北京西南二環(huán)菜戶營(yíng)橋邊,幾棟棕色歐式建筑靜靜矗立。在干掛石材的外立面和弧形飄窗的掩飾下,這幾棟高層塔樓顯得并不過(guò)時(shí),不過(guò),住戶陽(yáng)臺(tái)外側(cè)銹跡斑斑的欄桿圍擋仍然透露了這個(gè)高檔小區(qū)的“年齡”。
這是早在1999年就賣(mài)到5000元/平米的住宅項(xiàng)目“鵬潤(rùn)家園”,令人感到意外的是,16年后的今天,這一項(xiàng)目又“冒出”5期約100套房源銷售,主力戶型為147到350平米平層以及復(fù)式,均價(jià)只有33000元/平米,比周邊二手房成交均價(jià)低了近30%。
作為鵬潤(rùn)家園的開(kāi)發(fā)商,隸屬國(guó)美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的鵬潤(rùn)地產(chǎn)早已沉寂多年。幾年來(lái),國(guó)美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)層更換頻繁,鵬潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)的掌管者黃秀虹 (黃光裕胞妹)也一直在探索轉(zhuǎn)型方向,但在房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金時(shí)代的背景下,國(guó)美系地產(chǎn)的發(fā)展空間在哪里,目前尚無(wú)明確答案。
16年才清盤(pán)
令人感到費(fèi)解的,不僅是十幾年前的老項(xiàng)目仍有新房在售,而二環(huán)邊33000元/平米的均價(jià)給這個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)了更多謎一樣的誘惑。
5月19日,當(dāng)記者以購(gòu)房人身份來(lái)到售樓處時(shí)發(fā)現(xiàn),盡管價(jià)格誘人,但這一項(xiàng)目卻并不高調(diào),僅在鵬潤(rùn)家園會(huì)所大門(mén)外安放了一個(gè)銷售水牌,將這第5期房源案名定為“云璽”。
“這是整個(gè)鵬潤(rùn)家園的最后一期房源,開(kāi)盤(pán)不到一周已經(jīng)賣(mài)出好幾十套,目前也就剩下20-30套了。”售樓員郝瑞告訴記者,目前該項(xiàng)目推出售房?jī)?yōu)惠,定金交22萬(wàn),可以優(yōu)惠20萬(wàn)元的總房款。
業(yè)內(nèi)一位了解內(nèi)情的人士說(shuō),鵬潤(rùn)家園共有六棟樓,其中五棟早在1999年開(kāi)盤(pán),另外一棟當(dāng)時(shí)并沒(méi)有出售,而是選擇對(duì)外出租,目前租戶租期已全部到期,開(kāi)發(fā)商收回使用權(quán)后將整棟樓重新粉刷裝修 ,再次對(duì)外出售,因此就有了目前在售的住宅房源。
也正是由于位置優(yōu)越、價(jià)格偏低,這一項(xiàng)目一入市就受到購(gòu)房者的關(guān)注,當(dāng)天與記者同時(shí)看房的購(gòu)房者就有4組。
實(shí)際上,就在兩年前的2013年6月,同屬豐臺(tái)區(qū)的南三環(huán)附近夏家胡同地塊出讓,折合商品房樓面價(jià)已達(dá)到4.5萬(wàn)元/平米,當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)推測(cè)未來(lái)這一區(qū)域的商品住宅售價(jià)將達(dá)10萬(wàn)元/平米以上。
而從二手房來(lái)看,目前北京二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)均價(jià)早已超過(guò)5萬(wàn)元/平米,鵬潤(rùn)家園周邊的幾個(gè)2000年前后的商品房項(xiàng)目二手房也都在3萬(wàn)-5萬(wàn)元/平米的價(jià)格區(qū)間。
“我們的售價(jià)從3.14萬(wàn)元/平米到3.23萬(wàn)元/平米都有,低點(diǎn)的樓層均價(jià)就是3.23萬(wàn)元/平米,4層到25層是平層,25層到29層是躍層。”郝瑞。
至于為何項(xiàng)目定價(jià)偏低,一位銷售員告訴記者,“這個(gè)是國(guó)美地產(chǎn)的項(xiàng)目,之前因?yàn)楣境隽它c(diǎn)問(wèn)題,耽誤了,所以現(xiàn)在算是尾房,便宜出售。”
國(guó)美系地產(chǎn)始末
時(shí)隔15年再度出現(xiàn)的不僅是鵬潤(rùn)家園項(xiàng)目,這一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商鵬潤(rùn)地產(chǎn)也隨之再次進(jìn)入京城地產(chǎn)圈的視野。
公開(kāi)資料顯示,鵬潤(rùn)地產(chǎn)的前身為北京國(guó)美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司,成立于1996年,法定代表人為黃光裕。截至目前,鵬潤(rùn)地產(chǎn)已建成的項(xiàng)目包括鵬潤(rùn)家園、鵬潤(rùn)大廈、大康鞋城、國(guó)美第一城、明天第一城、鵬潤(rùn)藍(lán)海、國(guó)美商都等。
實(shí)際上,國(guó)美地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾經(jīng)承載著黃光裕的地產(chǎn)夢(mèng)想。2005年,首次折桂內(nèi)地首富的黃光裕曾發(fā)出了“拿出100個(gè)億砸向地產(chǎn),讓鵬潤(rùn)地產(chǎn)成為第二個(gè)國(guó)美電器 ”的豪言壯語(yǔ)。
此后,黃光�？刂频亩嗉曳康禺a(chǎn)公司在全國(guó)瘋狂“跑馬圈地”,其土地儲(chǔ)備一度超過(guò)1億平方米。
但國(guó)美系地產(chǎn)的“悲劇”從2008年黃光裕入獄時(shí)似乎就已被注定。
黃光裕入獄后,鵬潤(rùn)地產(chǎn)由黃光裕胞妹黃秀虹掌管,近年來(lái)逐漸從業(yè)界的視線中淡出,甚至還曾一度傳出國(guó)美將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的消息。
一位曾經(jīng)在鵬潤(rùn)地產(chǎn)任職的高管透露,黃光裕此前主導(dǎo)的瘋狂拿地令國(guó)美地產(chǎn)的資金調(diào)配非常被動(dòng),甚至連國(guó)美電器也一度被影響。黃入獄后,由于地產(chǎn)項(xiàng)目不能及時(shí)變現(xiàn)為現(xiàn)金流,國(guó)美地產(chǎn)板塊的資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題。
“黃光裕入獄后,實(shí)際還在控制著國(guó)美系,但由于當(dāng)時(shí)地產(chǎn)業(yè)務(wù)盤(pán)子大,又遭遇政府調(diào)控,因此基本只能依靠貸款和黃光裕的私人資金來(lái)維持運(yùn)作,這使得鵬潤(rùn)地產(chǎn)的發(fā)展舉步維艱。”上述前高管透露,按照黃光裕的當(dāng)初構(gòu)想,國(guó)美地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以借中關(guān)村重組上市,但隨著黃光裕入獄,這個(gè)希望也破滅了。
資料顯示,中關(guān)村原主營(yíng)業(yè)務(wù)主要有混凝土業(yè)務(wù)、地產(chǎn)業(yè)務(wù)、建安施工業(yè)務(wù)和醫(yī)藥業(yè)務(wù)共四個(gè)部分。截至2014年末,中關(guān)村已出售了建安施工相關(guān)業(yè)務(wù)。公司對(duì)外稱:“未來(lái),公司還將逐步縮減混凝土及地產(chǎn)業(yè)務(wù)在收入中的占比,大力發(fā)展醫(yī)藥業(yè)務(wù)。”
“實(shí)際上,黃光裕作為一個(gè)地產(chǎn)界的外行,他最初的成功是借助住宅商品化初期的土地紅利和政商關(guān)系,2004年之前,土地市場(chǎng)尚未實(shí)行招拍掛,土地交易大部分是協(xié)議出讓,價(jià)格很低。”北京一位與黃光裕有過(guò)商業(yè)往來(lái)的開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
據(jù)這位開(kāi)發(fā)商介紹,此前,黃光裕曾提出房地產(chǎn)業(yè)要有“薄利多銷”的理念,國(guó)美系地產(chǎn)在商品住宅定價(jià)上都按照“在當(dāng)?shù)刈≌山痪鶅r(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)10%-15%”來(lái)定價(jià),通過(guò)低價(jià)戰(zhàn)略迅速銷售,迅速回籠資金。
但到2010年最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控來(lái)襲時(shí),全國(guó)多地住宅銷售受阻,國(guó)美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)由于攤子大、利潤(rùn)低、資金回籠緩慢,一度危機(jī)重重。此后國(guó)美系逐漸剝離了旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù),如今國(guó)美系在售項(xiàng)目也寥寥無(wú)幾。
艱難轉(zhuǎn)型
事實(shí)上,自2008年黃光裕入獄后,這幾年國(guó)美集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面一直沒(méi)有太大動(dòng)作,直到去年初進(jìn)軍倉(cāng)儲(chǔ)物流園的消息曝出前,國(guó)美鮮有透露新增土地儲(chǔ)備的信息,仍然是以出售此前建成項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓土地為主要工作。
2014年下旬,黃光裕或?qū)⑻崆俺霆z的消息在各大媒體上熱炒,國(guó)美系的各種動(dòng)作都開(kāi)始逐漸增多,其中也包括其地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
“去年國(guó)美地產(chǎn)在上海、天津 、無(wú)錫拿了很多地塊,國(guó)美地產(chǎn)這塊還是要發(fā)展,”當(dāng)記者問(wèn)及鵬潤(rùn)家園售罄后的工作安排時(shí),銷售員郝瑞表示。
此前,媒體曾報(bào)道稱,鵬潤(rùn)地產(chǎn)計(jì)劃在全國(guó)二三線城市距市中心15-20公里處大規(guī)模拿地,建造數(shù)個(gè)大型物流倉(cāng)儲(chǔ)中心,欲以國(guó)美的零售業(yè)務(wù)為支點(diǎn),進(jìn)軍物流地產(chǎn)。
“在這幾年黃光裕對(duì)國(guó)美系的控制中,地產(chǎn)業(yè)務(wù)始終是其仍然看重的一個(gè)板塊,按照他的設(shè)想,未來(lái)幾年鵬潤(rùn)地產(chǎn)將以物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)。”據(jù)一位了解國(guó)美集團(tuán)內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士透露,此前,鵬潤(rùn)地產(chǎn)總裁王軍離職也因與黃光裕在國(guó)美地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向存在分歧。
而如今,國(guó)美系地產(chǎn)似乎也到了需要用錢(qián)的時(shí)候。
“我們推出的鵬潤(rùn)家園房源總價(jià)值約有7、8億元,因?yàn)榈禺a(chǎn)這方面要發(fā)展,出售這部分房源也是為了回籠資金。”郝瑞表示。
而據(jù)從招聘網(wǎng)站上查詢到的信息,進(jìn)入5月之后,鵬潤(rùn)地產(chǎn)曾兩次公開(kāi)招聘員工,招聘職位包括工程師、精裝設(shè)計(jì)師、物業(yè)管理人員、銷售人員等。
鵬潤(rùn)地產(chǎn)方面相關(guān)人士也曾表示,鵬潤(rùn)的物流地產(chǎn)將布局全國(guó)40多個(gè)城市,投資規(guī)模達(dá)到500億元,涉及工業(yè)用地總面積將達(dá)2000萬(wàn)平方米。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,“目前倉(cāng)儲(chǔ)物流的投資回報(bào)率(租金收益)相比寫(xiě)字樓、住宅等租金收益還比較可觀,包括萬(wàn)科等一些主流大型房企也在做。國(guó)美如果把地產(chǎn)和家電零售行業(yè)結(jié)合起來(lái),發(fā)展可能會(huì)更好一些。”
但是,國(guó)美系地產(chǎn)仍然承受著較大的資金壓力。而國(guó)美在其主營(yíng)業(yè)務(wù)家電板塊中,也已經(jīng)出現(xiàn)了業(yè)績(jī)上漲乏力、凈利潤(rùn)縮減的情況,同時(shí)在轉(zhuǎn)型電商的過(guò)程中被勁敵蘇寧也甩開(kāi)很遠(yuǎn)。(來(lái)源：新浪)
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