紅商網(wǎng)訊：零售地產(chǎn)投資者正在回歸中國一線城市，與此同時，經(jīng)濟增長放緩令二三線城市吸引力下降。后者一度被投資者看好：他們認為大品牌渴望通過這些二三線城市開拓新的市場。
據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行稱，年初至今北京和上海等一線城市的零售地產(chǎn)投資已升至98億美元，超過了2012年全年的88億美元。在被該公司視為1.5線城市的主要地區(qū)中心，此類投資已降至23億美元，去年全年為93億美元。
現(xiàn)金流論
仲量聯(lián)行駐上海的中國零售地產(chǎn)研究部門負責人麥哲文說，在經(jīng)濟增長變得更加溫和之際，投資者的風(fēng)險承受力有所下降，零售地產(chǎn)買家正在回歸已經(jīng)擁有成熟零售市場和較深消費群體的地區(qū)。
麥哲文說，主要城市零售地產(chǎn)價格的可承受度略微有所提升，因為投資者預(yù)計租金不會像之前那樣快地上漲。據(jù)仲量聯(lián)行稱，在上海和北京，過去一年零售地產(chǎn)的平均投資回報率(零售地產(chǎn)租金收入與價格之比)的升幅為0.3個百分點。
對零售地產(chǎn)投資者來說，一線城市的另一個吸引力是對奢侈品牌的需求繼續(xù)保持強勁。麥哲文說，在一線城市，有更多的地產(chǎn)擁有強勁的現(xiàn)金流，銀行十分看重這一點，零售地產(chǎn)買家因而能夠獲得融資。
他說，在中國的中小城市，零售地產(chǎn)投資者找不到租戶的風(fēng)險更大。消費者人均商場面積最大的城市都在一線城市之外的地區(qū)。
年初至今，中國零售地產(chǎn)最大的投資一直是在上海和北京。在今年最大的零售地產(chǎn)交易中，新加坡開發(fā)商吉寶置業(yè)與一個投資伙伴在2月份斥資人民幣26.4億元收購了上海購物中心金橋國際商業(yè)廣場。據(jù)仲量聯(lián)行稱，今年規(guī)模第二大的零售地產(chǎn)交易是中國房地產(chǎn)開發(fā)商光耀東方斥資人民幣22億元收購中關(guān)村廣場購物中心的交易。
吉寶置業(yè)中國總裁何卓光在一封電子郵件中說，在上海人越來越富裕、收入日益攀升之際，對地段較好的優(yōu)質(zhì)零售商場的需求將十分強勁。
降低風(fēng)險論
這并不是說投資者正在放棄中小城市的零售地產(chǎn)投資機會。比如，美國私募股權(quán)投資公司凱雷投資集團在5月份購買了分別位于蘇州和杭州的兩家購物中心的股權(quán)。這些購物中心臨近上海，均為中國地產(chǎn)開發(fā)商深國投商用置業(yè)有限公司所有，這家公司正考慮在香港進行首次公開募股。凱雷未回復(fù)記者尋求置評的請求。
投資者青睞零售銷售強勁的地區(qū)正值外資品牌重新考慮地區(qū)問題之際。房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕亞洲零售部門執(zhí)行董事史柏松說，一些核心奢侈品品牌目前正在劃撥更多資本用于大型城市店鋪的提升改造，這些品牌已進入中國市場多年，而且在不少地區(qū)有了一定的市場規(guī)模。
他還說，與在成熟核心區(qū)域獲得良好業(yè)績相比，要想在包括許多三線城市在內(nèi)的新市場穩(wěn)定住銷售，需要的時間會更長。
法國品牌路易威登一位發(fā)言人說，該品牌目前將重心放在對現(xiàn)有店鋪的升級改造上，而不是向新市場擴張。這家奢侈品零售商在過去18個月翻新了在北京和上海的兩個店鋪。目前該品牌正在翻新在北京中國國際貿(mào)易中心的中國旗艦店。路易威登在中國有47家門店，其中包括西部三線城市烏魯木齊。
幫助零售商進行重組的咨詢公司艾睿鉑的副總裁吳唯一(音)說，由于人口基數(shù)巨大而且收入水平更高，一線城市奢侈品每家店鋪的平均銷售額要遠高于二線城市。
他說，奢侈品零售行業(yè)的主要參與者正在意識到，在二線城市開設(shè)過多店鋪對其品牌形象和營利能力存在不利影響，以較便宜的產(chǎn)品來覆蓋過多消費者對品牌形象和其奢侈品地位都不利。
仲量聯(lián)行預(yù)計今年中國零售地產(chǎn)總投資額將持平于去年的人民幣199億元，低于2011年人民幣230億元的高位。今年上半年零售地產(chǎn)投資額達人民幣139億元，這說明盡管預(yù)期中國零售額增長將在未來幾年放緩，但投資者仍相當有信心。
投資者多投資一線地區(qū)是為了防范風(fēng)險。IHS Global Insight駐北京的經(jīng)濟學(xué)家任先芳說，總的來說，二三線城市零售額增長速度要快于一線城市，但最大的零售市場仍在一線城市。
旁邊報道
短信門曝千億認購 碧桂園涉嫌信披違規(guī)
日前，有報道稱碧桂園(02007.HK)已提早完成2013全年銷售目標，這不但令公司股票于8日上午臨時停牌，也為市場帶來了國慶長假期間內(nèi)地樓市銷情理想的憧憬。碧桂園于8日午后復(fù)牌，加上有券商表示可能提高對內(nèi)房股的營利預(yù)測，碧桂園收盤大漲8%，創(chuàng)出2008年見底以來新高，并引領(lǐng)其他內(nèi)房股齊漲。
有媒體報道說，碧桂園總裁莫斌向內(nèi)部員工發(fā)短信稱，碧桂園今年迄今累計認購金額已超過1000億元，單是國慶長假即獲185億元的認購金額，創(chuàng)出成立以來多項紀錄。
由于報道涉及敏感數(shù)據(jù)，碧桂園8日開市前宣布暫停交易。當天午后，公司發(fā)布澄清公告稱，董事會留意到最近某些媒體報道公司的總裁及執(zhí)行董事莫斌與高層人員進行內(nèi)部溝通期間，討論到某些未經(jīng)核實的經(jīng)營數(shù)據(jù)。董事會強調(diào)，相關(guān)數(shù)字只屬初步統(tǒng)計，同時公布公司已達到620億元的全年合約銷售目標，截至9月底，公司的合約銷售額達到647億元。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示擔心，如果碧桂園確實信披違規(guī)，將對公司在資本市場上的信用產(chǎn)生負面效應(yīng)。
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