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選擇訴訟要求解除合同
卓越淺水灣的房子已經(jīng)在悄悄貶值。目前，已經(jīng)有業(yè)主開始賠錢甩賣房子。據(jù)記者了解，有業(yè)主在3年前以160多萬元的價(jià)格購買了一套三居室，目前他在房屋中介標(biāo)出130萬元的價(jià)格出售。房子的實(shí)際面積也是134平方米，單價(jià)每平米還不到一萬元，而和卓越淺水灣緊挨的中糧大廈，每平方米的房價(jià)在2.5萬元以上。
據(jù)知情人介紹，不僅卓越淺水灣樓盤房屋貶值，高盛地產(chǎn)旗下的誠基中心貶值更是厲害，附近樓盤每平方米達(dá)到4萬至5萬元，而誠基中心實(shí)際價(jià)格每平方米僅在一萬元左右。
越積越多的不安讓陳建最終選擇了法律途徑。經(jīng)過咨詢，陳建更加確信自己與高盛地產(chǎn)的購房合同不是真實(shí)有效的，因?yàn)樽约菏艿搅似垓_，不僅如此，高盛地產(chǎn)開發(fā)商的行為已經(jīng)涉嫌違法犯罪。
陳建認(rèn)為，如果卓越淺水灣申報(bào)房屋實(shí)際面積，容積率將達(dá)到10以上，不會(huì)被批準(zhǔn)，所以開發(fā)商把所有住宅全按小面積申報(bào)，其余的大部分面積均按裝飾性陽臺(tái)申報(bào)，不計(jì)入建筑面積。這樣做使其容積率降到了4.9，符合了國家規(guī)定。同時(shí)還降低了總可售面積數(shù)值，提高了銷售成本數(shù)值，從而減少了一切與銷售成本和建筑面積相關(guān)的應(yīng)稅額，以及配套費(fèi)用。開發(fā)商這種把大部分套內(nèi)建筑面積按裝飾性陽臺(tái)申報(bào)的做法本身就違法。
目前陳建已在天津市河?xùn)|區(qū)法院對高盛地產(chǎn)和其他相關(guān)人提起訴訟，9月2日，法院決定受理此案。
本案代理律師張成隊(duì)告訴法治周末記者，高盛地產(chǎn)將原規(guī)劃31層的樓盤蓋了52層，按照天津市中心城區(qū)的商品房行情，即使以每平方米一萬元計(jì)，該開發(fā)商通過改變規(guī)劃、擴(kuò)大容積率所獲取的非法利益已達(dá)數(shù)十億元之巨。
國有土地使用權(quán)出讓金是按照建筑容積率遞增來收取的，同地段建筑容積率高，所繳納的土地出讓金也就越多。而按照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商通過這種方式偷逃土地出讓金、市政配套費(fèi)、土地增值稅等數(shù)額也將是一個(gè)驚人的數(shù)字，無疑會(huì)給國家財(cái)政造成巨額損失。
張成隊(duì)介紹說，根據(jù)民法通則相關(guān)規(guī)定，損害國家、集體或第三人利益的行為是無效行為。由于高盛地產(chǎn)損害了國家利益，因此，陳建要求法院確認(rèn)他與高盛地產(chǎn)之間的購房合同無效，并裁定中止按揭貸款付款。
專家認(rèn)為可行使撤銷權(quán)
中國政法大學(xué)商法研究所所長王涌在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，如果沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不能僅依據(jù)開發(fā)商修改容積率的問題就認(rèn)定購房合同無效。因?yàn)樾薷娜莘e率涉及到行政規(guī)劃并不必然導(dǎo)致合同無效�？紤]現(xiàn)實(shí)情況，陳建可以采用撤銷或者解除合同的救濟(jì)方式。
王涌認(rèn)為，如果陳建有確切證據(jù)證明，在訂立合同時(shí)，意思表示不真實(shí)，可以行使撤銷權(quán)撤銷購房合同，使已經(jīng)生效的合同歸于無效。因?yàn)榉梢?guī)定了真實(shí)意思被違背的一方可主張撤銷權(quán)，也包括重大誤解的情形。
被撤銷的合同視為自始無效。合同被撤銷后，開發(fā)商應(yīng)該退還陳建的房款，陳建也要將房屋交還給開發(fā)商。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。
合同法第54條規(guī)定的撤銷權(quán)則需要通過提起訴訟或申請仲裁的方式來行使，當(dāng)事人不得單方撤銷合同，而且這種撤銷權(quán)要在一定期限內(nèi)主張，即在自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)。
由于房屋實(shí)際面積與房產(chǎn)證上的面積差距懸殊，王涌教授指出，最高人民法院曾出臺(tái)了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的司法解釋，其中規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
王涌還建議，因擔(dān)憂房屋質(zhì)量以及今后的拆遷補(bǔ)償?shù)葐栴}，陳建可以主張不安抗辯，在沒有獲得開發(fā)商相關(guān)擔(dān)保時(shí)，可以解除合同并退房。合同解除后，不再具有效力，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。（法治周末） 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 高盛地產(chǎn) |
