中國(guó)乃至全球最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬(wàn)達(dá)，將要去地產(chǎn)化了。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日公開宣布，萬(wàn)達(dá)全面開始第四次轉(zhuǎn)型。主打內(nèi)容便是商業(yè)地產(chǎn)將去掉房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)完全輕資產(chǎn)化。
“未來(lái)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒有重資產(chǎn)項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（HK03699）會(huì)去掉‘地產(chǎn)’二字，變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。”
作為萬(wàn)達(dá)商業(yè)帝國(guó)的主要產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一向配套建設(shè)有寫字樓、商鋪、住宅等，用銷售這些產(chǎn)品的現(xiàn)金流來(lái)投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)以此種“重資產(chǎn)”模式運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目為135個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。不過(guò)，在王健林眼中，這種模式即將成為過(guò)去時(shí)。“我們定了一個(gè)目標(biāo)，5年內(nèi)把7000萬(wàn)平方米銷售物業(yè)消化掉，這意味著，5年內(nèi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將完成去地產(chǎn)化目標(biāo)。”
去地產(chǎn)為提速
總資產(chǎn)接近5000億元的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，目前超過(guò)七成的收入來(lái)自于地產(chǎn)銷售。王健林則希望減少對(duì)這一部分收入的依賴，而轉(zhuǎn)向一種在更大程度上由租賃驅(qū)動(dòng)的模式。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，集團(tuán)規(guī)模的擴(kuò)張、利潤(rùn)的提升要求以及企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高的需求，是萬(wàn)達(dá)由單邊重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的原因。
王健林如是表示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著掙錢的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士曾戲謔，“所謂的輕資產(chǎn)，說(shuō)白了就是玩別人的錢。”
萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式就是這樣的特點(diǎn)——投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的全部資金別人出，資產(chǎn)歸投資者。萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售，是準(zhǔn)金融投資行為，萬(wàn)達(dá)與投資方以35：65的比例，從凈租金收益中分成。萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是逐年提高租金凈利潤(rùn)占比。
實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)從2014年起，就開始嘗試“拿別人的錢，干自己的事”。
2015年1月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公布了與光大控股旗下的光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)將在今明兩年間，首批投資約人民幣240億元用于建設(shè)26座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。
萬(wàn)達(dá)此舉，是要通過(guò)自己的轉(zhuǎn)型熨平經(jīng)濟(jì)周期。輕資產(chǎn)模式下，投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的錢來(lái)自機(jī)構(gòu)投資者，或者通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品募集，因?yàn)闆]有房地產(chǎn)銷售，無(wú)論房?jī)r(jià)變化還是市場(chǎng)周期波動(dòng)對(duì)這種發(fā)展模式影響都不大，避免了經(jīng)濟(jì)周期影響。
王健林這樣算了一筆賬：假設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元，兩個(gè)店就是每年2億元租金，萬(wàn)達(dá)可以分到7000萬(wàn)元租金。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)重資產(chǎn)店平均也是1億元租金，扣除管理成本、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)后，兩者收入基本相當(dāng)。“從財(cái)務(wù)報(bào)表上看，輕資產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)很好，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤(rùn)也相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店。”
王健林透露，目前萬(wàn)達(dá)還在跟海內(nèi)外多家投行、險(xiǎn)資及基金洽談。“我要求2015年確保簽訂63個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資合同。也就是說(shuō)，將2016年開業(yè)的23家、2017年開業(yè)的40家輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)合同簽完，年內(nèi)收現(xiàn)金人民幣300億元。”
據(jù)悉，因萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從選址、設(shè)計(jì)、拿地到開業(yè)的建設(shè)周期3年左右，2015年計(jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目都已無(wú)法再改為輕資產(chǎn)。但2016年萬(wàn)達(dá)計(jì)劃開業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年后，萬(wàn)達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。
“萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在有9000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中有7000萬(wàn)平方米銷售物業(yè)。5年內(nèi)，這7000萬(wàn)平方米銷售物業(yè)要消化掉。企業(yè)徹底變輕。”王健林言道。
王還給出了萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)后的戰(zhàn)略目標(biāo)。一是2020年開業(yè)400-500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；二是2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)的三分之二要來(lái)自租賃收入。
王健林稱，如果一個(gè)公司凈利潤(rùn)的三分之二來(lái)自于房地產(chǎn)之外，這個(gè)公司就不能再叫房地產(chǎn)公司，所以，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司就會(huì)去掉“地產(chǎn)”二字。
輕身占領(lǐng)三四線城市
2015年，萬(wàn)達(dá)持有物業(yè)面積將達(dá)2500萬(wàn)平方米，成為全球持有物業(yè)面積最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。但王健林顯然并不滿足這樣的成績(jī)。
他認(rèn)為，甩掉地產(chǎn)重資產(chǎn)后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展速度必將翻倍。“輕身前進(jìn)后，我們會(huì)獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，全力進(jìn)入三、四線城市，占領(lǐng)所有物理市場(chǎng)空間。2020年，集團(tuán)持有和經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積將相當(dāng)于世界不動(dòng)產(chǎn)前幾名企業(yè)的總和，并且在中國(guó)大陸地區(qū)，排斥掉所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”
不過(guò)，一些業(yè)內(nèi)分析師對(duì)萬(wàn)達(dá)此豪舉表示有些不解。眾多房企如今紛紛回歸一、二線城市，萬(wàn)達(dá)為何要反其道而行，集中擴(kuò)張中小城市，那里的房?jī)r(jià)、租金有那么高嗎？
“這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)理解不深。不動(dòng)產(chǎn)最核心的指標(biāo)不是房?jī)r(jià)和單位平方米租金的高低，而是租金回報(bào)比。從租金回報(bào)比看，一、二線城市項(xiàng)目甚至可能不如三、四線城市項(xiàng)目，因?yàn)橐弧⒍�城市項(xiàng)目地價(jià)更貴、投資更大。”王健林稱。
在王健林眼中，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)海不是在利潤(rùn)率高、局部已經(jīng)呈現(xiàn)過(guò)熱的一線城市，而是投資商業(yè)資源非常稀缺的三、四線城市。
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