記者還了解到，沃爾瑪位于深圳的十年老店園嶺店將于4月20日起關(guān)閉。雖然沃爾瑪相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示是正常的戰(zhàn)略調(diào)整，然而有分析人士指出，外資在選址和稅收上的“超國(guó)民待遇”已經(jīng)終結(jié)，租約到期后續(xù)租成本面臨成倍上漲，是外資超市擴(kuò)張放緩的最主要原因。
廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶在接受媒體采訪時(shí)也表示，國(guó)內(nèi)大賣場(chǎng)跑馬圈地時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，中國(guó)核心城市中心城區(qū)的大型超市將會(huì)陸續(xù)撤出核心商圈。隨著城市發(fā)展，這些商圈的物業(yè)、經(jīng)營(yíng)成本提升，像沃爾瑪?shù)冉?jīng)營(yíng)日常用品的大型超市利潤(rùn)較低，將無(wú)法生存。
也有專家警示，隨著租賃成本水漲船高，百貨零售業(yè)以往以“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)喪失，房租或許會(huì)成為壓垮百貨零售業(yè)的最后一根稻草。
供應(yīng)增加或帶來(lái)利好
在租金馬不停蹄上漲的同時(shí)，也有專家推斷，今年內(nèi)大型購(gòu)物中心租金可能面臨下行壓力。
高力國(guó)際日前發(fā)布的報(bào)告顯示，今年廣州全年將有約63萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，預(yù)期年內(nèi)租金有下滑壓力，這種形勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了苗頭，或?yàn)楹械牧闶蹣I(yè)商家?guī)ヒ唤z暖意。第一太平戴維斯近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，廣州市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均月租金為701.8元/平方米，環(huán)比下降1.9%，同比下降1.0%。分析指出，零售物業(yè)供應(yīng)集中放量明顯加劇了廣州市零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，可能將持續(xù)壓抑優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金的上升勢(shì)頭。由于供應(yīng)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，業(yè)主的議價(jià)資本減少，而零售業(yè)兩年來(lái)的萎靡也減少了商家的擴(kuò)張意愿，因此新增購(gòu)物中心的租價(jià)和空置率都?jí)毫薮蟆?/p>
值得注意的是，這種租金下跌壓力的出現(xiàn)主要還是集中在新建的購(gòu)物中心項(xiàng)目和尚未成熟的新商圈，這為零售商進(jìn)軍番禺增城等發(fā)展中的新商圈提供了機(jī)會(huì)。但另一方面，在北京路、珠江新城和天河的一些老牌商圈內(nèi)租金仍是只增不減，老牌的購(gòu)物中心和百貨項(xiàng)目還是面臨巨大的租金壓力。
中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)武瑞玲在剛剛舉辦的第八屆商業(yè)推動(dòng)地產(chǎn)年會(huì)上表示，近年來(lái)購(gòu)物中心在一二三四線線市場(chǎng)迅猛發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的共存量超過(guò)商業(yè)需求增長(zhǎng)的速度。她認(rèn)為租金的上漲導(dǎo)致購(gòu)物中心出現(xiàn)了恐懼癥：“購(gòu)物中心開發(fā)過(guò)度，租金不斷上漲，租期短，運(yùn)營(yíng)管理水平滯后，服務(wù)水平不高，導(dǎo)致購(gòu)物中心有恐懼癥。”
她還表示，盡管環(huán)境不容樂觀，但購(gòu)物中心仍有發(fā)展機(jī)會(huì)。她認(rèn)為影響購(gòu)物中心發(fā)展的另一個(gè)變化是有很多大型的開發(fā)商進(jìn)入理性開發(fā)建設(shè)，從原來(lái)重開發(fā)輕運(yùn)營(yíng)，重招商輕管理的思維發(fā)生改變，從原來(lái)簡(jiǎn)單向商戶提供賣場(chǎng)的模式，簡(jiǎn)單租賃被租賃的關(guān)系正在向商家管家和服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)變；從重視租金，重視租金收繳率開始向把商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等核心指標(biāo)作為購(gòu)物中心團(tuán)隊(duì)核心考核指標(biāo)。開發(fā)商心態(tài)的轉(zhuǎn)變對(duì)零售商來(lái)說(shuō)無(wú)疑也是一個(gè)利好。
零售商自持物業(yè)是出路？
面對(duì)利潤(rùn)跑不過(guò)租金的現(xiàn)狀，一些零售商開始選擇自持物業(yè)。資料顯示，如果企業(yè)自有物業(yè)，運(yùn)營(yíng)成本會(huì)比租賃物業(yè)低30%-40%。華潤(rùn)萬(wàn)家此前宣布，其進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性項(xiàng)目“歡樂頌”將加大開發(fā)力度，計(jì)劃未來(lái)5年內(nèi)拓展到15-20家的規(guī)模。此外，廣百股份、茂業(yè)百貨也都宣布今年將增加商業(yè)物業(yè)持有比例。
專家分析，假如零售商自己能持有物業(yè)，那么就不會(huì)面臨租約到期、租金漲價(jià)甚至搬場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且物業(yè)本身具有增值和保值的作用。目前在國(guó)內(nèi)，包括萬(wàn)達(dá)、中糧、華潤(rùn)等，都在做自持物業(yè)，它的價(jià)值體現(xiàn)在土地物業(yè)的增值部分，其次有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值提升，三是有金融的杠桿作用，可以利用它來(lái)融資。一位商業(yè)地產(chǎn)資深專家就指出：“零售商會(huì)選擇拿地之后，自己做購(gòu)物中心這塊用來(lái)自用或者出租，再在購(gòu)物中心上建寫字樓直接售賣，可以迅速回款，比單純做零售來(lái)錢更快。”
然而，自持物業(yè)雖然看上去很美，但做起來(lái)也不是一件容易的事，零售商自持物業(yè)實(shí)際就是化身地產(chǎn)商，在一個(gè)全新的領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟一開始都是很難的，首當(dāng)其沖面臨的問(wèn)題就是資金鏈，自持物業(yè)拿地等階段需要極大的資金投入，而零售商較弱的資金實(shí)力可能將成為掣肘。
普華永道發(fā)布的報(bào)告指出，中國(guó)零售企業(yè)的資金來(lái)源在相當(dāng)程度上依賴負(fù)債，特別是短期負(fù)債，其中，包括各類供應(yīng)商的應(yīng)付貨款、消費(fèi)卡預(yù)收款等運(yùn)營(yíng)負(fù)債。目前中國(guó)零售企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均超過(guò)60%，中國(guó)零售企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債中，應(yīng)付賬款占45%，預(yù)收賬款占17%，短期銀行借款及融資債券占比為19%，其他占19%。從數(shù)據(jù)中可以看出，零售商可用的流動(dòng)資金普遍非常少，這樣的現(xiàn)金流實(shí)力要在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)拼殺，除了廣百等大佬級(jí)別的零售商之外，大部分零售商仍顯得底氣不足。
戴崇業(yè)也感慨，從事自有物業(yè)開發(fā)只是看上去很美，并不是所有的企業(yè)都有這樣的資金實(shí)力和開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的。
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