紅商網(wǎng)訊：編者按：房地産的“黃金時(shí)代”已過，接下來的十年將會是“白銀時(shí)代”，在樓市成交清冷的當(dāng)下，雙限的放松讓市場松了一口——寧波的“金九”成色十足，但是在土地市場，宅地依舊低迷，取而代之的則是商地成交的火熱。

　　縱觀這兩年寧波商業(yè)地産，用“雨后春筍”形容也不為過。寧波的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)況如何?新華房產(chǎn)寧波站特此策劃寧波商業(yè)地産“黃金時(shí)代”，從地域劃分、運(yùn)營模式等多方全面解讀。

　　寧波住宅市場庫存壓力居高不下，各房企以價(jià)跑量的背景下，商業(yè)地產(chǎn)卻逆風(fēng)而上拓展版圖。近段時(shí)間，萬象城、銀泰匯、中青文化廣場、海港城等多家商業(yè)地産大鱷動作頻頻，商業(yè)地産市場風(fēng)起云涌。

　　近期，被期待已久的華潤萬象城落址灣頭。據(jù)記者盤點(diǎn)：截至2013年，寧波全市已建成和在建、擬建的商業(yè)綜合體共有57個(gè)。新起之秀如何拉開競爭，業(yè)態(tài)梯度如何拉升?本期係列報(bào)道關(guān)注寧波商業(yè)地産的差異化發(fā)展路徑。

　　江北灣頭RBD 萬象城助力商業(yè)新概念

　　RBD是英文Recreational Business District的縮寫，譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，是城市中商業(yè)、游憩業(yè)和旅游業(yè)的互動區(qū)，以城市商業(yè)中心為基礎(chǔ)，供本地市民和外地游客休息、娛樂、休閒、觀光、購物。其主要特徵是與商業(yè)設(shè)施和商業(yè)活動有著高度的産業(yè)共生性和空間共生性。

　　灣頭作為寧波市實(shí)施“中提升”戰(zhàn)略的重要區(qū)塊，規(guī)劃中的功能定位是與叁江口CBD功能互補(bǔ)的休閒商務(wù)區(qū)——城市RBD，

　　大型商業(yè)的引入對灣頭的整體發(fā)展規(guī)劃至關(guān)重要。9月17日，江北區(qū)灣頭(JB05-04-13)和(JB05-02-22)地塊成功出讓，由華潤攜寧波城旅、民生養(yǎng)老股份有限公司共同摘得以近15億元總價(jià)摘得，萬象城正式進(jìn)駐寧波。

　　“萬象城入駐的價(jià)值是通過單一的項(xiàng)目的導(dǎo)入給城市單元引入一個(gè)高度復(fù)合的業(yè)態(tài)，包括假日經(jīng)濟(jì)、主題類，室內(nèi)體驗(yàn)類等新業(yè)態(tài)。通過一些輻射全城的業(yè)態(tài)模式以及各類産業(yè)的引進(jìn)，從而聚集人群和新的生活方式。以點(diǎn)帶面，實(shí)現(xiàn)整個(gè)片區(qū)的功能性的轉(zhuǎn)變。”華潤相關(guān)負(fù)責(zé)人説。

　　萬象城位于江北區(qū)甬江街道，東至清河路、南至環(huán)城北路、西至大閘路、北至規(guī)劃門口路，總面積84217平方米，總投資愈40億元，集合商業(yè)、商務(wù)辦公的城市門戶區(qū)，堪稱決定灣頭崛起的核心引擎。未來，華潤置地將陸續(xù)把旗下八大産品線中更多係列填充到灣頭版圖中。

　　據(jù)了解，華潤置地后期或許還會繼續(xù)關(guān)注灣頭土地資源，收入跟萬象城在地緣上關(guān)係密切的土地，引入萬象高端線和城市高端等低密度産品。也有可能開發(fā)養(yǎng)老地産類産品業(yè)態(tài)。作為寧波老城區(qū)之一的江北，萬象城的落戶填補(bǔ)了江北商業(yè)的空白。也標(biāo)志著灣頭規(guī)劃照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

　　全年齡層覆蓋 銀泰匯“私人定制”式消費(fèi)

　　截至2014年6月23日，銀泰集團(tuán)正在運(yùn)營的大型百貨商場和購物中心已超40家，逐步形成“銀泰中心”、“銀泰城”和“銀泰匯”叁大産品線。其中“銀泰匯”

　　銀泰匯地處東部新城，總建筑面積達(dá)60萬方，囊括主題式購物公園，都會華宅，風(fēng)情商街和國際寫字樓等多種業(yè)態(tài)。其中，20萬方主題購物公園包括主題樂園、O2O體驗(yàn)中心、人文科技館、夢幻水游、益智文教樂園、塬創(chuàng)生活館等。銀泰匯將功能定位為現(xiàn)代化、極度綜合性，新型化體驗(yàn)中心，其項(xiàng)目涵蓋全年齡層，打破購物中心為年輕人專享的局面，實(shí)現(xiàn)老中青叁代全家庭的購物體驗(yàn)。“小孩的游樂場，年輕人的娛樂、交友場合，每個(gè)人都可以找到適合的業(yè)態(tài)，是家庭式的生活體驗(yàn)中心。”寧波銀泰置業(yè)董事長高海波在品牌發(fā)布會上表示。

　　據(jù)悉， 未來，通過前端移動互聯(lián)網(wǎng)APP與后臺大數(shù)據(jù)平臺的結(jié)合，寧波銀泰滙針對每個(gè)進(jìn)入銀泰滙不同位置的顧客，自動識別，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的個(gè)性化信息推送，提供“私人定制”的VIP服務(wù)。同時(shí)，利用ID識別技術(shù)，推行線上MALL商品服務(wù)定制，實(shí)體店取貨，VIP級個(gè)性化定制預(yù)約服務(wù)。

　　“將通過對年齡層的全覆蓋，使單一消費(fèi)體多樣化，老少的消費(fèi)潛力得到有效挖掘;個(gè)性化的定制服務(wù)，將龐大的消費(fèi)群體細(xì)分化，“私人訂制”實(shí)現(xiàn)對客流的穩(wěn)定聚集。”高海波説。

　　融入寧波文化 中青創(chuàng)打造藝術(shù)綜合體

　　日前，中青文化廣場取得商品房預(yù)售許可，近期將對外銷售。

　　據(jù)了解，寧波中青文化廣場位于寧波北侖區(qū)，總投資約50億元，總建筑面積達(dá)45萬平方米。區(qū)別于傳統(tǒng)的以購物、住房、酒店等業(yè)態(tài)為主的綜合體，中青文化廣場集結(jié)豐富的影視資源與完善的明星運(yùn)營，從電影産業(yè)衍生相關(guān)文化産業(yè)新動能，主題定位在文化、影視、旅游、商務(wù)綜合體，是寧波唯一一個(gè)以影視、文化為核心驅(qū)動的大型城市綜合體，整合高科技5D秀、影視后期制作基地、開放式攝影棚，將旅游和文化集合并創(chuàng)造“體驗(yàn)式”新商業(yè)模式。

　　項(xiàng)目引入休閒旅游、海洋文化、高端科技、體驗(yàn)互動、演藝娛樂、商貿(mào)會務(wù)等6大特色。項(xiàng)通過影視、文化的概念，把寧波、北侖的文化歷史通過演繹、影視兩種方式展現(xiàn)給消費(fèi)者。

　　“如果老外灘是寧波歷史文化底蘊(yùn)的延續(xù)，天一廣場是對寧波現(xiàn)代城市文明的推進(jìn)，中青文化廣場則首次將寧波現(xiàn)代城市文明與海洋文明進(jìn)行完美結(jié)合，為北侖乃至寧波創(chuàng)造出新的商業(yè)文化地標(biāo)”。中青創(chuàng)文化廣場開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人表示。

　　社區(qū)型商業(yè) 海港城開啟商業(yè)“未來式”

　　近日，馬云帶領(lǐng)的阿里巴巴在美國上市，電子商務(wù)對實(shí)體商店産生很大衝擊，商業(yè)地産也在不斷的改變，但是在杭州、寧波等地，購物中心綜合體有供過于求的情況和同質(zhì)化的問題。社區(qū)商業(yè)形式的出現(xiàn)有效規(guī)避了這種情況。

　　所謂社區(qū)型購物中心，是指服務(wù)于周邊居民的商業(yè)産品，滿足促進(jìn)綜合消費(fèi)為目的的商業(yè)産品。”

　　社區(qū)商業(yè)在傳統(tǒng)的商業(yè)模式上做了全新的升級，另外，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)非常豐富，除了包含傳統(tǒng)的社區(qū)型商業(yè)以外，還增加了比如社區(qū)醫(yī)療站、圖書館、社區(qū)居民活動中心。 寧波海港城置業(yè)有限公司董事長于香港表示，“社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)，第一是在經(jīng)營上加強(qiáng)對消費(fèi)者的黏度，第二是在細(xì)節(jié)上更加做到機(jī)制。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，中國正處在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，對購物中心的需求在未來幾年中按照每年20%的速度遞增。社區(qū)商業(yè)將是現(xiàn)行城市商業(yè)的發(fā)展主流。

　　今年4月，寧波市出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)鄰里中心建設(shè)工作實(shí)施方案》的徵求意見稿，其中明確寧波市將利用3-5年時(shí)間，建立健全寧波市"鄰里中心"建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)范及運(yùn)營機(jī)制，形成一批環(huán)境優(yōu)美、布局合理、業(yè)態(tài)齊備的新型社區(qū)商業(yè)。寧波海港城首先邁出了這一步，定位社區(qū)型商業(yè)中心搶佔(zhàn)寧波購房者的心理空位。

　　據(jù)悉，寧波海港城位于鄞州姜山鎮(zhèn)，是鄞南唯一的商業(yè)綜合體，匯聚多元化市場需求，集大型超市、購物、KTV、國際影城、餐飲娛樂于一體的城市商業(yè)綜合體，打造寧波首創(chuàng)的“全家人全能生活MALL”。海港城項(xiàng)目憑借豐富的自然、人文資源，雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，獲取永久持續(xù)的消費(fèi)支持和高投資率。

　　這種首次打造的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，為消費(fèi)者、寧波區(qū)域帶來全新商業(yè)氣象。記者了解到，寧波海港城已于昨日(10月12日)開盤。據(jù)其他媒體的報(bào)道，該項(xiàng)目于開盤當(dāng)天叁小時(shí)銷售900多套。從寧波海港城的高去化率可以看到，一是姜山甚至鄞州南部片區(qū)的市場潛力，另外也看到這種新業(yè)態(tài)嘗試對寧波人民的吸引力。
　�。ㄐ氯A網(wǎng) 徐夢佳）

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