星河灣再戰(zhàn)二線市場 西安青島項(xiàng)目遭質(zhì)疑
本以為去年在鄂爾多斯敗北的星河灣需要一段時(shí)間休養(yǎng)生息，沒想到再次卷土重來。
今年4月8日，星河灣集團(tuán)以12.36億元獲得青島城陽區(qū)7宗地，總占地面積約59.53萬平米。去年12月10日，星河灣集團(tuán)以7.18億元摘得西安西咸新區(qū)秦漢新城10宗土地，共計(jì)828.97畝。
不過去年星河灣銷售情況不佳，面對(duì)新項(xiàng)目資金鏈開始吃緊。與此同時(shí)，有媒體報(bào)道星河灣在青島項(xiàng)目存在不正當(dāng)競爭。
豪賭西安年息最高41%
今年3月份，星河灣聯(lián)手易居成立禾暉旭悅基金。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)投資者報(bào)透露，該基金一期已經(jīng)募集完成，二期正在進(jìn)行。其中，部分籌措資本周期7年，劣后收益高達(dá)41%，這讓眾多業(yè)內(nèi)人士高呼風(fēng)險(xiǎn)太大。
據(jù)公開資料顯示，該基金首期規(guī)模為3.43億元，其中，優(yōu)先有限合伙人的份額約2.68億，劣后有限合伙人的份額為7500萬元，優(yōu)先部分存續(xù)期限為20+12個(gè)月，劣后部分存續(xù)期限為5+2年，優(yōu)先投資人的預(yù)期年化收益率稅后為10.5%-12.3%，而劣后投資人的年化收益率預(yù)計(jì)可達(dá)32%-41%。
據(jù)了解，為了給該基金項(xiàng)目提供保障，廣州星河灣實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和星河灣實(shí)際控制人黃文仔將為其提供連帶責(zé)任保證，并且浦東星河灣以其持有的項(xiàng)目公司70%的股權(quán)向易居基金質(zhì)押，為其對(duì)易居基金投資退出的承諾提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。
當(dāng)然，幾億元的資金對(duì)300億元的項(xiàng)目是杯水車薪。因此，該基金二期馬上啟動(dòng)，目前正在募集中。
據(jù)該基金公開資料顯示，二期規(guī)模基金規(guī)模3.3億元，優(yōu)先部分存續(xù)期限為20+12個(gè)月，劣后部分存續(xù)期限為5+2年，優(yōu)先投資人的預(yù)期年化收益率稅后為10.5%-12.3%，而劣后投資人的年化收益率則浮動(dòng)收益。
一位基金從業(yè)人員告訴記者，一般而言，優(yōu)先合伙人與劣后合伙人的出資比例至少為3:1，因?yàn)榱雍蟛糠终急仍叫★L(fēng)險(xiǎn)越大。而為星河灣募集的一期資金中，優(yōu)先合伙人與劣后合伙人的出資比例卻接近4:1。風(fēng)險(xiǎn)之大不言而喻。
“星河灣玩杠桿比較強(qiáng)，每次都是資本運(yùn)作，但是同樣抗風(fēng)險(xiǎn)能力不行。”房地產(chǎn)經(jīng)理人、地產(chǎn)評(píng)論員辣姜對(duì)投資者報(bào)記者表示，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。
此外，星河灣在面對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也需要面對(duì)不確定的銷售預(yù)期。據(jù)投資者報(bào)記者，目前西安新城區(qū)的房價(jià)平均僅為5000-6000元/平方米，而星河灣一般都是開發(fā)大戶型，均在都在萬元以上，能否吸引高消費(fèi)者購買也是一個(gè)問題。
眾所周知，因?yàn)槎鯛柖嗨沟馁Y本崩盤，去年星河灣在鄂爾多斯遭遇銷售“滑鐵盧”。 去年曾有報(bào)道稱，該項(xiàng)目首期近2000套房源消化不到十分之一，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額不足20億元。
內(nèi)蒙古佳程房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理程成對(duì)投資者報(bào)記者表示：“鄂爾多斯沒有其他產(chǎn)業(yè)支撐，完全靠能源和煤炭，人口基數(shù)少，真正購房自住的人群很少，而且即使買房，多數(shù)人也不愿意在這邊住，買房都是投資人群。”
遭對(duì)手質(zhì)疑不正當(dāng)競爭
遭遇質(zhì)疑的并不僅僅是西安的項(xiàng)目，在青島地塊上，星河灣再次陷入質(zhì)疑漩渦。
近日，有媒體報(bào)道，曾參與了青島土地競拍的北京東亞新華地產(chǎn)公司表示，該競拍中存在不正當(dāng)競爭，并且他們已經(jīng)舉報(bào)給了相關(guān)的紀(jì)檢監(jiān)察部門。
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