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被諸多業(yè)內(nèi)人士描述為“瘋狂”的泰禾集團(tuán)，9月3日再次在其官網(wǎng)發(fā)布公告。公告稱，計(jì)劃年內(nèi)全面放開“大額度”拿地授權(quán)，最高授權(quán)金額達(dá)到60億元人民幣。與此同時(shí)，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森多次在公開場(chǎng)合表示，公司2013全年計(jì)劃的拿地資金是110億元，而且調(diào)高的可能性極大。
而就在該公告發(fā)布的數(shù)日之前，泰禾集團(tuán)經(jīng)200多輪的拼搶后，力挫中海、萬科、招商、中駿、融信、正榮等20家實(shí)力房企，以40.52億元競(jìng)得廈門海滄約259畝的H2013P04地塊，樓面價(jià)10834元/平米，溢價(jià)率185.2%，成為廈門史上最大“地王”。
時(shí)代周報(bào)記者在查閱泰禾半年報(bào)等資料后發(fā)現(xiàn)，1—8月泰禾已在全國(guó)購(gòu)買土地9塊，平均每月斬獲地塊超1幅，總計(jì)占地超1090畝、總建筑面積超158萬平米、總金額約134億元。尤其是今年以來，泰禾在一線城市北京、上海頻頻戰(zhàn)勝全國(guó)超一流房企，連續(xù)競(jìng)得多幅地塊。而與此形成鮮明對(duì)比的，則是2013 年前7 個(gè)月，公司僅實(shí)現(xiàn)合同銷售金額40 億元。
盲目高價(jià)拿地使其資金捉襟見肘，據(jù)其半年報(bào)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率已超過80%，有分析人士指出，泰禾集團(tuán)總擔(dān)保額度已超過其凈資產(chǎn)兩倍有余，如果項(xiàng)目進(jìn)展出現(xiàn)問題，隨時(shí)有崩盤的危險(xiǎn)。
對(duì)外擔(dān)保133億是凈資產(chǎn)4.6倍
據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰禾今年1-8月在全國(guó)已經(jīng)成功斬獲9幅優(yōu)質(zhì)地塊，獲取豐富土地儲(chǔ)備，泰禾強(qiáng)勁的實(shí)力及高速的發(fā)展，令業(yè)界側(cè)目。
瘋狂拿地的結(jié)果，導(dǎo)致今年上半年泰禾集團(tuán)預(yù)付款項(xiàng)高達(dá)61.7億元，而去年年末則是16.92億元，增長(zhǎng)了264.49%。據(jù)泰禾2013半年報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)的短期借款以及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別為31.57億元和23.14億元，分別增加680.29%和491.20%，公告顯示，上半年泰禾的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)80%。
無奈之下，泰禾開始增加融資運(yùn)作。3月，泰禾集團(tuán)為旗下六家全資公司提供總額為62.2億元的擔(dān)保，其中有四項(xiàng)是為滿足最近所拿項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)資金而進(jìn)行的。4月25日，泰禾為北京臺(tái)湖地塊項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保額度為20億元。
從2012年擴(kuò)張起，泰禾集團(tuán)就以所拍得的土地抵押、控股孫公司股權(quán)質(zhì)押、集團(tuán)擔(dān)保的形式從銀行、信托、股權(quán)基金、資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)處融資。截至2013年6月，泰禾集團(tuán)對(duì)外擔(dān)保133.53億元，占公司最近一期凈資產(chǎn)的460.33%。相比2012年末公司實(shí)際對(duì)外擔(dān)�？傤~52.24億元，增長(zhǎng)1.56倍。
時(shí)代周報(bào)記者在查閱泰禾2012年報(bào)及2013半年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，泰禾2012年從金融渠道融資近60億元，其中興業(yè)銀行貸款29億元，是泰禾集團(tuán)最大資金提供者，云南信托處融資12億元，東方資產(chǎn)管理處籌得12億元，其他的銀行包括交行、民生都有數(shù)億元貸款。
2013年以來，泰禾集團(tuán)的融資顯得更加頻繁，特別加快了信托的融資。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)期借款中信托借款為24億元，除了2012年的云南信托12億元，增加了12億元。分別為中鐵信托的4.5億元優(yōu)債1303期北京泰禾項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃和五礦信托7.5億元泰禾廣場(chǎng)信托貸款集合資金信托計(jì)劃。
除了借助資產(chǎn)抵押方式獲得融資之外，泰禾還采取項(xiàng)目信托融資方式，包括中融信托14億元泰禾泉州華大股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃和重慶信托20億元中維泰禾集合資金信托計(jì)劃。
此外，大業(yè)信托泰禾I號(hào)股權(quán)投資基金集合信托計(jì)劃目前募資8.75億元。
泰禾董秘王傳序在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，外界對(duì)泰禾的資金猜測(cè)可能并不準(zhǔn)確，就目前來看，無論商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，泰禾都做到了量力而為。“我們不會(huì)盲目拿地，土地預(yù)付款也基本付清。”王傳序透露，除了廈門海滄地塊款項(xiàng)尚未結(jié)清之外，所有款項(xiàng)均已支付完畢。
搶抓城鎮(zhèn)化的機(jī)會(huì)
泰禾為何在幾近沉寂10年之后突然發(fā)力，按照黃其森的說法，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程是房地產(chǎn)的最好機(jī)會(huì)。黃其森曾在接受媒體采訪時(shí)表示，這是一個(gè)歷史機(jī)遇，所以泰禾要搶抓住，快速擴(kuò)張。
據(jù)王傳序透露，目前泰禾的發(fā)展方向主要集中在一線城市，并且已經(jīng)在北京和上海拿地，未來最有可能進(jìn)入廣州等城市。“如果有機(jī)會(huì)的話，為了保證公司的可持續(xù)發(fā)展，泰禾一定會(huì)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備。”
那么城鎮(zhèn)化到底能帶給房地產(chǎn)怎樣的機(jī)會(huì)?復(fù)旦大學(xué)房產(chǎn)研究中心企業(yè)研究所副所長(zhǎng)陳晟表示，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，新城鎮(zhèn)建設(shè)占有重要地位，它將給房企帶來新的市場(chǎng)需求。但是可能給新的產(chǎn)品帶來的機(jī)會(huì)更多。諸如鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)，生態(tài)環(huán)境保護(hù)地戒特殊產(chǎn)業(yè)的集聚地等將成為房地產(chǎn)需求的產(chǎn)生地。具有鮮明特色、生態(tài)宜居的智能小鎮(zhèn)，將是今后的一個(gè)重要發(fā)展方向。
“我個(gè)人認(rèn)為，目前所有關(guān)于城鎮(zhèn)化帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的說法，都很牽強(qiáng)。”亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)、地產(chǎn)評(píng)論員陳寶存在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前所提的城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，更多的應(yīng)該是城市化進(jìn)程加快的概念。陳寶存認(rèn)為，隨著城市化程度的升高，改善型住房或許能夠迎來新的機(jī)會(huì)。但是從目前來看，按照陳寶存的觀點(diǎn)，以“院子”系列聞名的泰禾，價(jià)格已經(jīng)非一般城市居民所能承受，因此城鎮(zhèn)化概念下的發(fā)展契機(jī)，似乎對(duì)泰禾而言，并沒有太大的實(shí)質(zhì)性幫助。
“資金扶持可能才是更多以城鎮(zhèn)化概念擴(kuò)張的房企看中的理由。”有行業(yè)分析師在接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)如此表示。據(jù)公開消息顯示，作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力銀行，國(guó)家開發(fā)銀行已先后與安徽、深圳、四川等十多個(gè)省市簽訂了合作備忘錄或協(xié)議，向四川、深圳、福建等省市提供的融資額度分別為2000億元、1000億元、1500億元，以此推算，該行為地方城鎮(zhèn)化提供的資金支持將超萬億元。
拿地后8-10個(gè)月就開盤
被眾多業(yè)界人士擔(dān)心的泰禾資金風(fēng)險(xiǎn)問題，似乎泰禾內(nèi)部人員并不在意。“我們這兩年拿地確實(shí)快，也被外界批激進(jìn)，但是對(duì)于資金風(fēng)險(xiǎn)，我們掌控得還是不錯(cuò)的。”王傳序告訴時(shí)代周報(bào)記者，這主要得益于高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)思路。據(jù)其介紹，泰禾要求所有項(xiàng)目的開發(fā)周期在8—10個(gè)月，北京的時(shí)間則更短。借助這種經(jīng)營(yíng)模式，通過銷售收入來回籠高額的拿地資金。“因?yàn)樵谡呱舷鄬?duì)寬松一點(diǎn)，北京的開發(fā)周期比福建的要短。”
泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在接受媒體采訪時(shí)表示，之所以能夠采取這種開發(fā)模式，得益于泰禾在拿地之前做足了功課，泰禾在拿到地的同時(shí)，設(shè)計(jì)基本上已經(jīng)完成。所以才能保證拿地后七八個(gè)月開盤。
王傳序介紹，高周轉(zhuǎn)的執(zhí)行來源于兩個(gè)方面，首先是對(duì)拿地的慎重思考，其次是運(yùn)營(yíng)能力。“泰禾的運(yùn)營(yíng)能力不成問題，而且從目前幾個(gè)項(xiàng)目來看，雖然初期被認(rèn)為激進(jìn)，但是后來依然給泰禾創(chuàng)造了不少的利潤(rùn)。”
但是另外一個(gè)問題也被更多地討論，那就是價(jià)格不菲、定位高端的別墅項(xiàng)目，適合高周轉(zhuǎn)嗎?對(duì)于高定價(jià)的豪宅來說，縮短銷售周期，有可能讓項(xiàng)目享受不到后期價(jià)值提升帶來的高溢價(jià)。但在泰禾高周轉(zhuǎn)的策略下，黃其森堅(jiān)持讓泰禾•北京院子也要堅(jiān)守這一法則。泰禾對(duì)此的解釋是，高周轉(zhuǎn)后，通過壓縮一個(gè)項(xiàng)目的銷售周期，所得銷售款可以做兩三個(gè)項(xiàng)目，這樣的利潤(rùn)率其實(shí)一點(diǎn)都不差。
另一方面，泰禾大擴(kuò)張規(guī)模需要大量資金，也必須依靠快速銷售的道路。至今，運(yùn)河岸上的院子的銷售周期已十年，黃其森不打算讓泰禾•北京院子賣如此長(zhǎng)時(shí)間，而是計(jì)劃開盤后一年半清盤，開盤后半年內(nèi)大部分資金要回籠。
未來打造20泰禾廣場(chǎng)趕超萬達(dá)
對(duì)一線城市市場(chǎng)看好，這是泰禾突然發(fā)力的邏輯起點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)上的一系列成功嘗試，也讓泰禾殺入一線城市決心更堅(jiān)定，“趕超萬達(dá)”已成為其商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)。“我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)上的口號(hào)是學(xué)習(xí)萬達(dá)、超越萬達(dá)”，黃其森的這句話在泰禾內(nèi)部已經(jīng)耳熟能詳。
泰禾的目光要瞄準(zhǔn)一線城市，打品牌，樹口碑。黃其森的安排是，將集團(tuán)的設(shè)計(jì)研發(fā)中心設(shè)于北京，將招商中心設(shè)在上海，加大對(duì)一線城市的拓展力度。他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的結(jié)果是拉動(dòng)內(nèi)需，在這一大背景下，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值更為凸顯。
“我們未來的計(jì)劃是打算打造10—20個(gè)泰禾廣場(chǎng)項(xiàng)目。”王傳序告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前泰禾在福建的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)良好，是未來開發(fā)更多類似泰禾廣場(chǎng)的主要信心。王傳序透露，從目前來看，考慮到資金風(fēng)險(xiǎn)的原因，泰禾廣場(chǎng)未來并不會(huì)走自持為主的路子，而是通過出售與出租并用的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。據(jù)王傳序介紹，通過銷售部分商業(yè)地產(chǎn)的方式，回籠前期投入到大部分資金之后，再選擇進(jìn)行持有出租，是泰禾對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要方式。“我們有自己的商業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，因此對(duì)持有的商業(yè)部分，也能夠做到很好的成本控制。”
不過，在陳寶存看來，目前商業(yè)地產(chǎn)還只是一個(gè)泡沫，必須要在城市化程度較高，住宅入住率上去之后，再來發(fā)展才是合適的選擇。而且未來電商對(duì)這種商業(yè)地產(chǎn)實(shí)體形式的沖擊到底有多大，現(xiàn)在還不是很清楚。“太冒了。”陳寶存如此形容目前商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。在他看來，住宅到一定高點(diǎn)需要5—10年，商業(yè)地產(chǎn)成熟也需要5—10年，因此商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該是在10—20年之后的事情，現(xiàn)在還為時(shí)過早。(來源：時(shí)代周報(bào) 作者：周南希)
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