無獨(dú)有偶，韓國第二大零售商樂天百貨公司(LotteShopping)今日透露，公司一支商業(yè)地產(chǎn)信托在新加坡IPO將延遲到二季度，知情人士表示，樂天百貨公司將把其韓國購物中心添加進(jìn)這只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)中，利用此次IPO籌措10億美元的資金。推遲上市是為了尋求更高的收益率。

　　鑒于目前國內(nèi)的REITs還沒有完全合法化，相關(guān)監(jiān)管條例出臺仍未有時(shí)間表，在商業(yè)地產(chǎn)這一“差錢”領(lǐng)域，內(nèi)地不少企業(yè)通過“擦邊球”手法進(jìn)行資產(chǎn)證券化，進(jìn)而融資。

　　記者了解到，REITs的原理是把有穩(wěn)定租金收益的大型物業(yè)轉(zhuǎn)變成證券。當(dāng)凝固的建筑變?yōu)榭梢粤鲃?dòng)的金融資產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商可以一次性收回投入的資金，而小型投資者則可投入少量資金，分享一棟大型物業(yè)的收益。既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通。不失為投資方理想的融資及退出渠道。

　　高和資本董事長蘇鑫此前公開表示，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融是開發(fā)貸款加上經(jīng)營貸款，形式比較單一，時(shí)間相對比較短，不能夠適合商業(yè)地產(chǎn)長遠(yuǎn)的發(fā)展。他認(rèn)為，在中期，基金或者其他創(chuàng)新形式來支持商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展。最終應(yīng)該像成熟的商業(yè)地產(chǎn)市場一樣，以REITs為主角來持有成熟的商業(yè)物業(yè)。

　　近兩年來，不少企業(yè)對此趨之若鶩，在國內(nèi)REITs發(fā)展不明朗的環(huán)境下，設(shè)法曲線變現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)未來的租金。

　　海印試水商業(yè)地產(chǎn)證券化

　　早在去年5月份，海印股份就發(fā)布公告擬以旗下15處商業(yè)物業(yè)未來5年的租金收益為標(biāo)的，發(fā)起不超過16億元的專項(xiàng)資產(chǎn)融資計(jì)劃。

　　記者了解到，整個(gè)運(yùn)作的流程是，融資方提供可提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)做抵押，由證券公司作為承銷商和資產(chǎn)管理人，將資產(chǎn)打包證券化后，賣給投資者，券商收取傭金管理費(fèi)，而投資者可以在交易所平臺做二級市場的再流通和炒作。

　　而投資者可選擇購買不同期限的產(chǎn)品類型，比如投資1000萬元購買5年期資產(chǎn)，利率為6.5%，則每年獲得固定利息65萬元，5年后一次性獲得全部本金，5年收益為325萬元，中途也可將資產(chǎn)按市場價(jià)再轉(zhuǎn)讓出去。

　　這項(xiàng)計(jì)劃上報(bào)后“石沉大海”，而證監(jiān)會官方網(wǎng)站上周二披露了取消三項(xiàng)行政審批項(xiàng)目的公告，其中包括取消證券公司專項(xiàng)投資審批項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，海印股份此項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品審批進(jìn)度可能受此影響而發(fā)生變化。

　　萬通以項(xiàng)目股權(quán)易基金

　　2013年的最后一天12月31日，萬通地產(chǎn)宣布，以總價(jià)約11.98億元向旗下基金管理平臺出售公司所持北京金通港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34%的股權(quán)。金通港地產(chǎn)實(shí)為北京CBD核心區(qū)中服Z3地塊的開發(fā)公司。

　　根據(jù)投資基金說明書顯示，基金投資期限為5+1+1年，最后一次性分配收益。萬通地產(chǎn)表示，出售該地產(chǎn)項(xiàng)目后，公司預(yù)計(jì)可獲得約1.76億元的投資收益。

　　鑒于目前國內(nèi)的REITs還沒有完全合法化，萬通將項(xiàng)目出售給旗下的基金平臺，相當(dāng)于做了一個(gè)變相的融資。

　　保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)循環(huán)補(bǔ)給資金

　　同樣是去年12月底，保利地產(chǎn)在北京對外發(fā)布了其養(yǎng)老戰(zhàn)略。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，未來十年，保利地產(chǎn)計(jì)劃建設(shè)50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在全國推動(dòng)其養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌。

　　在其計(jì)劃中，短期的投入階段，可以通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期將用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營階段，實(shí)現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。

　　對于未來保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的盈利模式，宋廣菊描述道：“未來十年對全國養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌進(jìn)行連鎖經(jīng)營，并對保利的現(xiàn)有社區(qū)進(jìn)行養(yǎng)老輻射，配建5萬~10萬平方米持有型的養(yǎng)老公寓。計(jì)劃通過12~15年的產(chǎn)權(quán)長期租賃，以一次性支付租金的方式進(jìn)行資金回籠。”

　　香港放松REITs監(jiān)管看齊新加坡

　　此前，越秀地產(chǎn)曾在香港將廣州國際金融中心資產(chǎn)注入旗下的越秀房產(chǎn)投資信托基金，交易對價(jià)為134.4億元。交易完成后，越秀地產(chǎn)的凈負(fù)債率將從75.5%下降至40%左右。越秀房產(chǎn)投資信托基金則借此從以批發(fā)零售為主的物業(yè)組合轉(zhuǎn)型為多元化組合，總資產(chǎn)值也從2011年底的約73.75億元大幅增加兩倍至約230.95億元。

　　相比內(nèi)地監(jiān)管層擔(dān)心此時(shí)推出REITs，可能吸引更多熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。今年2月，香港證監(jiān)會擬通過放松部分監(jiān)管措施促進(jìn)香港房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)發(fā)展。建議允許REITs投資發(fā)展中物業(yè)或從事物業(yè)發(fā)展活動(dòng)，以及允許REITs投資金融工具等革新。增加REITs靈活性。

　　評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)稱，香港證監(jiān)會建議的修訂是令REITs守則與新加坡看齊。據(jù)了解，新加坡已經(jīng)是信托基金在亞洲上市的首選之地，無論是REIT還是其他資產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，新加坡證交所擁有近50只信托基金，累計(jì)市值近650億美元。

　　香港金融發(fā)展局則預(yù)計(jì)，若以成熟市場REITs占比計(jì)算，香港和內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金到2031年可發(fā)展至2.84萬億～5.35萬億美元規(guī)模。由于內(nèi)地的REITs市場尚未發(fā)展，相關(guān)監(jiān)管條例出臺仍未有時(shí)間表，香港可抓住機(jī)遇成為以中國內(nèi)地資產(chǎn)為主的REITs的上市地。（來自：贏商網(wǎng) 記者 安冉）

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