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富力地產(chǎn)（02777.HK）兩年前181億收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)，但這些酒店在富力手中至今運營表現(xiàn)欠佳。
最新財報顯示，富力地產(chǎn)2018年的總營收為768.6億元，同比上漲30%；凈利潤為87.3億元，同比跌約60%。
凈利大幅下滑的主要原因是富力地產(chǎn)2017年凈利暴增了兩倍：當(dāng)年以極低價格收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)，讓富力賺了131億賬面收益，2017年賬面利潤達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的214億。
如果扣除這筆一次性增值收益，富力當(dāng)年利潤為83億。也就是說，富力2018年的實際利潤增幅僅為5.18%。
富力共收購了74家萬達(dá)酒店，其中71家已并表，加上富力自己的酒店，富力地產(chǎn)共擁有89家酒店，還有37家酒店在建，這也讓富力號稱“全球最大的豪華酒店資產(chǎn)所有人”。不過，富力收購來的萬達(dá)酒店多數(shù)位于天津、武漢、石家莊、南昌等中國二、三線城市。
2018年，富力酒店業(yè)務(wù)收入達(dá)到70.3億，但虧損繼續(xù)擴(kuò)大，由2017年的虧損1.5億元擴(kuò)大至4.6億元，主要原因是融資成本較高。富力董事長李思廉透露酒店業(yè)務(wù)的投資回報率約在5%，而年報顯示的借貸成本為5.74%，酒店投資回報率低于融資成本。
富力的核心業(yè)務(wù)去年完成了預(yù)定目標(biāo)：1300億合同銷售金額，同比增長60%，跨入了千億房企俱樂部。2019年目標(biāo)是1600億，不過富力地產(chǎn)的項目比較分散，一二線熱門城市的樓盤銷售占比不高，這對公司的銷售目標(biāo)形成壓力。
富力去年物業(yè)銷售的營收同比增加24%至664億元，占總收入的比例為86%；凈利潤為90億，同比上升10%。這也是富力唯一盈利的業(yè)務(wù)，其他如酒店、建筑服務(wù)以及足球等業(yè)務(wù)都在虧損。
與此同時富力的債務(wù)負(fù)擔(dān)越來越重，引發(fā)了外界持續(xù)關(guān)注。
富力去年多次融資融券，包括境內(nèi)143億公司債券、82億超短債、14億資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及17.5億美元優(yōu)先票據(jù)，合計近350億元。當(dāng)年公司融資成本高達(dá)52億，是2017年的三倍多。
到了2019年，富力地產(chǎn)很短時間內(nèi)就又發(fā)債融資38億人民幣以及8億美元，被冠以“債王”的標(biāo)簽。
富力頻繁融資融券主要是為了借新還舊。富力2018年底的總負(fù)債已近3000億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80.91%。負(fù)債過高的原因是富力過去大舉拿地、過快擴(kuò)張，但其商業(yè)地產(chǎn)模式下銷售回款較慢，造成資金周轉(zhuǎn)問題越來越突出。2015年時，富力的總負(fù)債為1300多億，此后逐年快速攀升。
為了解決資金問題，富力去年底還申請發(fā)行新H股，并繼續(xù)推進(jìn)在A股上市的計劃。
現(xiàn)金流的壓力下，富力也放慢了土地收購計劃。2018年其收購了61塊土地，合計371億元，而2017年的數(shù)字為584億元。富力解釋稱，公司2018年著重更快的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)以及更小型的項目上，2018年61個新增地塊中的20個已推出預(yù)售。
不過，富力財務(wù)總監(jiān)李啟明在業(yè)績發(fā)布會表示，富力今年到期的債約為160億元，富力手頭有現(xiàn)金340億元，可以應(yīng)對短期債。而最近富力的發(fā)債均為長債，所以短期的償債壓力已經(jīng)大部分解決。
來源：大摩財經(jīng)
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