市場的變化正靜悄悄地展開，又是一次輪回。而開發(fā)商銷售部門又一次承受著巨大的壓力。
4月的一個(gè)下午，一位年輕的開發(fā)商城市公司總經(jīng)理正焦慮地在房管局門口徘徊，他一邊和記者發(fā)著微信聊天，一邊等待工作人員的到來。“預(yù)售證拿不到，項(xiàng)目開盤時(shí)間還沒有定。”
如今，像他這樣惆悵的開發(fā)商還有很多，隨著今年市場調(diào)控帶來的影響，預(yù)計(jì)開發(fā)商的日子將變得比較艱難。
限價(jià)之困
“綠地·海珀云翡預(yù)計(jì)將于2017年4月22日首發(fā)158平方米新品，同時(shí)新樣板間對外開放。新房源樓棟為3號樓和5號樓，產(chǎn)品戶型面積為102~178平方米，具體價(jià)格待定，首期價(jià)格約75000元/平方米。”4月23日，某房地產(chǎn)電商平臺的一條信息，曝光了綠地集團(tuán)北京大興房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期。
時(shí)間拉回去年2月23日，彼時(shí)北京春節(jié)后土地首拍，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊被綠地集團(tuán)以總價(jià)39億元、配建1.5萬平方米自住房競得。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉當(dāng)時(shí)估算，該宗地樓面價(jià)超過了4.6萬元/平方米，成為北京2016年第二宗居住類樓面價(jià)超過3萬元/平方米的地塊。
以接近5萬元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，預(yù)期售價(jià)可能高達(dá)10萬元/平方米。而在房價(jià)整體北高南低的北京，在南五環(huán)外的黃村，一個(gè)當(dāng)時(shí)周邊項(xiàng)目單價(jià)2.5萬元/平方米~4萬元/平方米、二手房約2.5萬元/平方米的市場，超過10萬元/平方米的豪宅未來將如何去化？
業(yè)界一片嘩然。記者了解到，在拿地之時(shí)，綠地內(nèi)部有京津事業(yè)部規(guī)模要達(dá)上海兩倍的期許。由此，綠地一方面需向北京周邊的天津、河北等地伸出觸角，另一方面也需鞏固北京市場的規(guī)模，在北京高端住宅混戰(zhàn)中取得一席之地。
該項(xiàng)目被綠地寄予厚望，卻面臨“紅線壓頂”的困局。自去年9月底起，北京尚未見整盤預(yù)售均價(jià)超過8萬元/平方米的項(xiàng)目獲批。于高端項(xiàng)目而言，8萬元/平方米成了一道橫亙在眼前的價(jià)格“紅線”。
綠地高端項(xiàng)目受阻使得北京綠地面臨銷售壓力，而這在當(dāng)下的一線城市中并非孤例。
某港股上市公司銷售方面負(fù)責(zé)人對第一財(cái)經(jīng)記者表示，該公司在北京開發(fā)的高端改善項(xiàng)目原計(jì)劃售價(jià)超過8萬元/平方米，但拿證過程中，幾經(jīng)博弈，公司的心理預(yù)期降至7.5萬元/平方米左右。因拿證時(shí)的價(jià)格分歧，這個(gè)原本計(jì)劃年初入市的項(xiàng)目如今也停滯下來。
如今，許多開發(fā)商正面臨政府限價(jià)，都采取按兵不動(dòng)的策略，并積極與地方政府博弈，試圖以時(shí)間換空間。但逼近年中，銷售的業(yè)績壓力真實(shí)地?cái)[在那里，是繼續(xù)觀望，還是隨行就市，對于開發(fā)商尤其是上市開發(fā)商而言，成了一道艱難的選擇題。如何選擇關(guān)乎報(bào)表中的利潤數(shù)據(jù)，而做出選擇的基本邏輯，一方面看企業(yè)今年的銷售目標(biāo)，一方面還需考量資金成本。
截至目前，北京“3·17”新政已滿月。亞豪君岳會日前提供給第一財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，新政一月來，北京商品住宅成交量已下滑21%。進(jìn)入4月份之后，成交下滑尤其明顯。4月1日~16日，北京商品住宅僅成交1106套，相比上月同期減少66%，相比去年同期更是出現(xiàn)79%的下滑。
“進(jìn)入2017年之后，供應(yīng)速度普遍放緩。而3月的新政再次收緊，使得在售項(xiàng)目的客源受到較大影響，原本預(yù)計(jì)4月入市的項(xiàng)目紛紛推遲。在取證受限以及需求洗牌的雙重壓力之下，預(yù)計(jì)4月市場供應(yīng)也將在深度低迷當(dāng)中收尾。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理說。
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