8月18日，萬科海悅匯城發(fā)布公告，旗下運(yùn)營的第五食堂因業(yè)務(wù)調(diào)整，于8月25日停止?fàn)I業(yè)。曾作為萬科“五菜一湯”的第五食堂是萬科社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略里的重要標(biāo)配，開業(yè)不到2年時(shí)間就草草關(guān)門，社區(qū)商業(yè)如何運(yùn)作再次引發(fā)思考。另一方面，近年來包括萬科、恒大、龍湖、世茂、花樣年等開發(fā)商紛紛布局社區(qū)商業(yè)，與電商們PK，希望在這片藍(lán)海中有所收獲。
站在社區(qū)商業(yè)十字路口的開發(fā)商們該何去何從？
成都社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀
運(yùn)營狀況分化嚴(yán)重，供應(yīng)比例不斷增加
記者調(diào)查了成都東、南、西、北門的十個社區(qū)發(fā)現(xiàn)，西門、南門最早一批交房已7、8年的社區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀都比較好，滿鋪率以及業(yè)態(tài)的豐富性都較高。比如鷺島國際社區(qū)、優(yōu)品道、翡翠城等社區(qū)商業(yè)發(fā)展都較為成熟。記者在優(yōu)品道調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的餐飲、理發(fā)、美容等便民商業(yè)外，中型的生鮮超市、連鎖型幼兒輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)、兒童游樂區(qū)、金融保險(xiǎn)超市等新一類的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)也迅速成長，并以良好的口碑贏得市場。
與此形成對比的是位置較遠(yuǎn)的一些新建樓盤，一方面受到入住人口的影響，另一方面由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，經(jīng)營業(yè)態(tài)過于單一和重復(fù)，品牌性商家的缺乏導(dǎo)致整個社區(qū)商業(yè)陷入較困難的發(fā)展局面。譬如盡管提出以社區(qū)商業(yè)突圍的金科，其第一個在成都真正落地的商業(yè)項(xiàng)目金科天籟城9月30日正式開街后，人氣方面難有突圍，許多店鋪門口都貼著“店鋪轉(zhuǎn)讓”的廣告。
面對成都社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀，第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均表示，成都社區(qū)商業(yè)運(yùn)營呈現(xiàn)兩邊倒的現(xiàn)象，“成熟居住板塊社區(qū)商業(yè)運(yùn)營情況較好，如城南的桐梓林片區(qū)、城西的金沙－光華板塊，但新興居住板塊社區(qū)商業(yè)尚處于發(fā)展階段，如城南大源、華陽等片區(qū)。”
近2年時(shí)間，社區(qū)商業(yè)逐漸成為成都商業(yè)供應(yīng)的主角，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2014年，成都社區(qū)商業(yè)體的銷售金額占全部商業(yè)地產(chǎn)銷售金額的50%以上。一些大盤和品牌開發(fā)商再次把社區(qū)商業(yè)擺放到重要的位置，例如華潤?二十城推出“萬象潤街”，藍(lán)光推出社區(qū)商業(yè)計(jì)劃，紅街、耍街陸續(xù)登場。
市場空間縮小的結(jié)果
未來社區(qū)商業(yè)O2O、服務(wù)性比例增加
面對成都在建商業(yè)綜合體面積位列全國各城市之首的現(xiàn)狀，開發(fā)商們也在謀變，為在競爭激烈的成都商業(yè)市場突圍。從2014年開始，社區(qū)商業(yè)成為各開發(fā)商重要的突破口，藍(lán)光、華潤、萬科、藍(lán)潤、首創(chuàng)等品牌開發(fā)商紛紛加入其中。
社區(qū)商業(yè)如此火熱，成為各開發(fā)商追捧的香餑餑，RET睿意德高級總監(jiān)孫強(qiáng)認(rèn)為原因主要是市場空間的縮小和土地放量的雙重因素影響。他表示：“隨著大型商業(yè)供應(yīng)增多，大型商業(yè)的操作難度高；而體量相對更小的社區(qū)型商業(yè)，似乎更具備可操作空間和更低的市場風(fēng)險(xiǎn)。另外，土地市場供應(yīng)中，小體量商業(yè)地塊持續(xù)推出，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)也隨之上升。”
戴德梁行成都商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事張揚(yáng)認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)在歐洲等發(fā)達(dá)國家占整個商業(yè)總額的60%-70%，目前中國是低于30%的。另一方面社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)品線逐漸成熟，例如萬科“五彩一湯”、花樣年“彩生活”等都形成了一系列自己的品牌。
記者在翡翠城調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，星巴克、漢堡王等連鎖餐飲品牌已經(jīng)進(jìn)入社區(qū)，并成為社區(qū)重要的主力店。除此之外，幾乎所有餐飲、副食、生鮮店都推出了外送服務(wù)，并與京東到家、餓了么等電商合作提供外送服務(wù)。
未來，社區(qū)商業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化會更為強(qiáng)烈，現(xiàn)各種社區(qū)O2O應(yīng)用的不斷涌現(xiàn)，解決了商品到家“最后一公里”的問題，并且提高了消費(fèi)的便利性，像上門打掃清潔、按摩、上門廚師烹飪等服務(wù)性業(yè)態(tài)會更加多。孫強(qiáng)認(rèn)為，未來社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向就是將社區(qū)商業(yè)作為整個社區(qū)的中心地位（區(qū)域），原有僅僅以商業(yè)為主的空間結(jié)構(gòu)將被打破，更多城市公共空間將加入其中，比如公園、運(yùn)動場所、休息區(qū)。與互聯(lián)網(wǎng)相互融合的線上、線下平臺將被社區(qū)商業(yè)的每個商戶所應(yīng)用，服務(wù)性的商業(yè)業(yè)態(tài)比例會不斷加重。
面對社區(qū)商業(yè)供應(yīng)的大量涌入，以及市場對社區(qū)商業(yè)的一片看好的現(xiàn)狀，對于投資者而言，能否投資社區(qū)商業(yè)，如何投資社區(qū)商業(yè)成為最為重要的問題。
社區(qū)商業(yè)通常體量較小，總價(jià)不高，對于許多中小型投資者來說可以承受，并且社區(qū)周邊存在大量的居住客群，客流方面相對穩(wěn)定。但不同區(qū)域、不同社區(qū)擁有不同的屬性，也并不是所有社區(qū)商業(yè)都值得投資。投資社區(qū)商業(yè)，仍需考慮投資回報(bào)率，需考慮項(xiàng)目及周邊商業(yè)供需情況、入住情況、入住客戶的消費(fèi)能力、開發(fā)商的品牌、操盤策略及后期運(yùn)營等。
在選擇社區(qū)商鋪時(shí)，投資者要注意三個問題：1.產(chǎn)品規(guī)劃：好的商鋪產(chǎn)品應(yīng)具備展示性和可達(dá)性，可以增強(qiáng)個體商鋪的經(jīng)營能力 2.成熟時(shí)間：成熟的社區(qū)比新區(qū)擁有更短的培育期，鋪?zhàn)右哺菀壮鲎?nbsp;3.統(tǒng)一的后期經(jīng)營：能降低投資客的招商壓力，獲得更為穩(wěn)定的收益。
而對于開發(fā)商而言，如何打造、運(yùn)營好社區(qū)商業(yè)更是一件頭等大事。如今市場上大多數(shù)的社區(qū)商業(yè)多以銷售為主，銷售與租賃存在失衡。孫強(qiáng)認(rèn)為，在社區(qū)商業(yè)銷售前期，制定詳盡的租售策略，并以租賃為指導(dǎo)思想，帶動銷售和后期經(jīng)營。在解決租賃問題時(shí)，可采用帶租約銷售、自營品牌等方式，引入優(yōu)質(zhì)品牌。并且開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)備備后期運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，只有統(tǒng)一的運(yùn)營，才能確保后期項(xiàng)目經(jīng)營的持續(xù)性。
面對眾多開發(fā)商選擇以社區(qū)商業(yè)突圍，張揚(yáng)認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自有的優(yōu)勢和資源來運(yùn)營、發(fā)展社區(qū)商業(yè)，例如萬科統(tǒng)一招商運(yùn)營，龍湖社區(qū)商業(yè)偏重于家庭里的老人、小孩等；同時(shí)建議做新型互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)物業(yè)服務(wù)。除此之外，開發(fā)商引入主力店，對社區(qū)商業(yè)的快速成熟有極其重要的作用。（來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商）
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