可見(jiàn)，大悅城的成功源于年輕消費(fèi)者對(duì)在購(gòu)物中心消磨時(shí)間這一生活方式的新偏愛(ài)，以及快速時(shí)尚消費(fèi)熱潮所創(chuàng)造的零售業(yè)機(jī)會(huì)，那么，當(dāng)越來(lái)越多的年輕人開(kāi)始逐漸從物質(zhì)享受轉(zhuǎn)向精神和情感的體驗(yàn)，保持大悅城時(shí)尚潮流的本質(zhì)，提升品牌的新鮮度、時(shí)尚度，引領(lǐng)年輕時(shí)尚潮流品味，就能夠保證大悅城在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中贏得了先機(jī)和優(yōu)勢(shì)。
此外，經(jīng)過(guò)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目不斷的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，大悅城的運(yùn)營(yíng)體系也在日趨完善。比如，公司建立的矩陣管理體系，通過(guò)這個(gè)體系，從總部的商管中心，到各個(gè)項(xiàng)目都有自身的招商運(yùn)營(yíng)和物業(yè)提升體系。另外，大悅城建立了矩陣式管理模式，以此來(lái)強(qiáng)化中心和項(xiàng)目之間的關(guān)系。在商戶組合方面，從以往的“532”變成了現(xiàn)有的“433”，即40%的零售，30%的餐飲，30%的休閑娛樂(lè)，增加了休閑體驗(yàn)業(yè)態(tài)，使大悅城跟消費(fèi)者有更好的互動(dòng)，增加體驗(yàn)感。所以我們會(huì)延續(xù)精準(zhǔn)的定位，再通過(guò)成熟的運(yùn)營(yíng)體系使得大悅城產(chǎn)品線在復(fù)制的過(guò)程中能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的商業(yè)模式并使整體效益最大化。
以不斷創(chuàng)新、引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展
中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)，現(xiàn)實(shí)世界與數(shù)字化世界更加緊密地結(jié)合在一起，這種變化的影響巨大，商業(yè)正在經(jīng)歷實(shí)體零售和線上零售互相碰撞、融合帶來(lái)的變革�；诖耍苷J(rèn)為創(chuàng)新將是每一座大悅城保持核心競(jìng)爭(zhēng)力的動(dòng)力和源泉所在。大悅城無(wú)時(shí)無(wú)刻都在追求創(chuàng)新。事實(shí)上，作為業(yè)界創(chuàng)新的先行者，幾乎每一座大悅城的誕生都有自己獨(dú)特的創(chuàng)新業(yè)態(tài)，并且獲得了成功和業(yè)內(nèi)肯定。
比如，在實(shí)體空間上，優(yōu)化產(chǎn)品。通過(guò)朝陽(yáng)大悅城悅界、天津大悅城五號(hào)車庫(kù)、上海大悅城摩天輪愛(ài)情主題景觀、成都大悅城公園概念和“悅文化”等主題生活方式街區(qū)，不斷引領(lǐng)商業(yè)進(jìn)步，朝陽(yáng)大悅城悅界開(kāi)業(yè)后，帶動(dòng)場(chǎng)內(nèi)銷售類指標(biāo)接連走高，樓層銷售及坪效水平漲幅均在30%以上。
在與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合上，大悅城的嘗試則更為多元化。比如，今年煙臺(tái)大悅城在春節(jié)檔期結(jié)合微信聯(lián)手推出春節(jié)紅包大戰(zhàn)活動(dòng)，通過(guò)新媒體和傳統(tǒng)媒體的一體化融合傳播，實(shí)現(xiàn)了大悅城，商戶以及消費(fèi)者多方創(chuàng)新共贏。春節(jié)期間，近10萬(wàn)人參與了紅包的領(lǐng)取，2周時(shí)間，實(shí)名會(huì)員數(shù)量增長(zhǎng)1.5萬(wàn)名。而天津大悅城開(kāi)發(fā)良食局O2O會(huì)員體驗(yàn)中心，突破了大悅城的空間限制，為無(wú)數(shù)粉絲提供更便捷有趣的參與感。良食局首家實(shí)體店正式亮相6個(gè)月，就實(shí)現(xiàn)總客流5萬(wàn)人次，店鋪提袋率高達(dá)80%，開(kāi)業(yè)第三個(gè)月即實(shí)現(xiàn)了盈虧平衡。
煙臺(tái)大悅城和天津大悅城的兩個(gè)創(chuàng)新都獲得了成功，這也充分說(shuō)明了，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，如何與互聯(lián)網(wǎng)更好的融合，做出符合互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的產(chǎn)品，是實(shí)體商業(yè)要著重探索和實(shí)踐的問(wèn)題。
在今年的雙11中，大悅城非但沒(méi)有受到?jīng)_擊，整體的客流量同比增長(zhǎng)了15%，銷售額更是增長(zhǎng)了32%，這就是大悅城在互聯(lián)網(wǎng)+領(lǐng)域積極探索的成功印證。大悅城只有不斷強(qiáng)化創(chuàng)新，在產(chǎn)品上集中發(fā)力，走差異化路線，提升品質(zhì)，才能打造出有代表性的產(chǎn)品。今后，大悅城不僅僅是一個(gè)購(gòu)物中心，我們還會(huì)結(jié)合線上線下的運(yùn)作做出智慧購(gòu)物模式，以應(yīng)對(duì)電商對(duì)于實(shí)體商業(yè)的沖擊。大悅城做的是引領(lǐng)，一直在行業(yè)里面試圖通過(guò)創(chuàng)新來(lái)引領(lǐng)這個(gè)行業(yè)，沒(méi)有引領(lǐng)就沒(méi)有生存的余地。
以客戶為圓心，關(guān)注商家收益和客流
在引領(lǐng)行業(yè)化升級(jí)與互聯(lián)網(wǎng)化改造的背后，周政認(rèn)為，我們正在共同迎來(lái)一個(gè)大消費(fèi)時(shí)代，電商在不斷向線下滲透，實(shí)體商業(yè)也在不斷做著向上延伸運(yùn)動(dòng)。如果說(shuō)消費(fèi)市場(chǎng)是個(gè)大圓的話，那么僅有線上或者僅有線下其實(shí)都只握住了一個(gè)半圓，想要完成大圓的閉環(huán)，就必須合作共贏。而這個(gè)圓的圓心，就是我們的客戶，我們的消費(fèi)者，我們的城市中產(chǎn)階級(jí)客群。
因而，大悅城的發(fā)展理念會(huì)堅(jiān)定不移的選擇聚焦客戶價(jià)值，或者說(shuō)堅(jiān)持回歸到商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的本源——“消費(fèi)者”，通過(guò)深挖客戶需求，預(yù)測(cè)商業(yè)變化趨勢(shì)，并以此為基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)更有針對(duì)性的產(chǎn)品，這也是提高大悅城盈利能力的一個(gè)重要方面。
另外，作為購(gòu)物中心業(yè)績(jī)表現(xiàn)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，大悅城地產(chǎn)旗下各項(xiàng)目如何進(jìn)行租金收取模式的變革也受到了各方關(guān)注。據(jù)了解，目前大悅城購(gòu)物中心的平均月租金在300萬(wàn)~400萬(wàn)之間，西單大悅城甚至超過(guò)1000萬(wàn)。這一租金水平在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位甚至數(shù)倍于其他購(gòu)物中心。如此優(yōu)異的租金收入如何實(shí)現(xiàn)?周政進(jìn)一步解釋稱，大悅城的租金模式為保底租金+流水倒扣，兩者取其高者。
首先從保底租金來(lái)說(shuō)，大悅城跟所有商戶簽訂的合同中都有保底租金這一項(xiàng)。保底租金在商戶續(xù)約時(shí)會(huì)不斷提升，這也是為了應(yīng)對(duì)電商，讓商家更關(guān)注實(shí)體店的銷售。譬如有一個(gè)品牌既有實(shí)體店，也有線上的銷售，在保底租金比較高的情況下，會(huì)注重去提升實(shí)體店的銷售。而流水倒扣則主要是來(lái)自于兩個(gè)方面，第一個(gè)是實(shí)體店的流水倒扣，第二個(gè)是線上大悅城銷售產(chǎn)品的流水倒扣。對(duì)大悅城商戶來(lái)說(shuō)，固定租金和流水倒扣的比例基本上維持在80%：20%。在流水倒扣達(dá)到一定情況下就提升保底租金，從而達(dá)到良性循環(huán)。
未來(lái)大悅城地產(chǎn)會(huì)努力把大悅城品牌打造成為線上線下結(jié)合、為年輕人服務(wù)的綜合性平臺(tái)。以關(guān)注商家收益和客流作為大悅城核心，堅(jiān)持大悅城品牌所提出的從經(jīng)營(yíng)商品向經(jīng)營(yíng)客流轉(zhuǎn)變的概念。在電商與實(shí)體從分裂到融合的趨勢(shì)下，繼續(xù)推出APP發(fā)展線上大悅城，嘗試線上與實(shí)體店呼應(yīng)結(jié)合，幫助商家提升業(yè)績(jī)，從而最終實(shí)現(xiàn)通過(guò)提升銷售額來(lái)提升租金的目的。周政透表示：“現(xiàn)在大悅城每年銷售大概在一百億左右，按照租售比是15億的租金，未來(lái)如果把線上銷售加起來(lái)，有可能很快就能達(dá)到兩百個(gè)億，那么租金就會(huì)翻倍。“
最重要的是，在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中一定要圍繞客戶這個(gè)圓心，發(fā)現(xiàn)客戶潛在需求，找到客戶的痛點(diǎn)，將客戶的價(jià)值需求轉(zhuǎn)換成產(chǎn)品及服務(wù)的需求，用心去塑造產(chǎn)品，匯以攜手品牌商戶朋友、互聯(lián)網(wǎng)合作伙伴，共繪商業(yè)價(jià)值共贏的理念，相信5年內(nèi)，每一家開(kāi)出來(lái)的大悅城都將會(huì)不負(fù)眾望。
采訪后記心得
通過(guò)與大悅城掌門人周政總的采訪交流，我們不難得出結(jié)論，大悅城所獲得的成功絕非偶然。大悅城成功的本質(zhì)和核心，一方面源于與數(shù)字背后的消費(fèi)者建立了密切關(guān)系，特別是精品商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的中產(chǎn)年輕一族消費(fèi)群體，大悅城做到了立足本源，深耕客群，提升品質(zhì)，強(qiáng)化創(chuàng)新。另一方面得益于大悅城攜手共贏的戰(zhàn)略理念，大悅城內(nèi)部并不把租金當(dāng)做第一考核指標(biāo)，而是把銷售當(dāng)做第一考核指標(biāo)，他們不僅關(guān)注自身收益，更加關(guān)注商家收益，他們堅(jiān)信把客流做上來(lái)、銷售做上來(lái)，收益自然也就上來(lái)了，這也是大悅城不停推廣發(fā)展和創(chuàng)新的原動(dòng)力，值得同行借鑒。
相比一些購(gòu)物中心發(fā)展的舉步維艱，大悅城的發(fā)展卻如火如荼，我們似乎也不難判斷。當(dāng)下的實(shí)體商業(yè)也并非絕對(duì)過(guò)剩，而是缺乏既有品質(zhì)又接地氣的項(xiàng)目。換一種角度而言，實(shí)體商業(yè)的困境，或許是當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏兩大根基：服務(wù)與消費(fèi)，這恰恰是商業(yè)地產(chǎn)的兩大根基。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了粗放式發(fā)展和紅海博弈之后，正在迎來(lái)一個(gè)行業(yè)大升級(jí)的契機(jī)，未來(lái)市場(chǎng)對(duì)實(shí)體零售商業(yè)策劃和運(yùn)營(yíng)等的專業(yè)需求將更加嚴(yán)格， 誰(shuí)能做好扎實(shí)創(chuàng)新服務(wù)，誰(shuí)能抓住客戶消費(fèi)痛點(diǎn)，誰(shuí)就有可能在優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中獲得機(jī)會(huì)。(來(lái)源：中購(gòu)聯(lián))
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