紅商網(wǎng)訊：仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示，縱觀2012年，全球及國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩持續(xù)影響廣州甲級寫字樓租賃市場。隨著零售消費總額增速放緩，零售業(yè)擴張步伐明顯減慢，但部分商場升級改造及新開業(yè)商場表現(xiàn)良好使整體空置率較2011年下降，零售消費放緩因素使租金增幅減小。盡管如此，今年部分國內(nèi)外連鎖品牌擴張需求仍較旺盛;資本值增長基本持平，投資市場出現(xiàn)迄今最大宗交易。

　　甲級寫字樓租金持續(xù)下調(diào)

　　2012年四季度，盡管主要經(jīng)濟指標(biāo)趨向穩(wěn)定，大部分外企對經(jīng)濟前景仍有疑慮。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖指出：“隨著整體需求下滑，2012年擴張型成交減少，反而節(jié)約成本型企業(yè)搬遷及續(xù)租案例增多。同時，由于環(huán)球經(jīng)濟與國內(nèi)經(jīng)濟均出現(xiàn)下調(diào)，新進駐廣州的企業(yè)數(shù)目也出現(xiàn)下降。另一方面，寫字樓升級需求增加，主要是來自國內(nèi)企業(yè)。從行業(yè)分類來看，2012年甲級寫字樓租賃需求更加趨向第三產(chǎn)業(yè)、電腦及IT通信業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)共占56%，其中以電腦及IT通信業(yè)最活躍。”

　　仲量聯(lián)行發(fā)布報告指出，2012年廣州甲級寫字樓租金持續(xù)下調(diào)，全年平均每月每平方米151元，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成寫字樓使供應(yīng)量增加，業(yè)主競爭加劇，租金跌幅達5%。預(yù)計2013年將有近60萬新增供應(yīng)竣工，年底總存量將達400萬平方米。

　　目前廣州寫字樓銷售市場仍以自用型需求為主要推動力，大中型國內(nèi)企業(yè)更成為需求主力之一。預(yù)期企業(yè)購買寫字樓的自用需求占整體需求比重加大，整體需求增長健康，擴張型和升級型租賃需求逐漸復(fù)蘇。

　　零售地產(chǎn)今年將現(xiàn)供應(yīng)洪峰

　　2012年廣州零售消費總額增速放緩，零售業(yè)擴張步伐減慢。截至2012年末，優(yōu)質(zhì)商鋪總存量約為175萬平方米，全年凈吸納量共約27萬平方米，較2011年凈吸納量增加15萬平方米。受天河北商圈及其他商圈商場升級改造帶動，加上新開業(yè)商場進駐率較高，全年整體優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率有所下降，約為3.1%。

　　展望 2013年，國內(nèi)經(jīng)濟指標(biāo)趨穩(wěn)定，預(yù)期全市零售消費總額增長穩(wěn)定。大部分零售商開店速度將較緩慢，對選址持更謹慎態(tài)度，更看重成本。雖然新的國外零售品牌仍保持擴張步伐進入廣州，但整體租賃需求將繼續(xù)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。

　　仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部地區(qū)董事郭偉明預(yù)測，2013年廣州零售地產(chǎn)市場將出現(xiàn)歷史性供應(yīng)洪峰，新竣工項目將達54萬平方米。其中約28%集中在珠江新城，56%集中在海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等非核心區(qū)域。另外，約有30萬平方米將于2014-2015年竣工的商場也將于今年開始招商，加大供應(yīng)壓力。“我們預(yù)期整體租金增幅壓力加大，但對核心地段優(yōu)質(zhì)商場的租賃需求保持樂觀態(tài)度，并繼續(xù)支撐整體租金平穩(wěn)增長。”

　　工業(yè)物業(yè)市場租金增長乏力

　　受全球經(jīng)濟環(huán)境影響，2012年廣州工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展明顯放緩，制約了物流園和產(chǎn)業(yè)園的租賃需求。2012年全年產(chǎn)業(yè)園租金環(huán)比升幅只有5.8%，較2011年增速下降4.4個百分點至每月每平方米59元。仲量聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧指出：“2012年產(chǎn)業(yè)園空置率雖繼續(xù)維持較低水平，但受全球及國內(nèi)經(jīng)濟不穩(wěn)定因素影響，企業(yè)因利潤收窄而擴張減慢，產(chǎn)業(yè)園租賃需求出現(xiàn)遞減趨勢。”

　　“受國內(nèi)外經(jīng)濟放緩因素影響，2012年的物流園需求持續(xù)減少，其中保稅園區(qū)受出口增長減速影響較大。”張寧表示，預(yù)計2013年有新增供應(yīng)約35萬平方米，主要為非保稅物流園，但這些項目尚未動工，竣工時間多為下半年，且推遲的可能性大。新供應(yīng)量特別是非核心區(qū)將推高非保稅物流園空置率。張寧預(yù)測，受地域優(yōu)越和空置率低的項目租金升幅支撐，2013年整體物流園租金有望保持上升，但隨著租賃需求減少，預(yù)計租金增長繼續(xù)放緩。

　　豪宅市場租賃需求穩(wěn)定

　　去年，廣州共售出約1680套豪宅，比前年的總銷量減少約7.5%。仲量聯(lián)行廣州研究部高級經(jīng)理曾麗表示：“受全球經(jīng)濟的不穩(wěn)定性的持續(xù)影響， 2012年部分跨國企業(yè)和使館縮減了外籍雇員的數(shù)量，并逐步收緊了員工的住房津貼，使整體租賃市場受到了一定的影響。”

　　曾麗預(yù)期，2013年新推豪宅項目將達到近3000套。企業(yè)對新增雇員擴張仍持謹慎態(tài)度，租賃需求將保持穩(wěn)定，預(yù)期租金趨穩(wěn)。隨著銷售量的進一步回升，發(fā)展商將縮減優(yōu)惠并上調(diào)售價;但為防止樓價上漲過快導(dǎo)致新一輪調(diào)控，業(yè)主對新樓盤定價依然將以謹慎為主，資本值重新進入上升周期的可能性加大。

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