坎坷的上市之路
值得注意的一點(diǎn)是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，也是國(guó)內(nèi)房企中規(guī)模排名前列卻未完成整體上市的公司之一。追溯其十年間的上市之路，充滿曲折與無(wú)奈。
2005年，萬(wàn)達(dá)第一次赴港紅籌上市夢(mèng)碎于國(guó)家部委聯(lián)合下發(fā)的“171號(hào)文”。2007年，回歸國(guó)內(nèi)A股IPO的計(jì)劃腰斬于為應(yīng)對(duì)2008年金融危機(jī)被叫停的A股房企上市的政策。2009年，重拾滿滿信心折回H股上市計(jì)劃又因定價(jià)分歧流產(chǎn)。時(shí)隔3年后的2012年，受限于2010年4月發(fā)布的禁止證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)囤房囤地房企上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的通知，萬(wàn)達(dá)A股之夢(mèng)再次折戟。一年后，萬(wàn)達(dá)成功收購(gòu)恒力65%股份，才為2014年底萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港借殼上市成功鋪下道路。
在上海交通大學(xué)房地產(chǎn)金融總裁俱樂部副理事長(zhǎng)李驍認(rèn)為用十年的時(shí)間取得A股一席位置時(shí)間并不算長(zhǎng)。“相對(duì)于市場(chǎng)化程度高的H股，A股高估值且以國(guó)企為主，重資產(chǎn)作為主流結(jié)構(gòu)的模式不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)打破，”他對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股發(fā)行表示看好，“萬(wàn)達(dá)作為民營(yíng)企業(yè)的代表相比較資本市場(chǎng)的大藍(lán)籌股們，它靈活性更高。”
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，萬(wàn)達(dá)商業(yè)本次A股發(fā)行消息傳出后，整體上市的看多建議再度興起。RET睿意德高級(jí)董事王玉珂認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)若是將商業(yè)地產(chǎn)與其他業(yè)務(wù)打包上市，其對(duì)投資者的吸引力會(huì)大幅增長(zhǎng)�，F(xiàn)今，一部分參與8月18日會(huì)議的H股股東和內(nèi)資股東也正有此意。
萬(wàn)達(dá)方面近期正有意增加土地籌備，以增加“做高估值”的籌碼，比如斥資5億�？谀玫�、山東濱州拿地等。
盡管如此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)依舊無(wú)法掃除因物業(yè)回報(bào)率不高而帶來(lái)的IPO阻礙。按照財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，從2011-2015年上半年間，萬(wàn)達(dá)的營(yíng)收雖然從508億元、591億元、868億元到1087億元(未審計(jì)數(shù)據(jù))，增加可觀，但至少八成營(yíng)收來(lái)自房產(chǎn)開發(fā)和銷售收入，投資物業(yè)租賃、物業(yè)管理收入和酒店部分收入占比較低。
此外，與同行新鴻基的財(cái)務(wù)狀況相比，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)持有的物業(yè)量遠(yuǎn)超新鴻基而兩家公司的利潤(rùn)總額幾乎持平。據(jù)華潤(rùn)置地一內(nèi)部人士王凱(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者測(cè)算表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)每平方米租金收入(包含物業(yè)費(fèi))只有華潤(rùn)的一半即2.3元，而這一數(shù)字在行業(yè)中處于下游水平。
成長(zhǎng)的煩惱
長(zhǎng)期以來(lái)，“始終被模仿，卻從未被超越”的萬(wàn)達(dá)模式，一直都是萬(wàn)達(dá)人的驕傲。2014年12月23日，彼時(shí)剛滿60歲的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在港交所敲鐘時(shí)更是放言“任何行業(yè)都無(wú)天花板”！
在成長(zhǎng)為中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的這幾年間，萬(wàn)達(dá)訂單式開發(fā)模式是其他同行難以復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。在開發(fā)過(guò)程中萬(wàn)達(dá)對(duì)項(xiàng)目機(jī)制尤為堅(jiān)定：萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品基本為自持的銷售型物業(yè)，且地價(jià)成本低，能做到用最少的啟動(dòng)資金、最快的建設(shè)速度銷售公寓或商鋪模式快速回籠資金。其王牌產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也因訂單式的商業(yè)地產(chǎn)模式在開業(yè)就能實(shí)現(xiàn)較高的出租率。
曾經(jīng)在三線城市和萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)交過(guò)手的華潤(rùn)置地王凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，萬(wàn)達(dá)地方項(xiàng)目總經(jīng)理權(quán)力較大且體制相對(duì)靈活，而華潤(rùn)置地則需要向總部或者大區(qū)報(bào)批，故錯(cuò)失了不少機(jī)會(huì)，“其實(shí)并沒有實(shí)質(zhì)性的意見，但華潤(rùn)置地流程繁瑣，多線程管控，體制相對(duì)僵化。”
事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)偏軍事化管理的企業(yè)文化，也是萬(wàn)達(dá)速度的一大保障。據(jù)了解，在萬(wàn)達(dá)所有管理全部節(jié)點(diǎn)化，不允許個(gè)人意志過(guò)多左右進(jìn)度，“我接觸過(guò)的萬(wàn)達(dá)的人執(zhí)行力都很強(qiáng)。”王凱表示。
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