萬科將與入駐企業(yè)共同打造一個(gè)動態(tài)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

　　一直在四處接收互聯(lián)網(wǎng)思維的萬科總裁郁亮終于給這家全國最大地產(chǎn)商找到了自己的商業(yè)地產(chǎn)玩法。

　　據(jù)了解，萬科正試圖從提供單純項(xiàng)目載體的地產(chǎn)開發(fā)商，轉(zhuǎn)型為能為入駐企業(yè)提供創(chuàng)新服務(wù)以及生態(tài)環(huán)境的服務(wù)商。

　　6月30日，萬科在上海徐匯中心落成了一個(gè)名為萬科活力創(chuàng)客空間的植入式的創(chuàng)新園區(qū)，徐匯中心的五樓做一個(gè)2000平方的孵化器，集聚咖啡、商旅等服務(wù)。

　　創(chuàng)客空間，簡單而言就是為入駐企業(yè)提供包括各類創(chuàng)新空間的區(qū)域。這個(gè)空間在萬科位于廣州的萬科云城也有類似的植入式創(chuàng)新空間。萬科與入駐企業(yè)共同打造一個(gè)動態(tài)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。進(jìn)入萬科創(chuàng)客空間的小微創(chuàng)業(yè)公司只需要考慮主業(yè)，萬科可以提供他們所需的一切服務(wù)，甚至可以用寫字樓使用權(quán)換創(chuàng)業(yè)公司股權(quán)。

　　除了提供空間和平臺之外，萬科還試水創(chuàng)業(yè)接力。

　　創(chuàng)業(yè)接力源自于上海大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基金會，由基金會組建了一個(gè)創(chuàng)業(yè)科技金融集團(tuán)下面會有一些創(chuàng)業(yè)接力的投資，接力的天使、小貸公司，圍繞創(chuàng)業(yè)有關(guān)的一系列的服務(wù)。

　　今年初，萬科總裁郁亮曾表示，將大幅度加大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的比例。

　　上海萬科副總經(jīng)理鄭華在接受記者專訪時(shí)透露，萬科管理的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)達(dá)到500萬平方米，資產(chǎn)規(guī)模近千億平方米。其中，上海作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要布局陣地，管理的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目有6個(gè)園區(qū)，管理面積為150萬平方米，到今年底產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目將增至13個(gè)。

　　至于盈利，鄭華表示，一般而言，集團(tuán)要求新投入的項(xiàng)目3年內(nèi)，回報(bào)率達(dá)6%。和做住宅不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收入來源更為多元，除了租金，其提供的一系列服務(wù)都能帶來收入。

　　萬科某位不愿具名的高層表示，萬科更注重年化收益以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營成熟后的利潤，短期利潤率要求并無硬性規(guī)定。為了降低資金壓力，萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做輕資產(chǎn)，不會大量持有物業(yè)。但是后期運(yùn)營成熟后，會對利潤有要求，這一點(diǎn)并不用擔(dān)心。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于充當(dāng)企業(yè)孵化器的作用，對于一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，采用租金和股權(quán)混合的模式，一方面能保證運(yùn)營企業(yè)的收入，也能充分調(diào)動企業(yè)的積極性。而一旦孵化成功，企業(yè)置換給運(yùn)營方的股權(quán)，無疑能帶來豐厚的利潤。

　　據(jù)介紹，萬科打造了一系列平臺，包括星商匯、創(chuàng)客空間、浪花等。

　　鄭華表示，星商匯和浪花是萬科上海在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的探索，積累的大量會員和經(jīng)驗(yàn)如果可行，無疑會復(fù)制到更多萬科的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目中。集團(tuán)內(nèi)部在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源的整合早已經(jīng)開啟。

　　萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)主要包括甲級辦公樓、園區(qū)以及物業(yè)。商用地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相互是有交集的，商用是有開發(fā)和建設(shè)職能的，產(chǎn)業(yè)則是以服務(wù)運(yùn)營為主，商用也是服務(wù)于產(chǎn)業(yè)本身的。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年末整個(gè)萬科集團(tuán)的經(jīng)營開發(fā)管理的權(quán)益性商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了2000萬平方，在這個(gè)基礎(chǔ)上，萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間基數(shù)很高。

　　接近萬科的人士表示，萬科在包括產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、企業(yè)扶持、提供服務(wù)以及整合各類資源等優(yōu)勢較為明顯，這對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展極為重要。萬科在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作上主要采用輕資產(chǎn)運(yùn)營，對短期的利潤并不會做硬性要求，希望在運(yùn)營成熟后，獲得長期的利潤支撐。

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