高端商業(yè)項(xiàng)目的扎堆入市正使城市商業(yè)呈現(xiàn)“泛中心化”態(tài)勢(shì)。比如，戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2000年至2013年上半年，上海零售地產(chǎn)的累計(jì)供應(yīng)量為1091 .2萬(wàn)平方米，但2013年下半年的供應(yīng)量，就接近上海此前13年半累計(jì)供應(yīng)量的四分之一，多個(gè)商圈迎來(lái)“集中開(kāi)店”高峰。
靜安區(qū)商業(yè)聯(lián)合會(huì)秘書長(zhǎng)李尚華分析，這些商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)布局和入駐品牌高度相似，基本布局就是一樓珠寶、化妝品、鞋類，二三樓女裝，四五樓男裝，五樓以上餐飲、影視、娛樂(lè)設(shè)施等，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)在所難免。
四是區(qū)域外購(gòu)買力的分流。比如，長(zhǎng)三角二三線城市商業(yè)近年來(lái)不斷升級(jí)，將一部分中高端購(gòu)物需求留在了當(dāng)?shù)�。陸宏慶說(shuō)，以前每到周末，從浙江、江蘇兩地來(lái)梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)購(gòu)物的顧客可占到兩三成。在商場(chǎng)奢侈品柜臺(tái)杰尼亞，曾有浙江顧客一次要買12套西裝，杰尼亞為此不得不在全上海調(diào)貨，“現(xiàn)在，來(lái)自江浙的客源已經(jīng)銳減，甚至幾乎難以見(jiàn)到了”。
銷售走低的同時(shí)，商鋪?zhàn)饨饏s連年維持高位上漲。高緯環(huán)球發(fā)布的去年四季度上海零售市場(chǎng)報(bào)告顯示，南京西路商圈租金達(dá)到每平方米每月2350元，同比上漲7.3%。租金每年剛性上漲，使商戶經(jīng)營(yíng)壓力不斷增大，也讓餐飲、休閑等配套業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)戶盈利空間持續(xù)被壓縮。
“增長(zhǎng)放緩期”蘊(yùn)含轉(zhuǎn)型契機(jī)
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，增速放緩不等于發(fā)展放緩，商圈升級(jí)、商場(chǎng)調(diào)整、模式創(chuàng)新、品牌引進(jìn)等都不乏亮點(diǎn)和契機(jī)。
李尚華認(rèn)為，近年來(lái)，上海的商貿(mào)流通、市場(chǎng)消費(fèi)增幅都有所放緩，其中既有宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的外部影響，也是城市商業(yè)內(nèi)部調(diào)整轉(zhuǎn)型使然。
靜安區(qū)商務(wù)委主任諸旖表示，中心城區(qū)商圈遭遇的區(qū)位優(yōu)勢(shì)弱化、輻射能力減弱、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇等問(wèn)題，既是挑戰(zhàn)、也是機(jī)遇，將倒逼商業(yè)產(chǎn)業(yè)從“要素驅(qū)動(dòng)”的外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”的內(nèi)涵式提升，就是要結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，培育發(fā)展新業(yè)態(tài)、新亮點(diǎn)、新特色，進(jìn)而塑造不可復(fù)制、無(wú)法替代的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增長(zhǎng)平緩期也是中心城區(qū)商圈新一輪業(yè)態(tài)優(yōu)化和調(diào)整期。比如，去年開(kāi)業(yè)的南京西路商圈的嘉里中心，除購(gòu)物商場(chǎng)外，還匯聚了各類優(yōu)質(zhì)生活品味體驗(yàn)式服務(wù)，包括互動(dòng)式生活精品店、O le’精品超市、百老匯新概念電影院等，人氣看漲。嘉里中心助理總經(jīng)理黃寧介紹，嘉里不再是單一的商鋪，而是要打造成熟的商業(yè)綜合體。
此外，基于新技術(shù)的新商業(yè)模式已經(jīng)運(yùn)行。目前，靜安區(qū)已啟動(dòng)建設(shè)國(guó)內(nèi)首個(gè)移動(dòng)支付示范街區(qū)，聯(lián)合多家單位推出手機(jī)移動(dòng)支付版本的“靜安白領(lǐng)卡”，持卡人可以通過(guò)手機(jī)支付享受“白領(lǐng)午餐”以及購(gòu)物消費(fèi)方面的便利和優(yōu)惠。靜安區(qū)還推出“線上訂購(gòu)線下提取”的O 2O應(yīng)用等多元化的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，拓展更多的商場(chǎng)超市、企業(yè)單位等特色應(yīng)用環(huán)境。今后，靜安區(qū)的白領(lǐng)通過(guò)“刷手機(jī)”還可完成快速購(gòu)物、門禁、考勤等便捷功能。最終，將通過(guò)三維實(shí)景技術(shù)將南京西路商圈完全“搬”到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)上，從而實(shí)現(xiàn)商戶信息和用戶需求有效整合。
同樣，據(jù)介紹，今年年底前，消費(fèi)者漫步在南京東路、淮海中路這“兩街”上，只要通過(guò)智能手機(jī)，就可連接商業(yè)街區(qū)w ifi，隨時(shí)隨地了解“兩街”停車、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、營(yíng)銷等各種信息，無(wú)障礙實(shí)現(xiàn)與商場(chǎng)門店之間的互動(dòng)體驗(yàn)服務(wù)。
不久的將來(lái)，“兩街”將共享一個(gè)w ifi信號(hào)，商街與商街之間、店內(nèi)與店外在網(wǎng)上成為一體，無(wú)障礙使用。在w ifi覆蓋區(qū)域內(nèi)，消費(fèi)者只需一次認(rèn)證，即可暢游“兩街”店內(nèi)店外，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接。商家還可利用大數(shù)據(jù)等分析工具，搜集消費(fèi)者信息，調(diào)整和改善線上線下服務(wù)。
諸旖說(shuō)，借力O 2O，把整個(gè)商圈“打包上線”，既可以有效擴(kuò)大商圈的輻射區(qū)域和發(fā)展平臺(tái)，有利于推行精準(zhǔn)營(yíng)銷;也可以減輕網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的沖擊，實(shí)現(xiàn)由線下到線上的平穩(wěn)轉(zhuǎn)移和合理分配。
黃浦區(qū)最新發(fā)布的《順應(yīng)電子商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)、加快“兩街”商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整三年行動(dòng)計(jì)劃》提出，南京東路、淮海西路的調(diào)整將有三個(gè)新方向：從“滿足需求”向“創(chuàng)造需求”轉(zhuǎn)型;從“品牌導(dǎo)向”向“模式導(dǎo)向”轉(zhuǎn)型;從“靜態(tài)定位”向“動(dòng)態(tài)引導(dǎo)”轉(zhuǎn)型。
根據(jù)計(jì)劃，“兩街”的改造，對(duì)標(biāo)紐約第五大道、倫敦牛津街、巴黎香榭麗舍、東京銀座等世界級(jí)商業(yè)街。按照目前“兩街”排出的商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點(diǎn)項(xiàng)目，新的“模式”包括買手制百貨、綜合體驗(yàn)性購(gòu)物中心、自貿(mào)區(qū)商業(yè)、全渠道營(yíng)銷、特色百貨、整合式商業(yè)區(qū)塊、旗艦概念店、頂級(jí)旗艦店等。
“商旅文”聯(lián)動(dòng)探尋突圍路徑
在上海中心城區(qū)不少商圈的探索中，“商(業(yè))旅(游)文(化)”聯(lián)動(dòng)的模式頗受關(guān)注。
關(guān)于“商旅文”聯(lián)動(dòng)，國(guó)際上一些著名商業(yè)街的成功案例可作借鑒。比如，美國(guó)紐約第五大道，擁有超大型的百貨商店和全球的頂級(jí)珠寶、服裝和化妝品品牌店，而沿路眾多的博物館則為此商業(yè)街營(yíng)造了深厚的文化歷史底蘊(yùn)，第五大道又有“博物館街”之稱。再如，巴黎香榭麗舍大街商家云集，沿街還包括50多家電影院和電影發(fā)行公司，以及30多家雜志社，商業(yè)與文化交相輝映。
以南京西路商圈的探索為例。從自身?xiàng)l件看，除高端的百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心外，在旅游資源方面，該商圈集聚了眾多高星級(jí)賓館酒店;在文化資源方面，包括靜安寺等優(yōu)秀歷史建筑，以上海文廣傳媒、文新報(bào)業(yè)、辭書出版社、譯文出版社為代表的文化單位，以及美琪、藝海、百樂(lè)門等經(jīng)典劇場(chǎng)構(gòu)成的“現(xiàn)代戲劇谷”。
靜安在探索“商旅文”聯(lián)動(dòng)機(jī)制中，已初步形成了“購(gòu)物消費(fèi)送戲票”“金秋都市游”“國(guó)際購(gòu)物嘉年華”等一些有效做法。比如，去年第四季度舉行的“購(gòu)物消費(fèi)送戲票”，覆蓋了梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富、芮歐百貨等高端商場(chǎng)，以及錦滄文華、璞麗等酒店商家和星巴克等餐飲品牌，消費(fèi)者在這些商家消費(fèi)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，就可獲贈(zèng)兩張?jiān)拕∑眱稉Q券，劇目是在上海商城劇院上演的《P .S我愛(ài)你》。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這一活動(dòng)對(duì)商家和劇院的客流量都有明顯促進(jìn)。
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