元以上的純零售物業(yè)大宗交易，這背后實(shí)際上是深圳個(gè)人投資者在深圳零售物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)活躍，市場(chǎng)交易主要由散售為主，直接導(dǎo)致了大宗交易活動(dòng)極不活躍。
鹽田壹海城餐飲類租戶超五成
此外，從最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，電商對(duì)傳統(tǒng)購(gòu)物空間的影響也在深刻影響深圳購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第三季度，深圳有三個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，分別是位于華強(qiáng)北的世紀(jì)匯，鹽田區(qū)的首個(gè)購(gòu)物中心壹海城以及位于龍華的中航九方廣場(chǎng)。它們分別以60%、65%和96%的入駐率開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)共20萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。其中壹海城餐飲類租戶超過(guò)五成，世紀(jì)匯餐飲占比亦達(dá)25%，中航九方廣場(chǎng)則有25%的兒童體驗(yàn)類業(yè)態(tài)。
在購(gòu)物中心整體面臨業(yè)態(tài)調(diào)整的背景下，餐飲、輕奢品牌卻表現(xiàn)活躍。陳仲偉表示，除部分商場(chǎng)在核心位置引入餐飲類租戶外，最近也有多個(gè)餐飲品牌首進(jìn)深圳：包括香港米其林川菜餐廳詠藜園以及西式簡(jiǎn)餐連鎖新元素等。部分輕奢品牌繼續(xù)在傳統(tǒng)特區(qū)內(nèi)布點(diǎn)，新進(jìn)駐品牌普遍青睞核心商圈。整體而言新近入市的購(gòu)物中心空置率有小幅改善，但受本季開(kāi)業(yè)項(xiàng)目空置率較高的影響，全市平均空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至季末10.2%水平。
世邦魏理仕預(yù)計(jì)未來(lái)6個(gè)月深圳將有超30萬(wàn)平方米的新增零售供應(yīng)，且多位于次級(jí)或新興商圈。大量新增供應(yīng)入市預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)繼續(xù)推升全市空置率。需求方面，預(yù)計(jì)體驗(yàn)型業(yè)態(tài)仍將積極擴(kuò)張，但其他零售品類的擴(kuò)張速度或?qū)⒎啪彙?br /> �。戏饺�?qǐng)?bào) 曲廣寧）
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