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廣州新商場一大把何懼“店大趕客”？ http://ssvihum.com 2012-03-04 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　
　　天河區(qū)部分項目由于經(jīng)營調(diào)整，重新招商后租金有所下調(diào)，此外部分新增項目如花城匯一期、時尚天河商業(yè)廣場等項目租金較低，拉低該區(qū)的平均租金。

　　
　　太古匯一二樓的國際一線大牌與M層和負(fù)一層的大眾品牌同時存在。

　　紅商網(wǎng)訊：一些大眾品牌撤出上海繁華路段，類似情景會在廣州發(fā)生？

　　近日，耐克公司決定關(guān)閉其位于上海南京路店面的消息，引起業(yè)界不小的震動。據(jù)悉，此店關(guān)閉后，耐克在上海僅剩一家自營店。知情人士稱，南京路商圈在不斷升級換代，租金也在水漲船高，由于不堪租金之重，耐克選擇閉門謝客。這種一線奢侈大品牌驅(qū)逐大眾品牌的“驅(qū)散效應(yīng)”會不會從上海刮到廣州呢？有關(guān)專家認(rèn)為，上海南京路和淮海路的部分街區(qū)的確有變成一線國際大牌集聚的傾向，也有一些大眾品牌撤場，但廣州暫時不會出現(xiàn)大品牌驅(qū)逐小品牌的現(xiàn)象。

　　近日，耐克公司決定關(guān)閉位于上海南京路店面的消息，引起業(yè)界不小的震動。據(jù)悉，此店關(guān)閉后，耐克在上海僅剩一家自營店。知情人士稱，南京路商圈在不斷升級換代，該商圈的租金也在水漲船高，由于不堪租金之重，耐克選擇閉門謝客。這種一線奢侈大牌驅(qū)逐大眾品牌的驅(qū)散效應(yīng)會不會從上海刮到廣州呢？高力國際廣州公司總經(jīng)理林明瀚告訴記者，上海南京路和淮海路的部分街區(qū)的確有變成一線國際大牌集聚的傾向，也有一些大眾品牌從南京路和淮海路撤場，但廣州暫時應(yīng)該不會出現(xiàn)大牌驅(qū)逐小牌的現(xiàn)象。他以太古匯為例，太古匯一二樓都是國際一線大牌子，但在M層和負(fù)一層都有一些快速消費的大眾品牌存在。

　　據(jù)高力國際2011年廣州大型購物中心的研究報告顯示，去年廣州市有約38.8萬平方米的新增供應(yīng)量，今年預(yù)計再有62.9萬平方米的新增供應(yīng)量，包括高德置地廣場四季MALL（秋）、花城匯二、三期，荔灣區(qū)的西城都薈和番禺區(qū)的奧園廣場、海印又一城二期等將開業(yè)，整體空置率預(yù)期將有所上升。林明瀚認(rèn)為，廣州各個商場每幾年都會定期對租客進行“重新執(zhí)位”，商場調(diào)整租客與租客重新選擇區(qū)域都是市場常見的現(xiàn)象。新項目的入市將進一步加劇零售物業(yè)市場的競爭，給租金帶來下調(diào)壓力，因此“驅(qū)散效應(yīng)”較難在廣州出現(xiàn)。

　　業(yè)界反映：商場加租

　　是離場最大原因

　　合富置業(yè)星匯商業(yè)部主管朱良邑表示，廣州商鋪市場的租金近年都處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢，尤其是人流旺的大型購物中心，隨著一線品牌進駐經(jīng)營也轉(zhuǎn)趨高檔化，令其租金也隨之穩(wěn)步上升。在這一市場情況下，近年確實有一些二、三線品牌或零售商家將經(jīng)營場地搬離地標(biāo)式購物中心商場鋪，不過，其新經(jīng)營場所的選址往往都會鎖定圍繞這些地標(biāo)式購物中心周邊的其他商場鋪或街鋪，一來降低租金經(jīng)營成本，二來由于這些二、三線品牌或零售商家往往已擁有一定知名度及一定數(shù)量顧客擁躉，而且新經(jīng)營場地一般都是依傍這些交通便利、人流匯聚的地標(biāo)式購物中心周邊。因此，仍可盡量利用原有經(jīng)營基礎(chǔ)拓展業(yè)務(wù)，影響不會太大。

　　中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域經(jīng)理洪韻表示，目前租約到期的商場租戶獲得加租20%算是非�？蜌�，一般都加租30%。對于兩年一簽的商場租戶來說，每年租金也有遞增，續(xù)簽再加租，部分生意一般的租客可能不得不離場。對于成熟的商場來說，等著要進入商場的品牌都在等候名單上，加租既可以獲得收益，也可以吸引新客進場，對自身來說是一舉兩得。

　　高力國際林明瀚表示，目前天河聚集多個時尚商場，對于一些在天河區(qū)經(jīng)營的租客來說，大商場加租，他們?nèi)杂胁簧龠x擇。這些品牌“東家不租租西家”，基本上不會撤離天河區(qū)。滿堂紅商鋪部高級經(jīng)理張嘉倫表示，一些品牌撤離月租高達2000元/m2的天河城，也會選擇在天河南一路和南二路租用街鋪，這些街鋪月租要1200元/m2，相比租用天河城還要省，而且也不用離開天河城商圈。

　　林明瀚表示，對于一個商場來說，他們在“重新執(zhí)位”時也會考慮一些現(xiàn)有的穩(wěn)定租客，在調(diào)整店鋪時或許會把目前的一樓租客調(diào)整至二三樓，也不一定真的需要撤場。

　　專家分析：

　　大場經(jīng)營靠分成

　　難以看出實際租金

　　據(jù)高力國際去年的廣州市購物中心研究報告顯示，2011年，得益于來自國內(nèi)外零售商旺盛的進駐擴張需求加上新增項目在規(guī)模和檔次定位上的提升，廣州市大型購物中心租金水平整體上保持上漲趨勢，全年平均租金較前年增幅達10%，升至748.3元/m2/月。去年第四季度，廣州市大型購物中心首層平均租金較上季度基本保持穩(wěn)定，錄得為757.7元/m2/月。中心及外圍各區(qū)域，包括越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)等市場租金基本與上季度持平，略有升幅。值得一提的是，天河區(qū)部分項目由于經(jīng)營調(diào)整，重新招商后租金有所下調(diào)。此外，部分新增項目如花城匯一期、時尚天河商業(yè)廣場等項目租金較低，故該區(qū)平均租金有所拉低。

　　滿堂紅張嘉倫表示，對于不少大型購物商城，他們與一線大租客計租的方式是營業(yè)額分成，并不單獨按照營業(yè)面積來計算租金。如流行前線等地下商城，麥當(dāng)勞和佐丹奴是海印集團的戰(zhàn)略合作伙伴，這部分的營業(yè)面積難以真正體現(xiàn)在租金上，運營商與租客采取營業(yè)額分成的方式共享成果。而其他七八成的散租客則需要支付過千的單位租金，運營商大部分的收入來自散租客的租金。

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