喜達(dá)屋一開(kāi)始就有自己的傾向，為源宿找到愿意定制化新建酒店的開(kāi)發(fā)商。“只有這種方式才能把我們的環(huán)保理念更好地落實(shí)。”McGuinness說(shuō)。一線城市的土地資源已經(jīng)飽和了，改造舊建筑很可能使源宿在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)之初就失去標(biāo)準(zhǔn)。喜達(dá)屋大中華區(qū)投資拓展部副總裁張明武在談判期間曾向王劍鋒透露，他們排除掉了另外一家實(shí)力雄厚的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商。
2012年年底，蘇州高新區(qū)將行政中心搬遷進(jìn)科技城推動(dòng)王劍鋒做出這個(gè)決定。與蘇州市較早開(kāi)發(fā)的園區(qū)和高新區(qū)金雞湖商圈相比，科技城區(qū)域距離太湖景區(qū)最近，但著手開(kāi)發(fā)得最晚，無(wú)論寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)還是住宅，價(jià)格都賣不過(guò)前兩個(gè)已經(jīng)有固定人口的新城。但行政中心的遷移可能改變這種狀況，王劍鋒對(duì)科技城的酒店生意有了新預(yù)期。
于是，2015年6月12日，一家擁有188間客房的源宿酒店在蘇州科技城開(kāi)業(yè)了。
源宿酒店依湖而建，客人在酒店餐廳吃過(guò)飯，沿著架在水塘上的石板可以走到湖中心去，石板橋是王劍鋒的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)專門(mén)為源宿酒店鋪設(shè)的。蘇州科技城開(kāi)發(fā)區(qū)特意在酒店門(mén)口設(shè)了有軌電車車站，方便把這里的客人帶到蘇州樂(lè)園或者老城區(qū)的蘇州園林去。蘇州科技城的自然資源和政府關(guān)系如喜達(dá)屋所愿地派上了用場(chǎng)。
相較于北美地區(qū)重在突出客房性價(jià)比的源宿酒店，蘇州源宿的餐飲和會(huì)議空間都增加了兩倍，除了可容納200人的會(huì)議廳、供200人用餐的自助餐廳外還有3個(gè)包房。王劍鋒在看到建筑設(shè)計(jì)圖時(shí)要求做了這樣的調(diào)整。他對(duì)蘇州市場(chǎng)的了解是，蘇州酒店一半以上的利潤(rùn)來(lái)自餐飲，客房收入只貢獻(xiàn)剩下不到一半的利潤(rùn)，這一定程度上是高星級(jí)酒店數(shù)量過(guò)多造成的。
酒店建成，王劍鋒比計(jì)劃的投資額多花了1.5億元。酒店的能源智能管理系統(tǒng)、為達(dá)到90%區(qū)域可照射自然光而采購(gòu)的進(jìn)口落地窗、加在建筑外墻上的熱能反射板等多項(xiàng)在能源節(jié)約上的投入超過(guò)一開(kāi)始的設(shè)想。他預(yù)期這些投資可以通過(guò)同區(qū)域的其他項(xiàng)目賺回來(lái)。
“你要看到酒店對(duì)一個(gè)城市的功能性效應(yīng)。”王劍鋒說(shuō)，國(guó)際性學(xué)校、三甲醫(yī)院、大型超市等高端社區(qū)具備的配套項(xiàng)目都被列入規(guī)劃。另外，他們還引入綠地集團(tuán)在科技城內(nèi)建一個(gè)城市綜合體，其中包括一座綠地特色的超高層寫(xiě)字樓和一個(gè)超五星級(jí)酒店。這些標(biāo)志性建筑將幫助提升整個(gè)區(qū)域的地價(jià)和招商規(guī)格。
開(kāi)業(yè)當(dāng)天，源宿住進(jìn)了30多位客人。這跟它在開(kāi)業(yè)前向喜達(dá)屋會(huì)員推送了優(yōu)惠信息有關(guān)。到了周末，來(lái)自上海、南京等周邊城市的短期度假客人就多了起來(lái)。王劍鋒認(rèn)為這是個(gè)不錯(cuò)的開(kāi)端，他根據(jù)目前的收入情況估計(jì)，不到一年半，這家酒店就可以實(shí)現(xiàn)正向的現(xiàn)金流。
酒店的一位銷售表示出了一點(diǎn)擔(dān)憂。“酒店本來(lái)是作為商務(wù)酒店定位的。”這位銷售說(shuō)，但他們?cè)跔I(yíng)業(yè)的兩個(gè)月中發(fā)現(xiàn)商務(wù)客源并不多。蘇州源宿酒店總經(jīng)理戴宴于是指導(dǎo)這些銷售找到當(dāng)?shù)氐穆眯猩绾献�，推�?ldquo;源宿酒店+太湖兩日游”“源宿酒店+蘇州園林一日游”等旅游產(chǎn)品。他們?yōu)榇诉�在酒店新增了一個(gè)兒童游樂(lè)室，方便家庭出游的客人。
作為業(yè)主，王劍鋒可以從喜達(dá)屋那里拿到每個(gè)月的結(jié)算，他會(huì)看入住率、房?jī)r(jià)、餐飲客單價(jià)等指標(biāo)，但看不到客源結(jié)構(gòu)。不過(guò)，他對(duì)此表現(xiàn)出通情達(dá)理的態(tài)度：“我前期過(guò)多地要求酒店管理方給授權(quán)的話，可能會(huì)使他們壓力過(guò)大而讓酒店的方向走偏。”
“一般來(lái)說(shuō)，在酒店行業(yè)，我們需要觀察12至19個(gè)月才可以準(zhǔn)確地看清楚一家酒店的情況，看清楚客人與業(yè)務(wù)的組成、比重和渠道，以及酒店今后應(yīng)該怎么做才可以取得成功。”McGuinness說(shuō)，目前階段最重要的是提升入住顧客的滿意度，而不是追求過(guò)高的入住率。
“客源的多元化是個(gè)趨勢(shì)，未來(lái)區(qū)分酒店的是各自倡導(dǎo)的生活方式的不同。”戴宴說(shuō)，舊的管理方式不再能直接套在這個(gè)新品牌上來(lái)用，必須根據(jù)新的市場(chǎng)變化采用更靈活的方式經(jīng)營(yíng)酒店。
不過(guò)，做成一門(mén)生意的變量總是會(huì)源源不斷地出現(xiàn)。在源宿項(xiàng)目簽約后的3年里，蘇州又有凱悅、晉合豪生、青山酒店二期、日航、逸林希爾頓、文博諾富特等6家酒店開(kāi)業(yè)。這還不包括這3年里新簽的、在未來(lái)一兩年相繼開(kāi)業(yè)的酒店。（第一財(cái)經(jīng)周刊 吳洋洋）
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