紅商網(wǎng)訊：杭州世邦魏理仕(CBRE)于2013年10月10日發(fā)布《2013年第三季度杭州房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，報告分析了杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓、優(yōu)質(zhì)商鋪、工業(yè)物業(yè)及高檔住宅各市場三季度表現(xiàn)。本季度，杭州單體體量最大的購物中心城西銀泰城開業(yè)，進一步促進了優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的演變進化，購物中心增加餐飲娛樂業(yè)態(tài)權(quán)重成趨勢。同時，杭州進入購物中心開發(fā)的大躍進時期，至2017年預(yù)計主城區(qū)將有約1,280,000平方米的新增供應(yīng)入市，增幅超過130%。本季度核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓需求仍然旺盛，推動租金微漲。土地交易市場活躍，藍孔雀、華家池等市中心地塊紛紛落定，連同運河商務(wù)區(qū)等新興區(qū)域在將來可能新增逾100萬平方米寫字樓供應(yīng)，屆時將給錢江新城帶來更大的去化壓力。

  優(yōu)質(zhì)商鋪市場：體驗式業(yè)態(tài)成趨勢 購物中心迎來高速增長

  2013年第三季度，位于城西的銀泰城開業(yè)，為市場帶來了約120,000平方米零售物業(yè)面積。由于新開項目為知名零售商，較高的出租率使得市場整體空置率減少了0.1個百分點至2.7%。銀泰城是城西的首個大型購物中心，主力店包括近30,000平方米的銀泰百貨，約5,000平方米的孩子王兒童體驗店，跨三層營業(yè)面積達2,000平方米的正格運動城，另有目前流行的快時尚品牌H&M、優(yōu)衣庫、GAP，其單店面積均在1,000平方米以上;娛樂配套包括約1,200平方米的喜悅真冰場、傳奇奢華影院、嘜歌時尚KTV、舒適堡健身中心、BLT精品超市等，另引入大量的餐飲品牌如金錢豹、赤坂亭、翠華，餐飲的比例高達40%左右。由于商鋪需求旺盛，杭州首層商鋪平均租金較上一季度上漲1.4%。

　　市場空置率較低 租金將上漲

  在未來的6個月內(nèi)，預(yù)計解百A樓重新完工開業(yè)，提供營業(yè)面積20,000平方米。屆時，A樓和B樓將作為一個整體(營業(yè)面積共34,000平方米)，品牌將以男士消費為主體，并通過微信平臺，實現(xiàn)線上線下相結(jié)合的銷售模式。目前杭州正處于購物中心填補期，單個購物中心在某區(qū)域內(nèi)的開業(yè)勢必會引發(fā)大量人流，但隨著某區(qū)域內(nèi)購物中心的數(shù)量增多，競爭也必將越加激烈，對開發(fā)商資金、成本控制、項目定位、運營招商等都提出更高要求。

  優(yōu)質(zhì)商鋪三大關(guān)注趨勢

  一，為應(yīng)對愈演愈烈的電商沖擊，購物中心正積極地對業(yè)態(tài)組合進行調(diào)整， 餐飲、娛樂等體驗式業(yè)態(tài)所占權(quán)重明顯上升，而零售業(yè)態(tài)比重則出現(xiàn)下降。最新開業(yè)的城西銀泰體驗式業(yè)態(tài)占比超六成，而湖濱銀泰的餐飲比例也超過一半。新開的購物中心內(nèi)體驗式業(yè)態(tài)比例遠高于利星等老牌商廈。當(dāng)然，我們也看到解百等傳統(tǒng)商廈也同樣通過改造、騰挪等方式增加自身的體驗性元素。

　　體驗式業(yè)態(tài)比例增長

  二，杭州購物中心將進入高速增長的大發(fā)展時代。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，有望在2017年開業(yè)的主城區(qū)購物中心體量新增供應(yīng)約1,280,000平方米，為目前杭州優(yōu)質(zhì)商鋪總存量的1.3倍。

　　商鋪市場供應(yīng)量情況

  三，從新建購物中心的分布來看，杭州的商業(yè)格局將出現(xiàn)遍地開花格局。未來3-4年中，不論是隸屬傳統(tǒng)商圈的武林，還是新興商圈城北，都將有大型項目面世。需求分流、分級不可避免，更加激烈的市場競爭將對業(yè)主的項目定位、規(guī)劃設(shè)計、招商、運營等綜合能力提出更高的要求。

　　2013-2017零售物業(yè)未來供應(yīng)

　　未來零售供應(yīng)分布情況

　 優(yōu)質(zhì)寫字樓 ： 核心板塊優(yōu)質(zhì)項目需求旺盛，帶動租金微漲

  2013年第三季度，杭州寫字樓市場表現(xiàn)平穩(wěn)。本季度優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金較上季度上漲0.6%至每月每平方米122.14元，上漲動力主要來源于黃龍等核心板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目的提價。

  三季度錢江新城寫字樓空置率雖仍維持在40%以上，但相比二季度有了小幅下降。由于短期內(nèi)供大于求的形勢，區(qū)域內(nèi)租金環(huán)比微降0.6%;此外，錢江新城周邊地區(qū)某些較老的寫字樓租金均有下調(diào)。武林、黃龍等核心板塊內(nèi)高品質(zhì)物業(yè)的需求保持旺盛。

  未來六個月，預(yù)計將有約110,000萬平方米 的寫字樓新增供應(yīng)量入市，但均位于核心區(qū)以外。世邦魏理仕認(rèn)為盡管整體上看杭州辦公樓空置率可能進一步走高，但黃龍、武林等板塊的優(yōu)質(zhì)樓宇租金預(yù)計仍將保持堅挺。

  但長期來看，杭州寫字樓格局將呈擴散趨勢。近期土地市場成交顯示，位于市區(qū)內(nèi)的華家池地塊、藍孔雀地塊、遠洋商務(wù)區(qū)地塊以及大關(guān)單元長樂路地塊，以最大的寫字樓建筑面積來估算，能形成近100萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)。若上述項目以正常速度建設(shè)并通過散售方式投放，預(yù)計將在2-3年后開始對市場產(chǎn)生影響，屆時錢江新城寫字樓市場將面臨更大的去化壓力。此外，隨著非核心區(qū)項目供應(yīng)的增多，傳統(tǒng)核心區(qū)域內(nèi)的租戶行業(yè)調(diào)整升級也是大勢所趨，而地鐵等交通配套設(shè)施的完善則是這一趨勢的催化劑。

  工業(yè)物業(yè)市場 ：優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施供不應(yīng)求，翹首以待新項目

  2013年第三季度，杭州市工業(yè)用地價格微漲。工業(yè)用地平均價格較上季度上漲0.6% 至每平方米432.3元。物流倉儲設(shè)施租金在本季度上升幅度為2.3%，至每月每平方米 22.6 元。杭州高端物流設(shè)施一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，普洛斯下沙物流園、臨江物流園目前幾乎都呈滿租狀態(tài)。其中臨江物流園二期將于明年一季度交付，會提供21,666平方米的新增面積。

  高檔住宅市場 ：租售價格均微漲，土地成交創(chuàng)新高

  2013年第三季度，杭州住宅市場表現(xiàn)平穩(wěn)，月均成交保持在2,100套左右，與去年同期相比略有回落。主要原因有三點：1)去年市場處于反彈起步階段有大量積壓需求涌入;2)今年7-8月持續(xù)超高溫對市場有一定的負(fù)面影響;3)今年三季度開盤量較去年同期也有所下滑。

  進入8月下旬及9月以后，市場銷售有所反彈，開發(fā)商推盤速度也相應(yīng)加快。一些高端樓盤都有加推新單元;同時，高端新樓盤也將在10月入市，目前已在蓄客階段。本季度杭州高檔公寓平均售價環(huán)比微漲0.6%，每平方米約40,286元。同期，杭州住宅高檔公寓平均租金環(huán)比上漲1.3%至每月每平方米80.44元。

  最近成交的華家池地塊，成交金額高達136.7億元，藍孔雀地塊成交金額高達39.7億。杭州國土局?jǐn)?shù)據(jù)表明，9月土地出讓面積達108.9公頃，出讓總額(截止9月26日)達306億元，創(chuàng)本年度以來單月土地成交額新高。而2013年前三個季度土地成交總額也已達到1022億元。土地市場的火爆源于開發(fā)商銷售回暖后現(xiàn)金流的改善。鑒于土地市場的升溫，世邦魏理仕預(yù)測四季度房價仍將穩(wěn)步上漲，但也不排除出臺房產(chǎn)稅等地方性加碼政策的可能。
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