以中凱城市之光揚名上海樓市的嘉凱城(3.71,0.02,0.54%)，為何持續(xù)陷入債務引發(fā)的輿論旋渦?

　　東地產(chǎn) 傅一辰 報道

　　繼半年報巨虧被戲稱為“最熊上市房企”后，又被指項目價格大幅跳水遭政府叫停，對于嘉凱城來說，這是一個多事之秋。

　　“上半年凈利潤-3.28億元，同比下降4601%”，一系列“驚悚”數(shù)據(jù)，和7月在無錫的項目嘉業(yè)國際城降價近一半的事實，組合成了“信托逼垮嘉凱城”，一時間鬧得沸沸揚揚。

　　面對《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱《東地產(chǎn)》）的疑問，嘉凱城董秘辦的高管首度就“政府干預無錫項目降價”的傳言作出回應：“那些說政府介入的人是‘別有用心，主觀臆斷’。”

　　嘉凱城最新發(fā)布的第三季度報告也顯示，7-9月營業(yè)收入為20.38億元，凈利潤1.72億元，總體仍虧損1.56億元，扭轉(zhuǎn)了虧損的趨勢。

　　不過，由于預判政策放松，嘉凱城去年以來大筆融資進行擴張，為未來的資金隱憂埋下伏筆。

　　項目“跳水”被指巨額虧損

　　今年7月，嘉凱城在無錫的項目嘉業(yè)國際城舉行了限時促銷，推出6900元/平方米的特價房。該項目此前的價格為12500元/平方米。此次活動，價格降低了近一半。

　　據(jù)了解，該項目位于無錫金融街(6.04,0.03,0.50%)，為50年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，主推精裝小戶型。周圍的一些商業(yè)項目，如無錫金融中心、昌盛國際金融大廈等均價都在10000元/平方米以上。

　　在該批房源售罄后，該項目遲遲不開盤。對此，項目售樓員在接受媒體采訪時解釋，老板想降價回籠資金，但政府有意見定價不能太低，所以就僵持不能開盤。

　　此前，也有業(yè)界傳聞稱“由于青島嘉凱城時代城項目擅自降價，被地方政府約談。”

　　而在上海，嘉凱城的項目徐匯中凱城市之光今年6月開盤后定價僅為55000元/平方米，也低于市場預期。該項目位于南丹路，距離徐家匯(8.98,0.09,1.01%)和萬體館商圈都只需步行5分鐘，交通方面有地鐵1、4、9、10號線，地理位置可謂十分優(yōu)秀。周邊無新盤在售，同地段樓盤東方曼哈頓的二手房均價也達45000元/平方米。

　　如此低的價格，自然令人聯(lián)想到了嘉凱城半年報中的大幅虧損。今年上半年，嘉凱城上半年實現(xiàn)營業(yè)收入15.19億元，凈利潤虧損3.28億元，比2011年同期分別大幅下滑了45.11%和4600.96%，虧損額在上市房企中排第一，被稱為“最熊上市房企”。

　　一系列降價行為，再加上年報上的高額虧損，使得外界盛傳嘉凱城資金緊張。

　　同時，去年嘉凱城通過信托融資的30億中，有18億將于明年上半年到期，也引發(fā)了人們對嘉凱城是否有能力償還的猜測。

　　嘉凱城：信托償付沒問題

　　“全是誤會，資金鏈并沒有到紅線，馬上發(fā)布第三季度的季報也證明了這一點。”面對資金情況的疑問，嘉凱城董秘辦的相關(guān)負責人表示。

　　嘉凱城第三季度的季報顯示，公司單季度實現(xiàn)扭虧為盈，三季度實現(xiàn)營業(yè)收入20.38億元，同比增長46.6%；凈利潤1.72億元，同比增長60%。

　　“虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，許多未進行結(jié)算。第四季度資金都會有回籠。”該負責人解釋。

　　海通證券(9.21,0.01,0.11%)的一份報告指出，12年嘉凱城的重頭上海項目已進入市場，公司潛在貨量重組。目前市場銷售回暖有利公司去庫存和減輕資金壓力。前三季度公司實現(xiàn)每股收益-0.09元。預計伴隨4季度結(jié)算主力期到來，公司全年業(yè)績將實現(xiàn)扭虧。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，嘉凱城位于徐家匯的項目徐匯中凱城市之光今年6月18日開盤，共有房源231套，已售房源75套，已售面積22895平方米，成交均價為55698元/平方米。

　　由于定價偏低，該項目取得了不錯的銷量，目前已回籠資金12.75億元。若全部售出，可回籠超過25.1億元。該負責人還表示，今年已沒有到期信托需償還，明年上半年的的信托償也不存在問題。

　　對于之前盛傳的“降價引起政府介入”，該負責人也予以了否認。“我們12年的最高報價是12500元，6900元的特惠是限時限量的，是非常正常的營銷手段。針對現(xiàn)在的大背景，我們選擇以價換量。那些說政府介入的人是‘別有用心，主觀臆斷’。我們金融街的項目一直非常受到政府的重視，降價是市場行為，政府不會進行干預。”

　　對于為何該樓盤目前不在銷售狀態(tài)，該負責人解釋，由于接下去的房源公司想作整體出售，正在和客戶進行談判，因此暫停銷售。“可能底層的銷售不了解情況。”

　　“公司本身比較低調(diào)，對于網(wǎng)上一些夸張的報道，之前一直沒有做出回應，是因為在進行慎重考慮。我們的資金情況遠沒有傳說的那么不樂觀。”該負責人強調(diào)。

　　逆市擴張存隱憂

　　由于上半年經(jīng)營虧損，盡管資金有好轉(zhuǎn)的趨勢，但總體仍然虧損1.56億元。嘉凱城在調(diào)控時期的逆市擴張，也引發(fā)了一些投資者對其未來狀況的擔憂。

　　除了去年的30億融資，今年年初，嘉凱城宣布增加對控股公司擔保額度66.6億元，約占公司目前267.05億元總資產(chǎn)的25%。被擔保的為嘉凱城集團下屬十余家項目公司，幾乎涵蓋嘉凱城所在的各大城市。

　　曾有嘉凱城高管表示，這些巨額擔保，主要是為項目融資，以開發(fā)更加迎合市場的產(chǎn)品。另有業(yè)內(nèi)人士指出，嘉凱城預測今年的政策會放松，因此加大投入，進一步進行大規(guī)模的開發(fā)和擴張。

　　此外，今年9月，嘉凱城的全資子公司聯(lián)合中融國際信托，設(shè)立了房地產(chǎn)基金公司，融資超過8億，目的是為旗下項目湖州龍溪翡翠籌措開發(fā)資金。

　　上述嘉凱城的負責人對記者解釋，“擔保是一種比較專業(yè)的財務問題，我們有著強大的股東背景，浙江商業(yè)集團、杭州鋼鐵集團等，依托國有資源，公司現(xiàn)在正做一些嘗試，比如房地產(chǎn)基金，為的是對金融產(chǎn)業(yè)有新的探索，尋找新的利潤增長點。”

　　與嘉凱城的“樂觀”相反的是，一位業(yè)內(nèi)分析人士告訴記者，一些中小型地產(chǎn)公司，以為冬天過去而進行擴張的，現(xiàn)在都碰到了巨大壓力。

　　“嘉凱城等一些在去年進行擴張的企業(yè)，沒想到這輪調(diào)整的深度和長度有這么厲害，都以為會和06、08年以樣，可以快速回升，所以采用這些高成本融資。但是，這輪樓市去泡沫過程可能要30個月左右，很多企業(yè)都會被高額的融資成本拖死拖夸。”該業(yè)內(nèi)分析人士補充。

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