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商業(yè)地產(chǎn)困局
周政稱(chēng)，人成長(zhǎng)到一定時(shí)候，就要學(xué)習(xí)走路，到后面就要開(kāi)始跑。具備快速跑的能力，一方面與自身有關(guān)，另一方面外部市場(chǎng)要有這樣的機(jī)會(huì)。“過(guò)去十年，比的是誰(shuí)會(huì)拿地，一二線很多特別好的位置土地，都被其他開(kāi)發(fā)商占了。但未來(lái)，市場(chǎng)將比拼的是誰(shuí)能把項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)好。”
周政分析，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)消費(fèi)零售總額增速放緩的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨著“市場(chǎng)存量巨大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出”等諸多困境。
2015年年底，全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積達(dá)到3.6億平方米，2016年后將突破4.3億平方米，購(gòu)物中心總數(shù)達(dá)到4500個(gè)。這種情況在成都表現(xiàn)得較為典型，目前整個(gè)城市的購(gòu)物中心總體量超過(guò)700萬(wàn)平方米，在建面積超過(guò)250萬(wàn)平方米，已經(jīng)成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市，空置率也較大。在巨大的市場(chǎng)存量中，由于缺乏優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商，多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目如履薄冰。
商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境還不止于此。吳錚表示，“目前中國(guó)城市化率一年56.1%，以后每年可能會(huì)以0.5%左右的速度遞增。也就是說(shuō)，行業(yè)整體告別了一個(gè)人口迅速涌入城市的時(shí)代，進(jìn)入客流、人口增長(zhǎng)相對(duì)平滑的時(shí)代。另外，電商也在分食商業(yè)地產(chǎn)份額。去年全年網(wǎng)上銷(xiāo)售額是3.9萬(wàn)億，線上線下整體30萬(wàn)億，電商占總體份額的13%左右。到2020年，電商行業(yè)整體預(yù)計(jì)份額會(huì)到18%-20%。也就是說(shuō)，盡管實(shí)體在增長(zhǎng)，電商也在一定程度上蠶食其中的份額，而這是商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個(gè)常態(tài)。”
“與此同時(shí)，用資產(chǎn)的視角來(lái)審視這個(gè)行業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)這些年來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市值普遍要比物業(yè)估值低，有的甚至還低于賬面價(jià)值。估值低迷導(dǎo)致了很多投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，在股本融資上并不具備什么優(yōu)勢(shì)。”周政表示。
顯然，在周政看來(lái)，大資管計(jì)劃是破局商業(yè)地產(chǎn)困境的出路。而該計(jì)劃一旦運(yùn)轉(zhuǎn)成功，大悅城將成為中國(guó)的“普洛斯”。
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