紅商網(wǎng)訊：“上海銀監(jiān)局近兩年來對三類業(yè)務(wù)進行過全面風(fēng)險預(yù)警：鋼貿(mào)、銅融資、商業(yè)地產(chǎn)。前兩者在預(yù)警后一段時間里都不同程度出現(xiàn)了問題。”一名監(jiān)管部門內(nèi)部人士對《第一財經(jīng)日報》表示，剛剛被銀監(jiān)預(yù)警的商業(yè)地產(chǎn)融資，很可能已經(jīng)風(fēng)險高筑，“隨時會爆發(fā)”。
本報獨家從業(yè)內(nèi)多方人士處獲悉，近日，上海銀監(jiān)局對轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)了“關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險的通知”，其中提到，據(jù)摸底，截至今年9月，上海各商業(yè)銀行對149個城市綜合體發(fā)放貸款余額已破700億，較去年同比增長30%~40%。
銀監(jiān)局調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，上海商業(yè)地產(chǎn)“總量過剩”、“價格上漲過快”、“市場總量接近飽和”，潛在風(fēng)險已經(jīng)遠遠大于住宅地產(chǎn)，因此需要轄內(nèi)各商業(yè)銀行“高度關(guān)注”。
從實際操作層面來看，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險會如何蔓延到銀行業(yè)，房企如何玩轉(zhuǎn)資金鏈從銀行等金融機構(gòu)獲取資金，銀行對房企的態(tài)度又是如何?本報就此進行了多方深入采訪。
房企玩轉(zhuǎn)資金鏈第一招：
拿地先融資
“地產(chǎn)商從拿地開始就靠金融手段撬動資金，開發(fā)周期漫長，資金鏈也被越拉越長。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴本報，部分商業(yè)地產(chǎn)房企的資金杠桿，很可能已經(jīng)超出了銀行的控制能力。
地產(chǎn)商如何撬動金融杠桿?某股份制銀行經(jīng)手過地產(chǎn)融資的一名支行行長向本報舉了一個“2億資金套出10億房產(chǎn)”的模型案例，其中地產(chǎn)商前后三次融資，資金鏈秘訣在于“新貸還舊賬”。
第一次融資是土地款籌集階段。造樓要先有地，按傳統(tǒng)做法，拿地資金應(yīng)當(dāng)是房企自有。但上述支行行長表示，“現(xiàn)在已經(jīng)有銀行可以做創(chuàng)新的‘土地過橋’業(yè)務(wù)”。
“地產(chǎn)商也可能通過信托、基金、風(fēng)投等方式融資。”謝逸楓說。而銀行也可能以某種方式參與其中。
以上述支行行長所舉的融資模型為例，房企A公司需要4億土地款，自有資金很可能只需要一半，即2億;余下的2億，可以通過銀行完成。“有的銀行可以發(fā)放一種投行性質(zhì)的融資，銀行不以債權(quán)形式，而是以股權(quán)形式參與其中。”
“這種‘股權(quán)’參與還有一種變種形式，就是銀行和房企共同組建一家有限合伙企業(yè)，專門運作拿地款基金，來自銀行的資金往往作為基金中的優(yōu)先股權(quán)。”上述支行行長說。
實際操作中，為了使模式合規(guī)，銀行往往借助信托或券商資管通道，并包裝一些專項理財產(chǎn)品，定向募集這筆資金。本報9月3日刊發(fā)的《興業(yè)銀行擬借道信托融資房產(chǎn)商89億理財產(chǎn)品謀劃“拿地”路線圖》一文，正是銀行參與到房企土地款募集的一種途徑。
房企玩轉(zhuǎn)資金鏈第二招：
造樓靠墊資
在上述融資模型中，房企實際已欠債2億。后續(xù)開發(fā)成本高企，這筆高額借貸要怎么還?“再借一筆錢來還。”上述支行行長如是說。
拿到地意味著房企獲得國有土地使用權(quán)證，并可以此辦理建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。“四證”齊全后，房企即可將土地證抵押后向銀行正式進行土地開發(fā)貸款。
在上述模型中，該支行行長說，憑借4億拿地價格一般可向銀行貸出3億開發(fā)貸，房企即可還上上一筆融資，大數(shù)上還余下1億，進入后續(xù)開發(fā)。
在此時接近“空手套白狼”狀態(tài)的房企靠什么造樓?一名地產(chǎn)商告訴本報其業(yè)內(nèi)公開的秘密：“墊資”。即建筑總包方需要墊資建設(shè);材料供應(yīng)商無論是和建筑方簽合同，還是和房企直接達成意向，都需要墊資供貨;更有甚者，若此商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)用于銷售，則銷售公司為了獲得統(tǒng)包統(tǒng)銷的折扣價，也需要在物業(yè)封頂前進行“墊資”，預(yù)打款數(shù)千萬資金給房企。
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