紅商網(wǎng)訊：工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是浙江鄉(xiāng)鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)。然而，一方面是城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，另一方面是消費(fèi)功能弱化與第三產(chǎn)業(yè)落后，三四線(xiàn)城鎮(zhèn)的發(fā)展矛盾日益凸顯。
一邊是日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，一邊是消費(fèi)載體的缺失。面對(duì)這樣的市場(chǎng)空白，嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商調(diào)整了原本爭(zhēng)搶一線(xiàn)城市的策略，掉頭轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)。這似乎預(yù)示著一場(chǎng)商業(yè)綜合體的“下鄉(xiāng)”運(yùn)動(dòng)正在興起。
城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的商業(yè)機(jī)會(huì)
在離桐鄉(xiāng)濮院羊毛衫市場(chǎng)數(shù)公里的中心地段，一座大型的歐式商業(yè)綜合體正拔地而起。以“倫敦大本鐘”作為地標(biāo)的歐式建筑，讓人一改對(duì)這個(gè)小鎮(zhèn)的單調(diào)印象。占地面積大約有23.4萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)，配備了高層住宅和寫(xiě)字樓，這在當(dāng)?shù)厝诵哪恐校H具標(biāo)桿意義。
“其實(shí)一直以來(lái)，這里都沒(méi)有一個(gè)像樣的商圈，這應(yīng)該是最好的一個(gè)商業(yè)中心了。”在濮院采訪(fǎng)時(shí)，一位當(dāng)?shù)厝诉@樣告訴記者。
“嘉興桐鄉(xiāng)濮院，有25萬(wàn)常住人口，流動(dòng)人口則達(dá)到300萬(wàn)，年人均GDP已超過(guò)9000美元，逼近上海�？墒沁@里的配套消費(fèi)和娛樂(lè)設(shè)施，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上。你讓小鎮(zhèn)居民賺了錢(qián)去哪里消費(fèi)呢?”佳源集團(tuán)董事長(zhǎng)沈玉興出生于桐鄉(xiāng)青石鎮(zhèn)，從小在農(nóng)村長(zhǎng)大，在他的印象中，農(nóng)村居民近20年的收入增長(zhǎng)速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出想象，然而服務(wù)于村鎮(zhèn)的文化娛樂(lè)等服務(wù)性第三產(chǎn)業(yè)依然停滯不前。“小時(shí)候還有看電影的地方，現(xiàn)在反而沒(méi)有了。”他感嘆道，小鎮(zhèn)居民賺了錢(qián)更喜歡到上海和杭州去消費(fèi)。
事實(shí)上，作為開(kāi)發(fā)者，濮院中心廣場(chǎng)對(duì)于沈玉興來(lái)說(shuō)更具有標(biāo)志性意義。2010年，原本在商品住宅房領(lǐng)域精耕細(xì)作的他，對(duì)公司的發(fā)展作出了戰(zhàn)略調(diào)整。“我決定把城鎮(zhèn)商業(yè)體開(kāi)發(fā)作為新起點(diǎn)，這也正好契合了國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)新農(nóng)村的宏觀政策。”濮院佳源中心廣場(chǎng)則是他調(diào)整戰(zhàn)略后的開(kāi)山之作。
沈玉興告訴記者，在他的概念里，浙江的鄉(xiāng)鎮(zhèn)很富裕，人們卻更希望擠入大城市。他多次去歐洲考察，歐洲的許多富人更愿意居住在小鎮(zhèn)而不是大城市，“歸根結(jié)底，是我們的小鎮(zhèn)配套建設(shè)沒(méi)有跟上，所以未來(lái)的小鎮(zhèn)也必須滿(mǎn)足居民們吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)等現(xiàn)代生活需求。”
經(jīng)過(guò)一番布局，佳源集團(tuán)憑借原有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，首個(gè)新市鎮(zhèn)商業(yè)中心項(xiàng)目就摸準(zhǔn)了市場(chǎng)需求。
“我們的營(yíng)運(yùn)模式是50%作為住宅用來(lái)出售，50%則作為自主經(jīng)營(yíng)管理的配套商業(yè)。”佳源集團(tuán)銷(xiāo)售部的朱瑞告訴記者，去年濮院佳源中心廣場(chǎng)一開(kāi)盤(pán)就售罄，超出了預(yù)期。而中心廣場(chǎng)的招商情況也很理想，“現(xiàn)在80%的商鋪已與商戶(hù)簽約，和大城市的商業(yè)綜合體不同的是，引進(jìn)的本土品牌居多，凸顯當(dāng)?shù)氐奶厣�，包括電影院、KTV、餐飲、超市等各種業(yè)態(tài)。”
“雖然自主經(jīng)營(yíng)需要沉積大量資金，但這也代表了我們的誠(chéng)意，開(kāi)發(fā)商一直在這里經(jīng)營(yíng)，是想把城鎮(zhèn)居民的文化商業(yè)中心做成標(biāo)桿，而不是賣(mài)了房就算數(shù)。”沈玉興說(shuō)。
瞄準(zhǔn)8萬(wàn)人口以上的富裕城鎮(zhèn)
“這種新的開(kāi)發(fā)模式，不同于城市綜合體，不同于MALL，不是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，更非社區(qū)商業(yè)。”沈玉興表示，新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體，是為了改變新市鎮(zhèn)原有商業(yè)散、亂、差的低端形象，滿(mǎn)足新市鎮(zhèn)居民生活與文化需要，成為集餐飲、娛樂(lè)、休閑、演藝、購(gòu)物、賓館等多種功能于一體的新型商業(yè)平臺(tái)。
“我們將其定位為小城鎮(zhèn)的‘城市中心’、‘城市客廳’和‘城市樂(lè)園’。”沈玉興說(shuō)。
出于市場(chǎng)考慮，沈玉興把新市鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)放在長(zhǎng)三角地區(qū)，擁有8萬(wàn)人口以上的小鎮(zhèn)為主，截至2013年7月底，包括嘉善縣姚莊鎮(zhèn)、金華武義縣桐琴鎮(zhèn)等在建工程，佳源集團(tuán)已建、在建及已取得新市鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目共有13個(gè)。
“在戰(zhàn)略上，8年內(nèi)我們將發(fā)展50個(gè)新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體。”沈玉興說(shuō)，相比房?jī)r(jià)更高的大城市，新市鎮(zhèn)商業(yè)體資金回籠要慢得多，“但我對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況熟悉，能做別人不愿做的市場(chǎng)，我也有改變鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌的理想。”擁有鄉(xiāng)村情結(jié)的他，認(rèn)為這比賺錢(qián)更有意義。
“長(zhǎng)三角地區(qū)聚集了大批富裕的城鎮(zhèn)，有較高的生活水準(zhǔn)和較強(qiáng)的消費(fèi)能力，容易接受新事物，容易認(rèn)同城市綜合體。目前正是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體的良機(jī)。”一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。
“從浙江省的情況來(lái)看，小城市和中心鎮(zhèn)大多工業(yè)經(jīng)濟(jì)比較強(qiáng)，但第三產(chǎn)業(yè)比較弱。”對(duì)于新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體的發(fā)展，浙江省發(fā)改委副主任姚作汀曾在去年的新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展高峰論壇上表示，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)，最慣用最有效的就是搭建商貿(mào)綜合體，小城市和中心鎮(zhèn)應(yīng)利用其范圍不大、人口集中、交通方便、塊狀經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯以及居民消費(fèi)需求較強(qiáng)等特點(diǎn)，建設(shè)一批具有購(gòu)物、休閑等多種功能的城市商貿(mào)綜合體，繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)，方便居民消費(fèi)和生活，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)繁榮，擴(kuò)大內(nèi)需。
�。▉�(lái)源：今日早報(bào) 作者：徐秀雰）
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