2014年，合景泰富發(fā)展勢(shì)頭不減，合約銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)26%。但2014年，合景泰富僅完成210億元全年銷售目標(biāo)的97.62%。毛利率及凈利潤(rùn)率分別為35.5%及31.2%，同比分別下降0.7%和2.2%。
對(duì)比合景泰富近三年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，其2013年核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)22%；2014年同比增長(zhǎng)放緩至10%；2015年，核心凈利潤(rùn)僅同比增長(zhǎng)1%，呈逐年增長(zhǎng)放緩態(tài)勢(shì)。
克而瑞研究中心經(jīng)理朱一鳴認(rèn)為，合景泰富過去的高利潤(rùn)率是在高售價(jià)、低周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。“把握增量和成本控制、利潤(rùn)率之間的平衡點(diǎn)對(duì)任何公司都是挑戰(zhàn)，最終合景泰富也有可能必須‘兩利相權(quán)取其重’。”
“其實(shí)整體來說，公司的毛利率、盈利水平相對(duì)還是比較穩(wěn)定的，包括負(fù)債比率，負(fù)債比率去年是66%，今年是69%，3%的差距我們還是可以接受的，也沒有太大的波動(dòng)比例。”孔健岷認(rèn)為，公司一直以來都希望能在維持一定毛利率和利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，才去增長(zhǎng)規(guī)模，“當(dāng)然公司的管理層肯定希望把規(guī)模做大，這個(gè)是肯定要的，但前提是毛利率不要波動(dòng)太大。”
羅兆和告訴時(shí)代周報(bào)記者，規(guī)�；l(fā)展和保持毛利率穩(wěn)定并不矛盾，合景泰富毛利率常年維持在35%-36%業(yè)內(nèi)較高水平，“合理加快周轉(zhuǎn)率增長(zhǎng)以及保持利潤(rùn)率持續(xù)穩(wěn)定則一直是公司的目標(biāo)”。
時(shí)代周報(bào)記者了解到，目前合景泰富在國(guó)內(nèi)總應(yīng)占權(quán)益土地儲(chǔ)備為1010萬平方米，可供公司未來4-5年的發(fā)展。其中在一線城市北、上、廣的土儲(chǔ)面積為609萬平米，占總的土地儲(chǔ)備的61%。其平均土地成本為每平方米3300元，僅相等于2015年銷售均價(jià)的24.8%，可保證未來的高利潤(rùn)。
“在住宅項(xiàng)目上更積極一點(diǎn)”
在保證利潤(rùn)率穩(wěn)定的前提下，去化難題被擺上臺(tái)面。
自2007年在香港上市，同年即開啟全國(guó)戰(zhàn)略部署，至2015年末，合景泰富在全國(guó)擁有56個(gè)項(xiàng)目，分別位于包括廣州、上海、北京、天津、杭州、南京在內(nèi)的11個(gè)一線及二線核心城市。
2015年，一、二線城市在政策開發(fā)中反彈最快，房地產(chǎn)商紛紛回流一、二線城市，地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅“領(lǐng)跑全國(guó)”。但在上述城市深度布局的合景泰富似乎并沒趕上這波利好行情。
盡管重點(diǎn)布局在一、二線城市，但其2015年去化率相較于2014年沒有出現(xiàn)明顯改善，仍維持在62%左右。申銀萬國(guó)指出，主要原因在于合景泰富銷售中非住宅項(xiàng)目占比較高（占2015年預(yù)售建筑面積比例為80%，占總可售土地儲(chǔ)備約60%）。
對(duì)此，孔健岷強(qiáng)調(diào)， 公司的策略都是以住宅銷售以及個(gè)別商業(yè)銷售為主，肯定不會(huì)大部分地轉(zhuǎn)到收租物業(yè)上。
羅兆和亦告訴時(shí)代周報(bào)記者，2016年，公司會(huì)在住宅項(xiàng)目開發(fā)上“積極”一點(diǎn)。
談及未來拿地及開發(fā)具體策略，吳曉怡表示，2016年合景泰富會(huì)多關(guān)注一些非公開市場(chǎng)的項(xiàng)目，通過并購的機(jī)會(huì)來增加項(xiàng)目。“通過并購方式去拿土地，第一是成本比較低，第二是這個(gè)渠道相對(duì)更廣一點(diǎn)。”
羅兆和則透露，除并購?fù)�，公司亦�?huì)選擇與房企進(jìn)行“聯(lián)合開發(fā)”，從而盡快熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)“在當(dāng)?shù)�，我們都�?huì)找一個(gè)合作伙伴，聯(lián)合開發(fā)。學(xué)習(xí)一段時(shí)間后，我們會(huì)繼續(xù)在當(dāng)?shù)貙ふ覚C(jī)會(huì)”。
“對(duì)于合景泰富這類房企而言，往往欠缺全國(guó)化擴(kuò)張的經(jīng)驗(yàn)。一旦采取孤軍奮戰(zhàn)的做法，就會(huì)在招攬客戶方面缺乏優(yōu)勢(shì)。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，在全國(guó)擴(kuò)張中，與本地房企聯(lián)合開發(fā)或者打造地標(biāo)性建筑以贏得政府優(yōu)惠政策，則是房企扎根外土、降低風(fēng)險(xiǎn)行之有效的策略。
廣州世聯(lián)市場(chǎng)研究部總監(jiān)崔登科則提醒時(shí)代周報(bào)記者，現(xiàn)金流是擺在合景泰富這類房企全國(guó)擴(kuò)張中亟待解決的問題。
時(shí)代周報(bào)記者了解到，為保證有充足資金在土地市場(chǎng)收購?fù)恋丶霸黾由虡I(yè)物業(yè)的持有量，合景泰富在派息及發(fā)債方面均作出一定調(diào)整。于2015年11月，合景泰富累計(jì)發(fā)行合計(jì)33億元境內(nèi)公司債券（25億元6年期債券票面利率為4.94%，8億元7年期票面利率為6.15%），并有剩余22億元額度可供未來申請(qǐng)發(fā)行。截至2015年末，公司手持現(xiàn)金相比上年末增長(zhǎng)17億元至126億元。派息方面，2015年末期派息每股0.29元，同比降低12%。
受此影響，合景泰富2015年負(fù)債相比上年末增長(zhǎng)35億元至280億元，其中外債相比上年增長(zhǎng)18億元至124億元（約85%為高收益?zhèn)�，占總�?fù)債比例達(dá)44%。而其凈負(fù)債率則由2013年的56%升至2014年的67%，再至2015年的69%。
不過，由于境內(nèi)融資成本的下降，公司平均債務(wù)成本延續(xù)下行趨勢(shì)，從2013年的8.8%，2014年的8.3%，進(jìn)一步下降至2015年的7.4%。興業(yè)證券、招銀國(guó)際等多家券商認(rèn)為，目前合景泰富凈負(fù)債率仍處在合理范圍內(nèi)，其財(cái)務(wù)狀況仍然健康。
羅兆和告訴時(shí)代周報(bào)記者，在凈負(fù)債率方面，合景泰富仍希望2016年在2015年的基礎(chǔ)上再降幾個(gè)點(diǎn)。“此前一度高至67%、69%的凈負(fù)債率是因?yàn)槲覀兗涌炝松虉?chǎng)的建設(shè)速度，待商場(chǎng)收租金后，公司便會(huì)減少放債計(jì)劃，其凈負(fù)債率自然會(huì)降低。”
時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 發(fā)自廣州
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