紅商網(wǎng)訊：今年以來，圍繞中國房地產(chǎn)業(yè)的討論主要聚焦于住宅市場。直到本月，中國最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達(dá)申請在香港交易所上市，或?qū)⒊蔀橄愀蹘啄陙硪?guī)模最大一樁IPO，使得商業(yè)地產(chǎn)再度走入人們的視線。住宅市場的疲弱，對目前的商業(yè)地產(chǎn)有沒有影響?

　　所謂商業(yè)地產(chǎn)，通常指用于零售、餐飲、娛樂等各種經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，包括常見的商場、購物中心、街邊鋪面房等等。從我們掌握的8家境內(nèi)外上市公司、房地產(chǎn)信托(REITs)披露的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)租金整體表現(xiàn)依然良好。這些公司和信托所持有的商用物業(yè)包括40家購物中心，分布在中國19個城市，租金自2007年以來始終保持穩(wěn)定增長，累計漲幅已翻倍，高達(dá)124%。而同期一線城市住宅租金漲幅僅為43%。

　　從全國數(shù)據(jù)看，自2010年起，商業(yè)營業(yè)用房的新開工、竣工、銷售指標(biāo)均出現(xiàn)明顯增長。而40個重點城市土地出讓中，商服用地的比例也明顯升高。一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然提升了對商用物業(yè)的需求;另一方面，在住宅限購的大環(huán)境下，地方政府和開發(fā)商的熱情都轉(zhuǎn)向了商業(yè)土地。一時間，很多城市爭相開發(fā)“全國最大”、“亞洲最大”、甚至“全球最大”的各類大型購物中心、城市綜合體。但市場真的有那么多的商業(yè)地產(chǎn)需求嗎?

　　以“北上廣深”、重慶、成都、武漢這7個城市為例，如果僅以這些城市中已投入營業(yè)的、建筑面積為3萬平方米以上的購物中心作為統(tǒng)計基數(shù)，這些城市的人均購物中心面積也已達(dá)到0.5平方米，其中最高的成都和武漢都達(dá)到了人均0.62平方米，最低的重慶為人均0.33平方米。而作為參考值，美國全國的人均購物中心(以40萬平方英尺，即3.72萬平方米以上大型購物中心為統(tǒng)計基數(shù))面積僅為0.42平方米/人。這意味著，國內(nèi)很多城市的人均購物中心面積已超過美國平均水平。考慮到近幾年還有很多商業(yè)用地尚在開發(fā)還未入市，未來人均面積還將更高。

　　當(dāng)然，這里我們是用中國單個城市和美國全國數(shù)據(jù)作比，原因是美國城市數(shù)據(jù)較為匱乏。如果以州為單位統(tǒng)計，在美國商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)集中的東西海岸，內(nèi)華達(dá)州、亞利桑那州和佛羅里達(dá)州的人均購物中心面積最大，分別為0.59、0.52和0.51平方米。這仍低于中國國內(nèi)一些城市目前的水平，同樣顯示我們很多城市的購物中心未來可能面臨供大于求的窘境。

　　商業(yè)地產(chǎn)與住宅有很大的不同。一是，不存在所謂的剛需。經(jīng)濟(jì)好的時候人們消費多，不景氣的時候就少花錢，同時還存在電商等替代渠道;二是，商業(yè)地產(chǎn)項目間的個體差異更大。經(jīng)營管理而不是物業(yè)本身決定了項目的成敗。同類區(qū)域、同等規(guī)模的商業(yè)項目，完全可能出現(xiàn)一個生意火爆，另一個門可羅雀的現(xiàn)象。尤其是那些缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的開發(fā)商，很難復(fù)制其他的成功項目。

　　根據(jù)目前的建設(shè)進(jìn)度，預(yù)計到2015年，上述7個中國城市的人均購物中心面積將達(dá)到0.52平方米。供應(yīng)過剩的風(fēng)險仍在增大，而零售行業(yè)的需求短期內(nèi)難以反彈。在這樣的市場環(huán)境下，未來商業(yè)地產(chǎn)整體競爭壓力增大，同時市場上優(yōu)質(zhì)與平庸項目的差異將更加明顯，一批缺乏競爭力的項目將不可避免的面臨被淘汰的命運。地方政府、開發(fā)商以及投資者對此應(yīng)有充分的認(rèn)識。（金融時報中文網(wǎng)）

“主題式體驗”正席卷滬上購物中心

華遠(yuǎn)地產(chǎn)悄然轉(zhuǎn)型擬發(fā)力商業(yè)地產(chǎn) 能否逆勢突圍？

兒童業(yè)態(tài)成引流大戶 購物中心是母嬰店的好歸宿嗎？

開發(fā)商扎堆建購物中心 外媒稱中國商業(yè)地產(chǎn)過剩

中商百貨入駐黃石 中商黃石購物中心開業(yè)

搜索更多: 商業(yè)地產(chǎn) 購物中心