編者按：國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門有明確要求，房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房必須具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》;“兩書”：《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》;“三表”：《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋實(shí)測面積表》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。未取得“五證兩書三表”的項(xiàng)目，不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。
據(jù)河北省張家口市下花園區(qū)市民反映，名爵·濱河花園和啟程建筑項(xiàng)目無證售樓現(xiàn)象依然較為嚴(yán)重，為了盡快回籠資金，不少樓盤都在打“擦邊球”，搞“內(nèi)部認(rèn)購”，邊賣邊補(bǔ)辦手續(xù)。近日，本社記者對此問題進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查采訪。
名爵·濱河花園樓盤打的廣告語：“皇家品質(zhì)，理想第一居所。風(fēng)格時尚—托斯卡納風(fēng)情花園洋房;產(chǎn)品豐富—洋房與別墅兩大類7種戶型。”真的是這樣嗎?然而，記者調(diào)查的情況卻令人大失所望。在售樓處，售樓XX小姐熱情地做著介紹。當(dāng)記者問及樓盤開發(fā)銷售的證件手續(xù)時，售樓小姐很干脆地說：“我們這剛交完土地出讓金，證件不是很齊全，第一期有3#、4#、7#、9#、10#、11#、12#、13#樓，其中3#、4#、7#樓已封頂，樓房也已售完。現(xiàn)在我們主要建設(shè)的是一期聯(lián)排別墅，有230.58平方米、254.92平方米、282.07平方米和291.54平方米四種戶型，共有14套，已售出9套，除了一套樣板房不賣之外，還有4套別墅待售，相關(guān)手續(xù)一定會在2013年7月份交房前辦出來的，這方面你們不用擔(dān)心，我們絕對有這個實(shí)力。”當(dāng)記者問及一套252.70平方米別墅價格時，她非常高興地向記者介紹：“你看的這個戶型，絕對有升值空間，現(xiàn)在是5500元一平米，共計1389850元，若是你現(xiàn)在交10萬元預(yù)定金，全額付款時可以享受九五折優(yōu)惠。我們二期要建30套別墅和花園洋房，現(xiàn)在已預(yù)訂的差不多了，二期聯(lián)排別墅會漲到6500元每平方米。”邊說邊遞給記者她的名片和樓盤宣傳冊。隨后記者向售樓小姐了解門面房的銷售情況，她告訴記者：“我們這門面房的面積有100多---1000多平米不等，房均價在8000元每平米左右，產(chǎn)權(quán)是40年。”
隨后，記者來到啟程建筑售樓接待中心，問及有關(guān)樓盤銷售情況，售樓工作人員XX告訴記者：“我們這商品房預(yù)售證還沒有辦下來，實(shí)話實(shí)說，我們也不騙你，不過你不用擔(dān)心，在我們下花園區(qū)五證不全的房地產(chǎn)售樓現(xiàn)象很普遍，你可以看看我這本銷售記錄，劃橫線的戶型都已經(jīng)賣了�，F(xiàn)在主要是預(yù)售2期的樓房，2#、3#、4#、5#、6#樓是普通住宅樓，1#樓是小高層，2013年6、7月份交房，現(xiàn)在就可以交1萬元錢預(yù)訂，到買房時每平米可優(yōu)惠110元錢，這些樓盤已經(jīng)預(yù)定2/3以上。”記者問： “你們這的樓盤銷售多少戶?”旁邊另一位售樓工作人員微笑著說：“銷售很多了，具體我也不知道。”她給記者算了一套7棟1單元301室104.76平米的戶型，單價3328元每平米，外加20平方米的地下面積，單價980元每平米，總房款368240元。
市民李先生表示，國家有規(guī)定，房地產(chǎn)的五證，必須掛在售樓處讓購房者知道，這兩個樓盤都沒有掛，而且他們的售樓宣傳冊上也沒有預(yù)售證號，怎么能證明他們有手續(xù)，即使能批下來，房產(chǎn)證也還不知道什么時候才能下來?現(xiàn)在買個房也不容易，開發(fā)商五證不全就賣房，老百姓辛苦半輩子攢下的錢，不能就這樣被套進(jìn)去，還是小心為妙。
王先生告訴記者：“銷售人員說能辦證，房子也有產(chǎn)權(quán)，但現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商其實(shí)‘五證’都不齊全，萬一到時候批不下來怎么辦?最后吃虧的還是我們百姓啊!電視上、網(wǎng)上開發(fā)商五證不全，套取資金逃跑的事多了，最后成了不合法的爛尾樓，百姓的錢被套走等遺留的問題還需要政府來解決，解決不到位引起群眾上訪，我們老百姓只有告政府在行政審批上把關(guān)不嚴(yán)，某些領(lǐng)導(dǎo)工作不作為。”
記者看到該兩處房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目引發(fā)的廣告宣傳頁上沒有刊登預(yù)售證編號，嚴(yán)重違反相關(guān)規(guī)定。為規(guī)范房地產(chǎn)市場，建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》以及近幾年來相繼出臺的一系列政策，都明令禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證之前，以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部登記”等形式變相銷售商品房，變相銷售一般都隱瞞了一些必需但還沒有得到批準(zhǔn)的事項(xiàng)，購買這種房子，十有八九會遇到這樣或那樣的問題。
目前就我國開發(fā)商而言，預(yù)售資金是其開發(fā)資金中的重要來源。許多開發(fā)商特別是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金鏈很緊張，加上土地成本不斷上漲，開發(fā)商在拿到土地后就往往面臨著巨大的資金缺口。提前向購房者收取預(yù)付款，無疑能融入大量資金，開發(fā)商就可以不向銀行貸款或少貸款，減少自己的風(fēng)險和經(jīng)營成本。
然而實(shí)際情況也表明，買房者為了盡可能少掏錢，往往十分追捧“內(nèi)部認(rèn)購”，另外為了達(dá)到緩解資金壓力等目的，開發(fā)商也熱衷于搞“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部銷售”等違規(guī)預(yù)售。一般購房者都會認(rèn)為，雖然沒有預(yù)售許可證，但及早訂購可以得到一些折扣優(yōu)惠，也容易買到理想的樓層和戶型。這樣一來，惟恐來日房價再漲的老百姓，降低了對無證預(yù)售房的風(fēng)險認(rèn)識，給了開發(fā)商違規(guī)預(yù)售的機(jī)會。
業(yè)內(nèi)人士透露，提前收取房款也為開發(fā)商定價提供了依據(jù)，伴隨而來的就是房價的上漲。很多開發(fā)商在拿到土地后就馬上大肆宣傳，在開盤前根據(jù)市場情況，先定一個均價，然后向消費(fèi)者傳達(dá)樓盤優(yōu)惠信息，給人造成早預(yù)訂能享受一定優(yōu)惠的假象，通過登記、排隊(duì)放號、內(nèi)部認(rèn)購等形式，誘導(dǎo)消費(fèi)者爭購。
我國相關(guān)法律規(guī)定，“五證”不全的房子不允許銷售，存在諸多隱患。購買這樣的房子，一旦發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的權(quán)益很難得到維護(hù)。然而開發(fā)商向購房者提前收取房款，購房者的錢被無償使用，無疑解了自己的燃眉之急，但在取得預(yù)售證之前的這段時間，由于提前交房款屬于違規(guī)行為，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題，開發(fā)商抽逃資金，造成爛尾樓，那么消費(fèi)者的預(yù)付款就無法收回。
記者就下花園區(qū)樓盤存在的一系列問題，咨詢了相關(guān)法律專家：“‘五證’不全的樓盤甚至可以算作違章建筑，它存在很多不確定的風(fēng)險，而開發(fā)商也只有在拿到‘商品房預(yù)(銷)售許可證’時，才能進(jìn)行房屋銷售。”專家表示，開發(fā)商在沒有取得相關(guān)證件時，就向市民出售房子，屬于違法銷售，對消費(fèi)者來說，還構(gòu)成了欺詐行為。
特別提醒消費(fèi)者在購買商品房時，一定要謹(jǐn)慎查看合同上的每一個細(xì)節(jié)，例如：房屋質(zhì)量的約定、商品房交付的約定、違約責(zé)任與解除合同的約定、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定、關(guān)于不能如期取得貸款的約定以及關(guān)于物業(yè)的約定等。如果購買的是預(yù)售商品房，在購房前必須核驗(yàn)開發(fā)商是否具備“五證兩書三表”。
消費(fèi)者可根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，在簽約前要求開發(fā)商出示《商品房買賣合同》。簽訂《商品房買賣合同》后，若開發(fā)商還要求簽定補(bǔ)充合同，消費(fèi)者需仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法開發(fā)商的文字陷阱。
住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局辦公室工作人員說要把材料提供給我社，可截至記者發(fā)稿日，仍未得到任何回復(fù)。
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