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龍湖步入擴張陣痛期:高管頻繁出走 組織架構或存硬傷

  自從龍湖地產(chǎn)(00960.HK)2017年的合同銷售額飆升77.1%至1560億之后,如今的龍湖再也不是江湖上那個“小而美”的龍湖了,相反,一個“大龍湖”時代撲面而來。

  年報數(shù)據(jù)顯示,2017年龍湖合計新增土地儲備76幅,涉及土地總建筑面積2023萬平方米,總土地金額約740億。其中權益面積為1149萬平方米,占該公司總土地儲備權益面積3900萬平方米之約30%。

  2018年以來龍湖繼續(xù)保持積極拿地狀態(tài)。中指院披露的數(shù)據(jù)顯示,1~4月,龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首,拿地金額高企勢頭猛進,而行業(yè)銷冠碧桂園(02007.HK

 。┩谀玫乜傤~只有529億元,較龍湖少了167億元。

  僅從拿地的動作來看,龍湖提速的意圖已是呼之欲出。該公司曾在年初披露,2018年合約銷售目標為2000億元,并努力在兩三年內實現(xiàn)3000億元的突破。

  前景固然美好,但現(xiàn)實的問題不容忽視。擴張潮伴隨著核心高管的頻繁出走,以及客戶維權事件頻發(fā)等,都對龍湖原有的良好形象造成沖擊。

  更有數(shù)據(jù)顯示,今年前4月,龍湖累計實現(xiàn)合同銷售金額為585.9億元,同比下降2.38%,4月單月實現(xiàn)合同銷售金額145.7億元,同比減少14%。橫向比較來看,中原地產(chǎn)統(tǒng)計32家主流房企前4月銷售數(shù)據(jù)同比增幅超過30%。

  雖然月度或季度的數(shù)據(jù)不足以作為公司銷售下滑的佐證,但管中窺豹,眾多的蛛絲馬跡已然顯露出,千億龍湖正站在一個全新的十字路口,未來將變得更好,抑或是走向反面,或許都取決于當下集團內部的一些重構。

  穩(wěn)健至激進的轉變

  將時間倒回至2010年,在那個全國房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進的年份里,龍湖以333億元的合同銷售金額實現(xiàn)了同比81%的增長幅度,此后的6年時間內,該公司的合同銷售金額始終處于500億元的關口上下波動,直至2016年,公司以881億元的銷售額實現(xiàn)了同比61%的增長,龍湖銷售舉步不前的局面才得以打破。

  雖然過去多年里龍湖在規(guī)模增長上不見起色,但這家公司以穩(wěn)健的財務策略、業(yè)績回報以及市場上較為突出的產(chǎn)品品質,而贏得市場和資本市場的認可,一度被稱作“小而美”公司典范。所以,當該公司2017年開啟了突飛猛進的提速戰(zhàn)略,難免讓內部和外部感受到對于變化的不適應。

  數(shù)據(jù)顯示,2017年,龍湖合同銷售額1560.8億元,較上年增長77.1%;銷售總建筑面積1016.7萬平方米,較上年增長68.9%;銷售單價人民幣15352元╱平方米,較上年增長4.9%。

  僅僅一年時間,龍湖的行業(yè)排名由13提升至第8名,成效十分顯著。同時,為了保持行業(yè)地位,龍湖提出了2018年2000億元,以及未來突破3000億元的更高目標。更高的銷售目標,意味著更多的項目數(shù)量,以及更多進入的城市。因此,僅僅2017年,該公司新增項目總數(shù)76個,所進入的城市總數(shù)也增加至33個。

  對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,擴張需要多方面的資源匹配,一是資金,二是團隊。

  資金方面,鑒于龍湖過去多年穩(wěn)健的財務策略,使得該公司借貸狀況仍舊處于較為理想狀態(tài)。截至2017年底,該公司綜合借貸總額為人民幣774.0億元,凈負債率為47.7%,平均借貸成本為年利率4.5%,平均貸款年限為5.92年,多項指標均處于行業(yè)較低水平。

  但值得提及的是,為了匹配公司的擴張型戰(zhàn)略,龍湖2017年進行過多筆融資,使得公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額由上年的67.8億元顯著增加至489.4億元。

  步入2018年,龍湖的擴張型戰(zhàn)略依舊。數(shù)據(jù)顯示,其1~4月高達696億元拿地總額,已然高于同期實現(xiàn)的585.9億元合同銷售額。

  高管團隊有待重建

  龍湖擴張過程中更急需解決的問題,更直接地表現(xiàn)在團隊的組建上。

  今年3月,龍湖戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理王亞軍由于個人原因將離開龍湖,原戰(zhàn)略團隊向CEO邵明曉匯報工作,這只是龍湖高管離職的一個縮影。

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