輕資產VS重資產
紅商網訊：零售百貨分為輕資產和重資產兩種類型，輕資產零售百貨屬于租賃物業(yè)，國內租賃期限一般10-20年，從1998年市場放開至今，不少早期商業(yè)項目合約將到期。重資產零售百貨屬于自持物業(yè)，相對輕資產模式，在租賃成本、物業(yè)管控上更有話語權。
十幾年的黃金發(fā)展后，中國零售百貨業(yè)跑馬圈地的時代基本結束。今年上半年起始，關店潮在以輕資產為主的零售百貨業(yè)中蔓延。與此形成鮮明對比的是以萬達百貨為首的自有物業(yè)持有者們逆勢擴張，一年19店的開張計劃持續(xù)改寫著中國百貨業(yè)前所未有的擴張紀錄。
業(yè)內人士表示，從零售百貨業(yè)的發(fā)展來看，輕資產模式面臨成本上漲、電商擠壓，轉型將不可避免。未來，體積小的百貨店將走專業(yè)化、精品化路線，體積大的百貨店將形成小型mall業(yè)態(tài)。但無論走哪一種發(fā)展路徑，自持物業(yè)在中國零售百貨未來發(fā)展的版圖上將成主角。
自持物業(yè)百貨發(fā)展迅猛現(xiàn)“卡位效應”
中國零售百貨業(yè)按城市容量可劃分為四種級別，銷售突破7000億的超大型市場有北京、上海;銷售額在2000-5000多億的市場主要有廣州、深圳、南京、成都等一、二線城市;銷售額2000億以下的市場則是中國廣闊的三、四線城市。業(yè)內人士透露，目前2000億以上城市零售百貨業(yè)已趨近飽滿，競爭激烈，未來三、四線城市發(fā)展速度將超過一、二線城市。
以自持物業(yè)為主的萬達百貨正好符合這個趨勢。目前，萬達百貨門店除了在北上廣等一二線城市發(fā)展，已經滲透到三四線城市，無錫擁有4個萬達百貨，福建開了9個萬達百貨，包括泉州，寧德、莆田、漳州等這些四線城市都有萬達百貨的身影。
萬達百貨依托萬達集團平臺優(yōu)勢，借助自持物業(yè)模式，在減少租賃風險的前提下，與集團一同擴張。作為萬達廣場的核心主力店，在攻城拔寨的快速擴張中，萬達百貨都占據著萬達廣場最重要的位置。一位業(yè)內人士透露：萬達百貨進駐的城市，一旦開店營業(yè)，周圍3-5公里內零售業(yè)將受到直接沖擊，其他百貨想要再進入，成本及臺階相應抬高。
這就是萬達百貨的“卡位效應”。據悉，截止2013年7月，萬達百貨全國店面數(shù)量已達到64家，規(guī)模占據中國百貨連鎖行業(yè)頭把交椅。未來3年，萬達百貨還將新開70多家新店。筆者預測三五年后，屆時中國零售百貨將在萬達的牢牢控制之中，市場地位或將無法撼動。
渠道為王時代來臨
連鎖百貨競爭第一階段更多依靠的是入駐品牌的優(yōu)勢。但經歷一定規(guī)模擴張后，渠道優(yōu)勢將凸顯出來，零售百貨渠道為王時代將來臨，類似瑪莎百貨、樂天等連鎖百貨在發(fā)展過程中都遵守了這一定律。在形成渠道優(yōu)勢以后，百貨企業(yè)在品牌入駐、終端管理等方面將變得更加強大。
以自持物業(yè)為主的萬達百貨目前擁有64家店，這些門店就是萬達百貨的渠道優(yōu)勢。品牌商想要開店，不需要分別與幾十家百貨洽談，只需選擇萬達百貨這樣擁有渠道優(yōu)勢的自持物業(yè)百貨，談好一家就能快速復制，一下子開出60多家分店，不論在擴張速度還是連鎖成本上都是最佳選擇。
以萬達百貨與周大福合作為例，周大福一年銷售額能達到8-9個億。在開店過程中，周大福只需與萬達總部對接，達成協(xié)議之后，下屬60多家店將統(tǒng)一安排布置，跟著萬達百貨的擴張速度，一年周大福在萬達百貨內就能新開20多家門店。
同時，與自持物業(yè)的萬達百貨合作，在終端管理、資產安全、人員培訓等方面，品牌商能獲得更多幫助。在店面運營上，萬達百貨能替品牌商監(jiān)管員工日常行為，在中央控制上，萬達百貨能打理好品牌商日常的盈收明細，降低品牌商監(jiān)管風險和財務風險。在人員培訓上，萬達百貨還能幫助品牌商完成日常的員工培訓內容。
顧客的“吸引”與“留住”
自持物業(yè)連鎖百貨優(yōu)勢是一種規(guī)模和集約化優(yōu)勢。據悉，萬達廣場非周末平均客流量3-5萬，周末平均客流量5-10萬，客流量將會帶來購買量。作為中國購物中心最成功的百貨，萬達百貨倚靠購物中心而生，與購物中心連在一起，天然的組成了商圈模式。萬達將各種業(yè)態(tài)與各種需求結合在一起，形成了屬于萬達的商圈。這是一個能滿足人們休閑、娛樂、購物等需求的大商業(yè)體。
業(yè)內專家表示，單體百貨的發(fā)展需要旁邊其他的業(yè)態(tài)幫忙組建商圈吸引客流。傳統(tǒng)百貨通過循序漸進的招商完成商圈的建設，一般不提供餐飲服務，顧客用餐靠周邊其他餐飲店來完成，包括像電影院、KTV等都需依靠其他企業(yè)的進駐。而萬達自己就是一個完整的商圈，萬達百貨與廣場內其他業(yè)態(tài)之間互相補充，能滿足顧客全面需求。
萬達百貨是一個在購物中心內就能滿足顧客購物需求的百貨。全國覆蓋面廣，統(tǒng)籌規(guī)劃的優(yōu)勢明顯，萬達10-12萬平的面積能滿足電影院、餐飲這些配套產業(yè)的進駐，其中3-4萬平將用來規(guī)劃萬達百貨，萬達百貨將成為萬達大商業(yè)概念中的一個核心版塊。
深度業(yè)態(tài)的培養(yǎng)才能留住顧客。據悉，在萬達內部，萬達百貨定位為購物消費，萬達廣場定位為休閑體驗。未來廣場內購物店數(shù)量將減少，體驗、休閑、娛樂等產業(yè)比重將會加大。當一家人選擇去萬達的時候，妻子可以選擇先去萬達電影院看場電影，之后去萬達百貨挑選幾件時尚靚麗的服裝;丈夫可以選擇去樓下的咖啡廳或者茶吧，喝喝茶看看書;小朋友可以選擇去游樂場放肆的大玩一通。他們不需要考慮停車不方便，也不用擔心日曬雨淋。
業(yè)內人士透露，包括銀泰，天虹在內的多家連鎖百貨正在追隨萬達百貨的自持物業(yè)、自建商圈模式，更多的商家開始增加自有物業(yè)。先行者的萬達百貨預計在未來3年將新開至少73家新店，至2015年年底，開店總數(shù)將達到130家，門檻不斷提升的自持物業(yè)百貨將形成一道天然的屏障，屆時中國連鎖百貨或將成為萬達百貨的天下。
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