紅商網(wǎng)訊：“我現(xiàn)在根本不用擔(dān)心進(jìn)駐購物中心的事，手上還有幾十個(gè)新項(xiàng)目正在主動(dòng)找我談。2014年，這種狀況會(huì)越來越明顯。”主營(yíng)服飾生意的黃小姐，以往都是她努力想方設(shè)法進(jìn)駐商場(chǎng)，而如今她卻一改往日的弱勢(shì)地位，成為各家商場(chǎng)項(xiàng)目拉攏的目標(biāo)。
根據(jù)RET睿意德報(bào)告，目前全國(guó)購物中心項(xiàng)目激增，預(yù)計(jì)未來1~2年購物中心供應(yīng)持續(xù)保持高位，這會(huì)導(dǎo)致購物中心空置率上行壓力增大，招商將越來越困難。估測(cè)2014年，主力店招商將會(huì)尤其困難，一些快時(shí)尚、輕奢品牌將異軍突起。與此同時(shí)，為改變現(xiàn)狀，實(shí)體業(yè)者轉(zhuǎn)型O2O與電商競(jìng)合的態(tài)勢(shì)在2014年也會(huì)更加明顯。
空置率增大
“以上海為例，2013年超過50個(gè)購物中心項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)2014年上海乃至全國(guó)的購物中心數(shù)量還會(huì)大量增加。未來1~2年上海購物中心供應(yīng)持續(xù)保持高位。由于新項(xiàng)目大量涌現(xiàn)，因此購物中心的平均培育期正在縮短。如果說第一階段的代表項(xiàng)目港匯廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、新天地需要4年到6年的培育期;第二階段的代表項(xiàng)目大寧國(guó)際、五角場(chǎng)萬達(dá)僅需3年培育期;現(xiàn)在第三階段的代表項(xiàng)目IFC國(guó)金中心、浦東嘉里城，只需要1年至2年即已成熟。2014年這種購物中心的成熟期縮短趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。”RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。
正因如此，不少業(yè)者認(rèn)為，越來越多的商圈在2014年將進(jìn)入二次開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整期。核心商圈再次升級(jí)。對(duì)比上海購物中心營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)情況，上海已率先進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期和二次開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，從過去單純商圈外延化發(fā)展升級(jí)到多個(gè)老商圈共同結(jié)構(gòu)性調(diào)整的狀態(tài)。目前，上�；春Ｖ新飞倘ι�(jí)已接近尾聲。
然而，這些如雨后春筍般崛起的購物中心項(xiàng)目卻給招商帶來巨大壓力。“這幾年上海購物中心空置率整體維持在7%~8%，2014年，隨著項(xiàng)目增多，購物中心的整體空置率上行壓力預(yù)計(jì)會(huì)增大。當(dāng)城市集中眾多項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)爭(zhēng)奪有限的品牌商戶資源，招商壓力巨大。以往甲方、乙方的角色會(huì)互換，品牌商會(huì)越來越強(qiáng)勢(shì)，而購物中心卻會(huì)越來越弱勢(shì)。”陳麗琳分析。
記者在采訪中了解到，市場(chǎng)上也有業(yè)者進(jìn)行差異化招商，以避免諸多同質(zhì)化品牌商，比如K11。“但這只能在北京、上海這類成熟市場(chǎng)嘗試若干項(xiàng)目，在大量的二三線城市，消費(fèi)者認(rèn)可的還是那些耳熟能詳?shù)拇蟊娭绕放�，因此一旦新開一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，招商必然集中在那些同質(zhì)品牌上，這造成品牌商資源緊張，一些位置不佳的新項(xiàng)目招商將會(huì)非常困難，空置率甚至?xí)哌_(dá)20%~30%。在2014年，預(yù)計(jì)這個(gè)趨勢(shì)會(huì)更加明顯，有些項(xiàng)目即便貼補(bǔ)裝修費(fèi)，品牌商也不太愿意進(jìn)駐。”RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌認(rèn)為。
快時(shí)尚、輕奢品牌崛起
記者采訪諸多百貨和購物中心業(yè)者后了解到，隨著“八項(xiàng)規(guī)定”等出臺(tái)，俏江南、寶燕壹號(hào)等高端餐飲品牌放緩開店速度，五星級(jí)酒店餐飲部門的收入急劇下降。奢侈品牌也同樣受到?jīng)_擊，表現(xiàn)不盡如人意。LVMH、GUCCI、Burberry集團(tuán)和歷峰集團(tuán)，都放緩了在中國(guó)的擴(kuò)張。業(yè)者預(yù)計(jì)高端餐飲、奢侈品牌的收緊效應(yīng)還會(huì)在2014年繼續(xù)。
同時(shí)，社區(qū)型購物中心趨勢(shì)在2014年會(huì)愈加明顯。根據(jù)RET睿意德統(tǒng)計(jì)，2013年上海社區(qū)購物中心數(shù)量達(dá)到83家，位居全國(guó)首位。第二名的北京有44家，兩者差距有39家之多。目前上海社區(qū)購物中心進(jìn)入第三階段，未來幾年還將逐漸階梯轉(zhuǎn)移至近郊和遠(yuǎn)郊，開始深耕城鄉(xiāng)接合部的外環(huán)和遠(yuǎn)郊新城。
“相對(duì)而言，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的人均消費(fèi)客單價(jià)會(huì)低于中心商圈。隨著2014年遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的增加和高端消費(fèi)的收緊，會(huì)促使購物中心、百貨等業(yè)態(tài)未來更注重一些大眾化快時(shí)尚和輕奢定位的品牌引入。”杜斌指出。
RET睿意德報(bào)告顯示，2013年，快時(shí)尚、輕奢及一些設(shè)計(jì)師品牌持續(xù)開店。比如IAPM、嘉里中心、連卡佛，都引進(jìn)了大量快時(shí)尚、輕奢及設(shè)計(jì)師品牌。Michael Kors和Kate Spadew今年凈利潤(rùn)分別出現(xiàn)49%和76.4%的高增長(zhǎng)，優(yōu)衣庫也在淮海中路開出全球最大旗艦店。輕奢、快時(shí)尚、設(shè)計(jì)師品牌的異軍突起，預(yù)計(jì)2014年這一趨勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)散到二三線城市。
轉(zhuǎn)型O2O
從今年“雙11”開始，抵制電商的實(shí)體業(yè)者和主動(dòng)與電商合作的實(shí)體業(yè)者開始“涇渭分明”地出現(xiàn)，相對(duì)而言，主動(dòng)與電商合作者是最新出現(xiàn)的。
銀泰商業(yè)是一大典型，其不僅在“雙11”時(shí)試水與銀泰合作線下體驗(yàn)、線上付款的O2O(Online To Offline)模式，之后又宣布與支付寶達(dá)成合作，在銀泰的百貨店內(nèi)購物可直接以支付寶付款而免去排隊(duì)煩惱。
“通過這一系列合作，我們看到效果顯著，銀泰百貨杭州武林店2013年11月16日單日銷售1.506億元，較歷史最高單日銷售暨去年的1.112億元大幅提升35.4%，這與銀泰商業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)思維是分不開的。做企業(yè)一定要革新，我們要有危機(jī)意識(shí)，要引領(lǐng)企業(yè)去做一些大膽的創(chuàng)新和改變，否則，在具體實(shí)施中會(huì)遇到很多問題，向電商O2O轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。說到底，其實(shí)轉(zhuǎn)型O2O并非簡(jiǎn)單的提升客源和銷售額，而是要學(xué)習(xí)電商‘以客為先’的理念，這樣才會(huì)對(duì)實(shí)體業(yè)者有真正的幫助。2014年，銀泰還會(huì)將O2O進(jìn)行到底。”銀泰商業(yè)CEO陳曉東接受記者采訪時(shí)透露。
一些超商業(yè)者也有同感，本土超市連鎖巨頭蘇果剛剛宣布和國(guó)內(nèi)快遞業(yè)巨頭順豐速運(yùn)“聯(lián)姻”，在南京400家便利店推出寄件及快件自提業(yè)務(wù)。農(nóng)工商集團(tuán)內(nèi)部人員透露，其利用麾下近2000家可的和好德便利店的優(yōu)勢(shì)做線下取貨與快遞結(jié)合業(yè)務(wù)，在2014年，這類合作的范圍還將擴(kuò)大。
“實(shí)體零售發(fā)展趨緩，如何重回增長(zhǎng)之路是關(guān)鍵。預(yù)測(cè)2014年大型零售業(yè)者之間的并購還將繼續(xù)，而眾多百貨公司將開始啟動(dòng)‘自救模式’——他們?cè)诎儇浿姓{(diào)整品牌組合，增加餐飲品牌，并通過IT技術(shù)提高智能服務(wù)，嘗試與各個(gè)電商的O2O合作，以增加營(yíng)業(yè)收入。”陳麗琳認(rèn)為。
陳麗琳還表示，雖然目前電商對(duì)實(shí)體零售業(yè)確有沖擊，但預(yù)計(jì)經(jīng)過未來3~5年的發(fā)展，電商與實(shí)體商業(yè)會(huì)完成結(jié)構(gòu)平衡，大家各自有各自發(fā)展定位。畢竟并非所有消費(fèi)都能在網(wǎng)絡(luò)完成，很多需要體驗(yàn)式的活動(dòng)還是需要在實(shí)體店進(jìn)行，因此今后兩者會(huì)更加細(xì)分各自的定位和市場(chǎng)客群，在未來達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。(來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：樂琰)
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