紅商網(wǎng)訊：沈陽(yáng)再次被推上風(fēng)口浪尖。
央視最新報(bào)道說(shuō)，“一個(gè)常住人口不足千萬(wàn)的城市，購(gòu)物中心的面積卻已經(jīng)達(dá)到了800萬(wàn)平米，沈陽(yáng)市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力”。瑞銀證券也說(shuō)，“是時(shí)候遠(yuǎn)離沈陽(yáng)了”。以銷售額、租金、空置率和投資回收期等標(biāo)準(zhǔn)衡量，沈陽(yáng)在其分析覆蓋的13座中國(guó)城市中，綜合體開(kāi)發(fā)量、供應(yīng)量和空置率最高，出租率卻最低。
但另一方面，來(lái)回穿梭在沈陽(yáng)和其他中國(guó)城市之間的商人們卻屢屢聽(tīng)到這樣的傳說(shuō)。比如，恒隆地產(chǎn)全國(guó)最高端的商場(chǎng)建在這里;沈陽(yáng)萬(wàn)象城不花一分錢(qián)裝修補(bǔ)貼完成了招商，這在全國(guó)包括北京上海最繁華的地段中都是少有的事情。
這不得不牽扯出一個(gè)問(wèn)題：沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境下，在泡沫之下是否還有啤酒?這種問(wèn)題我經(jīng)常被全國(guó)各地的記者問(wèn)到，只不過(guò)發(fā)問(wèn)者常常替換上某個(gè)城市名。在中國(guó)，絕大部分的城市都有做大做強(qiáng)的夢(mèng)，即使是一些人口只有幾千人的小鎮(zhèn)也想擴(kuò)張規(guī)模。但是，在城市大興土木、不斷做加法的同時(shí)，總有不同的聲音在“泡沫” “鬼城”或者“繁榮”、“可持續(xù)性發(fā)展”的觀點(diǎn)中交織著進(jìn)行。我們可以將此理解為中國(guó)普遍存在的城市焦慮——又想大干快上，又擔(dān)心陰溝里翻船。
有許多前車之鑒。比如，美國(guó)的底特律和日本的端島。兩者都曾經(jīng)是世界上最繁華之地——底特律一度是美國(guó)第四大城市，而端島曾經(jīng)是世界上人口密度最高的地方。但在分別倚重的汽車產(chǎn)業(yè)和礦產(chǎn)業(yè)走下坡路之后，這兩個(gè)城市也開(kāi)始逐漸衰退，失業(yè)率攀高，人口大量向外遷徙，建筑大量廢棄，最終分別惡性循環(huán)到破產(chǎn)和荒廢的境地。
這兩個(gè)城市的遭遇，昭示了城市發(fā)展的關(guān)鍵：產(chǎn)業(yè)和人口聚集能力。因產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的人口遷移(遷進(jìn)或遷出)帶來(lái)的后果可能是繁榮或者破產(chǎn)。
在中國(guó)，人口出生率持續(xù)走低，總?cè)丝谌找娼咏逯�。這意味著在城市之間人口將出現(xiàn)此消彼長(zhǎng)的局面——在一些城市人口劇增的情況下，另一些城市勢(shì)必人口減少;即使在大城市之間也必然如此。因此，產(chǎn)業(yè)能否集聚，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，它也決定著當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)是否有可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
回到沈陽(yáng)。這個(gè)一直被認(rèn)為最有可能成為“鬼城”之一的城市，過(guò)去是國(guó)有工業(yè)中心，因?yàn)橹毓I(yè)和制造業(yè)，也因?yàn)闊熁液臀廴径劽�。�?010年為止，沈陽(yáng)將其核心區(qū)的所有重工業(yè)全部遷出，取而代之的是汽車及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥和農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)。
具有信息流、金融流并且能夠提供軟性服務(wù)配套提高宜居指數(shù)的城市，就像一個(gè)豐富的大容器，既能吸引大量的人口遷入，也能將他們留下來(lái)。從人口數(shù)據(jù)來(lái)看，沈陽(yáng)自然增長(zhǎng)人口比例越來(lái)越低，而以外來(lái)人口遷入造成的機(jī)械增長(zhǎng)人口比例逐年升高。其中，2001年至2007年之間，沈陽(yáng)市人口增加依賴于機(jī)械增長(zhǎng)的比例已達(dá)90.7%。
中國(guó)的城市化就是城市擴(kuò)容，城市擴(kuò)容源于多中心，多中心就需要商業(yè)——這是不容置疑的。不可能擴(kuò)到六環(huán)以外還集中到城市中心購(gòu)物。因此，多中心的形成有賴于商業(yè)的凝聚。在商業(yè)拉動(dòng)之下，人群區(qū)域完成它小區(qū)域的生活循環(huán)。沒(méi)有這個(gè)怎么可能?
人口增加、多中心的發(fā)展，一定需要更多物業(yè)——提供居住的住宅，提供就業(yè)場(chǎng)所和生意場(chǎng)所的辦公物業(yè)以及提供消費(fèi)的商業(yè)地產(chǎn)。另一方面，中國(guó)是全球“最黃金”的市場(chǎng)——沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)像中國(guó)一樣擁有這么大的擴(kuò)容空間，也沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)像中國(guó)一樣有著幾何級(jí)增加的消費(fèi)需求。從理論上說(shuō)，更多的消費(fèi)需求，會(huì)消化更多的商業(yè)面積。也正因此，每個(gè)城市都在大興土木。反映在數(shù)字上看，就是開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量。
但是需求與供應(yīng)之間到底要形成什么樣的比例才不至于產(chǎn)生泡沫?這個(gè)很難有定論。有一些機(jī)構(gòu)用人口平均占有商業(yè)面積來(lái)計(jì)算，有一些機(jī)構(gòu)則用空置率來(lái)計(jì)算。從方法論來(lái)說(shuō)這兩者都沒(méi)有錯(cuò)。但是用簡(jiǎn)單數(shù)字來(lái)判斷一個(gè)復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境，并給一個(gè)城市下一個(gè)“死刑”判決書(shū)，又未免太過(guò)絕對(duì)和冒失，其中的弊端與不足并不少見(jiàn)。
我個(gè)人建議，不妨看看企業(yè)和政府的賬本。一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯：投資之后，他們都希望能夠贏得利潤(rùn)。那么他們做到了嗎?
（福布斯中文網(wǎng)）
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