“血戰(zhàn)麻將”是具有濃厚巴蜀文化色彩的麻將游戲，特點便是“血戰(zhàn)到底”，直到三個人胡牌游戲才算結(jié)束。如今在這款游戲誕生之地，港資大鱷九龍倉似乎也不可避免地卷進(jìn)了一場“血戰(zhàn)”。

　　近日成都地產(chǎn)圈傳出消息稱，位于春熙路黃金地段的九龍倉國際金融中心（IFS）一期寫字樓正式入駐一年時間后，僅完成了5萬余平方米的租賃面積，實際出租率不足40%，今年初的二期寫字樓租賃情況同樣不樂觀。

　　作為2007年的地王，成都IFS是九龍倉在中國內(nèi)地的首個旗艦項目，總投資達(dá)160億元，這個明星項目的出租情況備受外界關(guān)注。觀點地產(chǎn)新媒體就上述消息向九龍倉方面求證，截至發(fā)稿時仍未收到回復(fù)。

　　此前8月18日，在九龍倉2015中期業(yè)績會上，該公司助理總經(jīng)理李美玲曾回應(yīng)稱，成都IFS的三棟寫字樓已共計出租8.1萬平方米，占總寫字樓面積比例30%。

　　明星IFS空置

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱資料發(fā)現(xiàn)，2007年9月，九龍倉擊敗信和、華潤置地、新鴻基、太古、和黃、新世界、恒隆等地產(chǎn)大鱷，以總價72.4億元、樓面價1.65萬元/平方米競得成都最繁華的春熙路商圈紅星路82畝商業(yè)地王。

　　按照規(guī)劃，九龍倉將在春熙路首次復(fù)制“海港城”模式，打造而成的IFS對于接下來在重慶、長沙、無錫、蘇州等地推廣具有指向標(biāo)式作用。

　　成都IFS總建筑面積達(dá)76萬平方米，包括一座21萬平方米的購物中心、總體量26萬平方米的寫字樓、一棟7萬平方米的公寓以及4萬平方米的五星級酒店。

　　九龍倉最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，開業(yè)一年半的成都IFS商場部分收入上升85%，達(dá)人民幣3.04億元；商場出租率幾乎達(dá)100%，包括接近300家國際名牌店，其中逾100個品牌首次入駐華西地區(qū)。

　　盡管九龍倉聲稱成都IFS的寫字樓“水準(zhǔn)遠(yuǎn)超華西地區(qū)的同類寫字樓”，是“金融企業(yè)和其它大企業(yè)進(jìn)行金融業(yè)務(wù)互動的不二之選”，但也不得不承認(rèn)，IFS寫字樓總樓面面積僅30%（約8.1萬平方米）獲承租，15%正在招租或出于洽談租約階段。

　　談及成都IFS的出租情況，第一太平戴維斯分析人士在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時指出，該項目寫字樓空置率確實比較高，主要原因一是寫字樓體量高達(dá)26萬平方米，二是同一時間周邊還出現(xiàn)幾個競爭項目。

　　“也就是說，成都IFS在消化26萬平方米體量的同時，還必須面臨很多競爭。”該人士認(rèn)為，盡管成都IFS的安保、配套及管理做得相對不錯，但仍面臨非常大的租賃壓力。

　　成都IFS租金在成都甲級寫字樓市場屬于偏高水平，這也是導(dǎo)致項目空置率高的重要原因。據(jù)九龍倉披露，成都IFS每月租金介乎每平方米人民幣130-170元不等，屬成都的最高水平。

　　相比之下，在成都幾大熱門區(qū)域中，租金最高的東大街子市場，平均租金為每平方米人民幣116.8元，人民南路子市場也為116.3元，天府新區(qū)大源子市場則為96.8元。

　　成都商業(yè)縮影

　　雖然明星項目成都IFS租賃進(jìn)度不理想，但進(jìn)入2015年以來，成都甲級寫字樓市場亦有為數(shù)眾多的項目深陷空置率困局，九龍倉IFS不過是成都商業(yè)過剩的一個縮影。

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的報告顯示，成都寫字樓租金從2012年二季度起已連續(xù)13個季度下滑，跌幅達(dá)到19.7%。截至2015年上半年，成都甲級寫字樓總存量248萬平方米，新增面積28.5萬平方米；與此形成對比的是，期內(nèi)凈吸納量僅7.2萬平方米，同比下降達(dá)50%。

　　第一太平戴維斯也指出，2015年第二季度成都甲級寫字樓市場三個新項目入市，租賃壓力較大，尤其是成都IFS有13萬平方米的大體量供應(yīng)，使得全市甲級寫字樓整體空置率環(huán)比上升7.2個百分點，至39.9%。

　　第一太平戴維斯分析人士介紹稱，成都寫字樓租賃需求在穩(wěn)步提升，尤其是一些處于擴充階段的企業(yè)，需要租賃的面積越來越大。

　　不過他指出，成都寫字樓吸納量并沒有北上廣深那么大，且凈吸納量增長速度遠(yuǎn)低于供應(yīng)速度，“企業(yè)的租賃選擇越來越多，即便是成都IFS也無法將企業(yè)都吸引到一塊，由此空置率也就越來越高。”

　　開發(fā)商急于將項目推向市場，大量供應(yīng)衍生出更大的空置率問題，成都寫字樓市場陷入獨特的循環(huán)怪圈。上述分析人士指出，東大街、天府新區(qū)由于項目過多，成了空置率問題的“重災(zāi)區(qū)”。其中，東大街素有“成都金融街”之稱，成都IFS正是位于該區(qū)域。

　　據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，第二季度，受成都IFS新增13萬平米供應(yīng)的影響，東大街區(qū)域空置率環(huán)比上升13.9個百分點至48.4%；天府新區(qū)則受中海國際中心10.08萬平方米供應(yīng)影響，空置率環(huán)比上升9.5個百分點至44.6%。

　　談及成都寫字樓39.9%的空置率，第一太平戴維斯分析人士用了“特別特別高”來表達(dá)自己的感受。

　　情況遠(yuǎn)不止如此，據(jù)他預(yù)計，下半年成都還將新增供應(yīng)面積約29萬平方米，未來空置率甚至有可能突破50%。

　　面對寫字樓市場競爭的加劇，成都市場人士也給出了自己的看法及建議。第一太平戴維斯華西區(qū)董事長胡裕華便表示，成都市場逐漸從“開發(fā)時代”步入“增值服務(wù)時代”，增值服務(wù)已然成為吸引租戶的關(guān)鍵因素之一。

　　胡裕華舉例稱，近年來不少新入市項目均采取“大堂商業(yè)模式”，如仁恒置地廣場在大堂配備星巴克等業(yè)態(tài)。同時，中海國際中心開始借助互聯(lián)網(wǎng)平臺為租戶提供增值服務(wù)，但廣泛應(yīng)用仍有待時日。

　　四川中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部首席分析師向維則從新型寫字樓辦公模式的角度給出了建議，他對觀點地產(chǎn)新媒體表示，市場上出現(xiàn)一些如“Workplace 360”的辦公模式，通過提供靈活自由的環(huán)境，既能吸引租客，又能減少租賃成本。

　　“這種模式比原辦公空間多出12%的支出，但可以減少25%的租賃面積，整體可以節(jié)約32%的租金。” （觀點地產(chǎn)網(wǎng)）

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