購(gòu)物中心之類的商業(yè)體回本期很長(zhǎng)，甚至要“養(yǎng)”10年之久，瑞安系何必要走一條艱難的路?

　　幾度延遲開業(yè)的虹橋天地終于在本周末開幕，未來(lái)，同屬于中國(guó)新天地旗下的重慶天地及佛山嶺南天地都會(huì)有不同程度的升級(jí)改造。

　　第一財(cái)經(jīng)記者12月13日采訪獲悉，這背后其實(shí)是瑞安系麾下的中國(guó)新天地啟動(dòng)了全國(guó)連鎖“天地”系列商業(yè)綜合體項(xiàng)目的打造，此前，瑞安系數(shù)度賣樓回籠資金，其中一個(gè)主要目的就是將資金投入到商業(yè)綜合體開發(fā)中去。而未來(lái)一線城市的舊樓改造將成為中國(guó)新天地?cái)U(kuò)張購(gòu)物中心等商業(yè)體的主要模式。

　　80億元打造虹橋天地

　　中國(guó)新天地是瑞安房地產(chǎn)的全資附屬公司，于2013年3月1日成立，專門負(fù)責(zé)瑞安系麾下的商業(yè)綜合體運(yùn)作。其麾下較為知名的項(xiàng)目當(dāng)屬上海新天地，從1999年初開工建設(shè)，近10億的整體投資，以商業(yè)打造提升區(qū)域價(jià)值，上海新天地的年平均投資收益率為8%—10%。

　　“隨著‘虹橋熱’和上海中心西移的發(fā)展勢(shì)頭，中國(guó)新天地在2010年確定了虹橋天地項(xiàng)目，虹橋天地總建筑面積約38萬(wàn)平方米，總投資額80億元。該項(xiàng)目?jī)?nèi)包括了購(gòu)物中心、酒店、寫字樓和娛樂(lè)設(shè)施，其中，購(gòu)物中心是主體。我們專門做了一個(gè)演藝中心，可以舉辦2000人的小型演唱會(huì)，演藝中心是個(gè)獨(dú)棟的樓，是我們商場(chǎng)的門戶。” 中國(guó)新天地企業(yè)傳訊及推廣總監(jiān)劉夢(mèng)潔告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

　　由于實(shí)體商業(yè)被電商沖擊嚴(yán)重，因此體驗(yàn)式業(yè)態(tài)越來(lái)越多被用以拉動(dòng)人氣，近期美羅城就聯(lián)手著名導(dǎo)演賴聲川在商場(chǎng)內(nèi)打造劇場(chǎng)來(lái)吸引客流。

　　“我們和美羅城的上劇場(chǎng)不同，他們是一個(gè)純粹的劇場(chǎng)，我們的演藝中心是比較綜合的，還可以做很多創(chuàng)客大會(huì)等，加上我們位于機(jī)場(chǎng)附近，還有酒店項(xiàng)目，我們希望可以吸引到上海市區(qū)和長(zhǎng)三角的游客過(guò)來(lái)，就當(dāng)作是一個(gè)度假的地方。”劉夢(mèng)潔表示。

　　不過(guò)，虹橋天地也幾度延后了開業(yè)時(shí)間。

　　對(duì)此，劉夢(mèng)潔透露，項(xiàng)目開業(yè)需要符合很多條件，比如可達(dá)性，周邊環(huán)境配套等，整體虹橋商務(wù)區(qū)都是一個(gè)大工地，前期和后期拿地有時(shí)間差，還有其他開發(fā)商在觀望，大家都希望做差異化戰(zhàn)略，這就導(dǎo)致整個(gè)虹橋樞紐的商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)都有所延后。“對(duì)于我們和進(jìn)駐商戶而言，可達(dá)性和環(huán)境安全等問(wèn)題會(huì)影響到體驗(yàn)，如果沒(méi)有準(zhǔn)備好，那還不如不開，目前而言，辦公樓出租了90%，約300家品牌商戶已入駐。虹橋天地的寫字樓和購(gòu)物中心都是只租不售。”

　　回籠資金抓緊舊樓改造商機(jī)

　　值得注意的是，瑞安系近來(lái)先后出售了企業(yè)天地系列物業(yè)，這一回籠資金策略的背后也與其未來(lái)商業(yè)體項(xiàng)目發(fā)展有關(guān)。

　　“企業(yè)天地3號(hào)樓以57億元出售，瑞安獲得了大量回款，加之之前企業(yè)天地一期被香港領(lǐng)匯以70億元收購(gòu)，瑞安在此項(xiàng)目上得到127億現(xiàn)金流，有效降低了瑞安企業(yè)負(fù)債率，這符合港資公司對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的基本思路。輕資產(chǎn)化，進(jìn)可攻退可守;同時(shí)讓瑞安也借此回到其最擅長(zhǎng)的開發(fā)模式中——利用規(guī)劃、改造土地資源獲得溢價(jià)的模式中去，利用企業(yè)的資源打造能力獲得新的開發(fā)機(jī)會(huì)。”睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥認(rèn)為。

　　中國(guó)新天地方面坦言，出售企業(yè)天地1號(hào)及2號(hào)，讓瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率降低了15.6%，強(qiáng)化了公司資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率而言是利好。

　　“我們的戰(zhàn)略調(diào)整就是根據(jù)各項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度和市場(chǎng)情況，釋放和變現(xiàn)公司商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值�，F(xiàn)金回報(bào)釋放及變現(xiàn)公司商業(yè)地產(chǎn)組合的市場(chǎng)價(jià)值，用于新項(xiàng)目投資，提升了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。未來(lái)我們將繼續(xù)貫徹執(zhí)行該策略，持續(xù)提升財(cái)務(wù)實(shí)力，以把握未來(lái)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。” 劉夢(mèng)潔透露。

　　那么回籠資金后的新項(xiàng)目投資是什么呢?

　　中國(guó)新天地的計(jì)劃是，未來(lái)更多在一線城市尋找綜合商業(yè)體開發(fā)商機(jī)，尤其是舊項(xiàng)目改造的商機(jī)。“前些年是舊城改造的商機(jī)，現(xiàn)在進(jìn)入到舊樓改造的時(shí)代，未來(lái)上海等一線城市還是有很大潛力的舊樓改造和資產(chǎn)盤活。盡管空地已經(jīng)很少，但是有很多舊項(xiàng)目需要盤活，這些舊商業(yè)項(xiàng)目的地理位置大多不錯(cuò)，但是經(jīng)營(yíng)不行。另外，還有一些已經(jīng)擁有成熟社區(qū)的項(xiàng)目也可以進(jìn)一步進(jìn)行商業(yè)擴(kuò)充。

　　“瑞虹新城最早是住宅社區(qū)，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，我們?cè)谖磥?lái)數(shù)年內(nèi)會(huì)增加娛樂(lè)文化、休閑和10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心等，我們注意到，上海虹口和楊浦的人口密度高，但商業(yè)供應(yīng)量很小，如果有舊項(xiàng)目存在則完全可以改造、擴(kuò)建購(gòu)物中心等。”劉夢(mèng)潔透露，未來(lái)重慶、武漢與佛山的“天地”系列項(xiàng)目都擬進(jìn)行資產(chǎn)改造，比如武漢天地明年會(huì)開設(shè)一個(gè)10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，以提升人流，而上海新天地也會(huì)有提升改造。

　　但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)物中心之類的商業(yè)體回本期很長(zhǎng)，甚至要“養(yǎng)”10年之久，瑞安系何必要走一條艱難的路?

　　“我們強(qiáng)調(diào)商業(yè)項(xiàng)目，是因?yàn)殚L(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期的收益率很高，比如上海新天地每年的租金收益都比當(dāng)年的投入多，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的客戶是有粘性的，人們?cè)敢庵Ц陡郊又狄鐑r(jià)，我們的長(zhǎng)期計(jì)劃就是向第三方融資，并在中國(guó)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資，保持資產(chǎn)管理話語(yǔ)權(quán)，以資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)回報(bào)和收益最大化。我們不做短線投資，而是按‘十年’規(guī)劃項(xiàng)目。”劉夢(mèng)潔表示。

　　業(yè)界認(rèn)為，購(gòu)物中心的運(yùn)作不是土地獲取能力，而是企業(yè)對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，中國(guó)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的洗牌過(guò)程。（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：樂(lè)琰）

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