來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 龔麗欣
“共你相識(shí)三千天我沒(méi)名無(wú)姓，慶幸也與你逛過(guò)那一段旅程。”
愛(ài)情長(zhǎng)跑，跑到終點(diǎn)是一種結(jié)果，跑著跑著就散了，也是一種結(jié)果。
萬(wàn)達(dá)商管與IPO這場(chǎng)漫長(zhǎng)“戀愛(ài)”當(dāng)中，同樣沒(méi)有例外，分分合合、起起落落，是這6000多天的真實(shí)寫(xiě)照。
近期，萬(wàn)達(dá)商管與IPO恐再生“嫌隙”。
消息顯示，遞表五個(gè)余月的珠海萬(wàn)達(dá)商管遲遲未傳出通過(guò)聆訊的消息，10月22日，該公司IPO招股書(shū)將面臨二次失效的可能。
針對(duì)此次IPO，市場(chǎng)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，如同4月份一樣，王健林或?qū)⒗^續(xù)上演“萬(wàn)達(dá)速度”，迅速更新招股書(shū)，再度沖擊資本市場(chǎng)。
畢竟，珠海萬(wàn)達(dá)商管曾與投資人承諾，假設(shè)未在2023年12月31日前完成港股上市，該公司將回購(gòu)全部股份。
回購(gòu)?fù)顿Y人手中的全部股份，涉及資金456.25億元，幾乎將掏空萬(wàn)達(dá)全部的家底。
對(duì)王健林來(lái)說(shuō)，“分手”的代價(jià)太大，他必然會(huì)想方設(shè)法挽留，但卸掉重資產(chǎn)包袱的珠海萬(wàn)達(dá)商管，能否尋得“復(fù)合”可能？
一子錯(cuò)，滿盤(pán)皆落索
“珠海萬(wàn)達(dá)商管計(jì)劃在今年上半年完成赴港上市。”
今年年初，靠一個(gè)億“小目標(biāo)”火出圈的王健林又許下了新愿望，但如今時(shí)間已走到2022年最后一個(gè)季度，萬(wàn)達(dá)上市征途依舊未能圓滿落幕。
實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)商管與IPO的劇目已經(jīng)上演了6000多天。
早在2005年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)初具規(guī)模之時(shí)，王健林便有了上市的打算，開(kāi)始接觸JP摩根、摩根士丹利等投行。
不過(guò)，那一年香港REITs上市大門(mén)開(kāi)啟，王健林在麥格理的建議下，將9家商業(yè)廣場(chǎng)打包到境外發(fā)行REITs，預(yù)計(jì)募集資金在10億美元以上。當(dāng)年年底，萬(wàn)達(dá)REITs招股文件在香港獲通過(guò)。
一子錯(cuò)，滿盤(pán)皆落索。
REITs的誘惑讓王健林錯(cuò)失了上市良機(jī)，翌年，商務(wù)部出臺(tái)《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，禁止民營(yíng)企業(yè)走紅籌模式上市。也就是說(shuō)，包括萬(wàn)達(dá)商業(yè)在內(nèi)企業(yè)均無(wú)法審批過(guò)關(guān)、實(shí)現(xiàn)紅籌上市，萬(wàn)達(dá)上市計(jì)劃擱淺。
在日后的漫長(zhǎng)旅途中，王健林每每回憶起2005年大手一揮的決定，都不免惆悵與惋惜，他曾懊惱道：“本來(lái)有機(jī)會(huì)在香港紅籌上市，卻被麥格理忽悠做REITs。”
但有時(shí)候機(jī)會(huì)就是稍縱即逝。
2007年，王健林再次計(jì)劃讓萬(wàn)達(dá)商業(yè)在A股上市，按照當(dāng)時(shí)的報(bào)道，證監(jiān)會(huì)于2010年受理了萬(wàn)達(dá)商業(yè)的上市申請(qǐng)，但突如其來(lái)的樓市調(diào)控又成了上市的最大阻力。
幾經(jīng)波折，王健林又將目光轉(zhuǎn)向了港交所。2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)借殼恒力商業(yè)，成功圓了上市夢(mèng)。
但這并非故事結(jié)尾。
盡管當(dāng)時(shí)上市平臺(tái)裝入了大量住宅、商業(yè)項(xiàng)目，也被稱(chēng)作是當(dāng)年港交所最大IPO，但那個(gè)年代，規(guī)模導(dǎo)向的企業(yè)并不能得到香港資本市場(chǎng)青睞，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市破發(fā)、股價(jià)長(zhǎng)期低迷。
彼時(shí)，問(wèn)鼎中國(guó)首富的王健林不能忍受自己一手打造的商業(yè)帝國(guó)被資本市場(chǎng)低估，上市不滿兩年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)便從港交所退市，踏上了回A征程。
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但回A同樣不易，畢竟自2015年開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐步深化，A股對(duì)于房企上市的審批更加嚴(yán)格，萬(wàn)達(dá)商業(yè)排隊(duì)多年依舊無(wú)果。
當(dāng)然，為了上市路途的暢通，王健林也對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)做了多番調(diào)整，剝離住宅業(yè)務(wù)、更名萬(wàn)達(dá)商管、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)……
排隊(duì)近六年時(shí)間后，王健林似乎再也等不下去了。2021年3月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布撤回A股IPO申請(qǐng)。
撤銷(xiāo)A股IPO僅半年時(shí)間，王健林拉來(lái)了大量資本，如珠海國(guó)資委、鄭裕彤家族等，成立了珠海萬(wàn)達(dá)商管，并將以這一輕資產(chǎn)平臺(tái)沖擊港交所。
不過(guò)，首次遞交招股書(shū)折戟，二次遞表的情況亦不容樂(lè)觀。10月22日，珠海萬(wàn)達(dá)商管IPO招股書(shū)將面臨二次失效的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
在A股與港股之間頻繁折返跑，顯然對(duì)上市始終有執(zhí)念。但在地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)、上市估值回歸理性等當(dāng)下，珠海萬(wàn)達(dá)商管能否順利上市，依舊是個(gè)未知數(shù)。
已知與未知
王健林的上市坎途，縱然有行業(yè)變幻、市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的影響，但萬(wàn)達(dá)商管踏錯(cuò)時(shí)機(jī)、業(yè)績(jī)隱憂等問(wèn)題，同樣也是重要原因。
事實(shí)上，2021年下半年以來(lái)，因上游房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策不斷，疊加房企爆雷聲四起，交易所、證監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了物管企業(yè)上市審核及問(wèn)詢(xún)次數(shù)。
據(jù)了解，2021年8月至同年年末，成功登陸港交所的物管企業(yè)僅2家，2022年開(kāi)年至今，成功上市的物管企業(yè)亦不過(guò)4家；與此同時(shí)，包括瑞安新天地、潤(rùn)華物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活等多家物管公司均出現(xiàn)招股書(shū)失效的情況。
如果細(xì)分至純商管公司，近兩年上市的僅有星盛商業(yè)一家。
數(shù)據(jù)來(lái)源：交易所、觀點(diǎn)指數(shù)整理
此外，自2022年開(kāi)始，港交所主板上市盈利門(mén)檻將提高60%，即“上市申請(qǐng)人于三年?duì)I業(yè)紀(jì)錄期累計(jì)稅后凈利潤(rùn)不低于8000萬(wàn)港元：最近一個(gè)財(cái)政年度不低于3500萬(wàn)港元，前兩個(gè)財(cái)政年度累計(jì)不低于4500萬(wàn)港元”。
這一新規(guī)的實(shí)施，也意味著一些規(guī)模較小物管公司的上市路將更加曲折。
身處行業(yè)洪流的珠海萬(wàn)達(dá)商管，必然也會(huì)經(jīng)歷監(jiān)管層面帶來(lái)的壓力，從而拖累上市進(jìn)程。
從估值層面看，在地產(chǎn)行業(yè)下行背景下，物管行業(yè)估值回歸理性，與此同時(shí)，受宏觀增速下滑、居民消費(fèi)意愿減弱與疫情沖擊等不確定性因素影響，過(guò)往PE較高的商管公司也出現(xiàn)了股價(jià)下跌情況。
此前，申港證券發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，物企資本市場(chǎng)表現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下，物業(yè)板塊市盈率（TTM）2021年初達(dá)到頂峰67.01倍，后迅速降溫，2021年末物業(yè)服務(wù)板塊市盈率（TTM）僅為19.81倍，較2020年末（50.76倍）降幅達(dá)60.97%。
從目前已經(jīng)上市的商管平臺(tái)來(lái)看，盡管華潤(rùn)萬(wàn)象生活依舊是當(dāng)前PE最高的公司，但市盈率亦較上市之初下降六成，寶龍商業(yè)、中駿商管、星盛商業(yè)等降幅更甚。
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