經(jīng)歷7月上旬“買買買”后，過去半個(gè)月以來，萬科的工作重心逐漸轉(zhuǎn)向另一層面：融資。
8月2日，萬科披露面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第二期）公告，計(jì)劃新發(fā)行債券簡稱“17萬科02”，發(fā)行規(guī)模人民幣10億元，票面利率確定為4.54%。
萬科早于2015年獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)公開發(fā)行總額不超過90億元的公司債券，共分三期發(fā)行，首期50億元已于同年9月底迅速完成發(fā)行，此后歸于平靜。直至今年7月，萬科突然重啟二、三期公司債券，發(fā)布最新一期募集說明書前半個(gè)月，其剛完成30億元公司債券的發(fā)行。
在過去半個(gè)月的公告中，“資金”幾乎成為出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞。7月27日，昆明萬科還計(jì)劃為獲得股權(quán)的兩家公司累計(jì)13.8億元借款本息，分別提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)�；蚍磽�(dān)保。
上述融資活動(dòng)發(fā)生在萬科大手筆收購廣信資產(chǎn)包、參與普洛斯私有化之后，時(shí)間點(diǎn)有意無意的巧合，令到這家房企的現(xiàn)金流重新受到關(guān)注。萬科方面對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱，除了40億元公司債，“公司暫無其它公開市場融資安排”。
對于房地產(chǎn)而言，現(xiàn)金流的平衡永遠(yuǎn)是一門精致的手藝。通過收并購獲取較大規(guī)模的商住及物流項(xiàng)目，為經(jīng)營業(yè)績的保持奠定了基礎(chǔ)，卻也意味著后續(xù)補(bǔ)充的資金需求同樣較大。
郁亮的資本化情結(jié)
郁亮給外界的印象，還在于他注重資本運(yùn)作、金融化與基金投資的運(yùn)營風(fēng)格，2012年起萬科收購香港殼公司（即萬科置業(yè)（海外））、推進(jìn)小股操盤模式便是個(gè)中范例。
相比于過去聯(lián)合第三方伙伴時(shí)集中于房地產(chǎn)開發(fā)銷售，萬科的投資清單如今增加了存量資產(chǎn)一項(xiàng)，包括收購成熟不動(dòng)產(chǎn)用以投資，這不難看出郁亮在投融結(jié)合上的調(diào)整。
萬科于2016年年報(bào)的一番話揭開了投資層面的核心模式：“充分發(fā)揮資金優(yōu)勢，加強(qiáng)和各類機(jī)構(gòu)的合作，采取更加靈活的合作方式，發(fā)掘盤活優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源。”
投資收益一定程度上能反映萬科轉(zhuǎn)型的成效，隨著輕資產(chǎn)模式尤其是小股操盤的推行，2014年-2016年公司錄得投資收益總體呈上升趨勢。將持主要股份的項(xiàng)目通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變成小股操盤，一方面提高資金利用率，另一方面轉(zhuǎn)讓股權(quán)所產(chǎn)生的收入也以經(jīng)常性收入呈現(xiàn)，萬科由此鍛造持續(xù)盈利能力。
查詢近半年投資情況不難看出，萬科進(jìn)入2017年以來亦注重與金融機(jī)構(gòu)合作擴(kuò)張規(guī)模。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，僅二季度以來，萬科在物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、物流等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)張，在這當(dāng)中，郁亮推崇的資本化起到了關(guān)鍵作用。
5月份，萬科落實(shí)了兩筆成立投資基金的交易，公司出資62.26億元，撬動(dòng)總額為182.76億元的基金，分別投向自身42個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以及北京其它地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，北京萬科以“城市子公司”身份出資11.95億元參與成立中城乾元基金，在萬科歷史上尚屬首次。
在單邊收購551億元廣信資產(chǎn)包后不足24小時(shí)，萬科便有意識地對外闡明其對現(xiàn)金流的管控，聲稱已提前與合作方洽談共同開發(fā)的事宜。幾天后，該公司還披露，其資金潛在來源還包括金融機(jī)構(gòu)融資。
參與私有化普洛斯的交易，總報(bào)價(jià)折合118億美元，較2017年一季度普洛斯NAV估值87億美元溢價(jià)約35%，單價(jià)較交易前普洛斯股價(jià)2.70新元/股溢價(jià)25%。盡管在私有化案例中，萬科所在的財(cái)團(tuán)定價(jià)并不算高，但也難言便宜。
杠桿放大信號
萬科一直以嚴(yán)格執(zhí)行穩(wěn)健、審慎的經(jīng)營策略著稱，這使得近年來公司在業(yè)務(wù)規(guī)模增長的背景下，資產(chǎn)負(fù)債率仍能保持在合理區(qū)間。即便如此，郁亮接棒王石后，萬科還是呈現(xiàn)出略為進(jìn)取的投資及經(jīng)營偏好。
數(shù)據(jù)顯示，2014年-2016年底，萬科資產(chǎn)總額分別達(dá)到5084.09億元、6112.96億元、8306.74億元，年均復(fù)合增長率為27.82%。其中，所有者權(quán)益復(fù)合增長率18.11%，總負(fù)債復(fù)合增長率則為30.55%，顯示盡管該公司策略總體穩(wěn)健，但財(cái)務(wù)杠桿比率已有所提升。
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