核心摘要：處于持續(xù)低迷和深度調(diào)整狀態(tài)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓央企房地產(chǎn)龍頭的保利地產(chǎn)難以找到行之有效的來(lái)錢(qián)捷徑，在“缺血狀態(tài)”下倍受煎熬。在央企里面，保利是較早涉足房地產(chǎn)行業(yè)的，2006年就實(shí)現(xiàn)了資本運(yùn)作。其后在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)下，保利地產(chǎn)迅速膨脹，現(xiàn)在已經(jīng)成長(zhǎng)為一個(gè)身材魁偉，食量驚人的彪形大漢。
處于持續(xù)低迷和深度調(diào)整狀態(tài)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓央企房地產(chǎn)龍頭的保利地產(chǎn)難以找到行之有效的來(lái)錢(qián)捷徑，在“缺血狀態(tài)”下倍受煎熬。
在央企里面，保利是較早涉足房地產(chǎn)行業(yè)的，2006年就實(shí)現(xiàn)了資本運(yùn)作。其后在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)下，保利地產(chǎn)迅速膨脹，現(xiàn)在已經(jīng)成長(zhǎng)為一個(gè)身材魁偉，食量驚人的彪形大漢。
但保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊并沒(méi)有讓其停止快速生長(zhǎng)的意思，或者說(shuō)保利地產(chǎn)的腳步根本停不下來(lái)。與這種船大難調(diào)頭形成鮮明對(duì)照，卻是血液供應(yīng)常年匱乏，營(yíng)養(yǎng)不良狀況日益加劇。
據(jù)保利地產(chǎn)最近發(fā)布的年度財(cái)報(bào)顯示，2014年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收1366.8億元，同比增長(zhǎng)9.1%。這個(gè)增長(zhǎng)速度不及2013年23.15%增速的一半，也宣告了保利地產(chǎn)已經(jīng)告別多年兩位數(shù)高增長(zhǎng)時(shí)代，不得不被調(diào)整。
在保利地產(chǎn)龐大體量背后，還有一個(gè)十分尷尬的事實(shí)：2014年保種地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-104.58億元。這個(gè)指標(biāo)一直是保利地產(chǎn)輝煌財(cái)報(bào)上的一個(gè)黑點(diǎn)。對(duì)此，保利地產(chǎn)一直在努力擦試，但鮮有成功。
從2006年上市到現(xiàn)在，只有在2012年實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為30.9億元，其余那么多年都在冰點(diǎn)以下，其中2010年為-224億元，2011年為-79億元，2013年為-97.5億元。這使得截止到2014年年底保利地產(chǎn)有息負(fù)面?zhèn)傤~高達(dá)1262億元，與其一年銷(xiāo)售額旗鼓相當(dāng)。保種地產(chǎn)高達(dá)高達(dá)77.89%的負(fù)債率，放在房地產(chǎn)行業(yè)，算是處于一種較高水平。
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，拿地要錢(qián)，建房要錢(qián)。沒(méi)有錢(qián)，簡(jiǎn)直寸步難行，而且動(dòng)輒就是天文數(shù)字的巨額投入。按道理，房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這也是保利進(jìn)軍房地產(chǎn)的初衷。但由于市場(chǎng)低迷，保利地產(chǎn)的錢(qián)，都被困在庫(kù)存上，動(dòng)彈不得。
據(jù)保利地產(chǎn)年報(bào)，2014年保利地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模達(dá)到2672億元，相當(dāng)于其2014年銷(xiāo)售收入的兩倍。一方面是庫(kù)存變現(xiàn)遙遙無(wú)期，一方面不得不繼續(xù)擴(kuò)張，拿地建項(xiàng)目。這種狀況使得保利地產(chǎn)變得“嗜血如命”，不斷變著法子，通過(guò)籌資活動(dòng)來(lái)維持其整體現(xiàn)金流的平衡。
房地產(chǎn)行業(yè)崇尚現(xiàn)金為王，現(xiàn)金就是企業(yè)的血液，其重要性不言而喻。最近一兩年，由于房市低迷，不斷傳出房地產(chǎn)企業(yè)訇然倒閉，導(dǎo)火線和根源都在其現(xiàn)金流上。作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，加上非同一般的高貴出身，保利地產(chǎn)籌集現(xiàn)金的能量是其他房地產(chǎn)企業(yè)難以望其項(xiàng)背的，其融資手段多點(diǎn)開(kāi)花。
2014年，保利地產(chǎn)新增金融機(jī)構(gòu)貸款620億元，凈增金融機(jī)構(gòu)貸款231億元。2014年保利地產(chǎn)成功發(fā)行了第二期5億美元票面利率為5.25%的高級(jí)債券，完成150億元人民幣中期票據(jù)注冊(cè)，并成功完成了首次10億美元人民幣中期票據(jù)發(fā)行。通過(guò)這些籌措活動(dòng)，保利地產(chǎn)獲得現(xiàn)金流凈值共計(jì)198.91億元。在市場(chǎng)低迷情況下，這些現(xiàn)金對(duì)保利地產(chǎn)2014年的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直就是雪中送炭，助其渡過(guò)難關(guān)。
如果籠罩在房地產(chǎn)市場(chǎng)上空的陰霾遲遲不肯散去，即使對(duì)保利地產(chǎn)這種“巨無(wú)霸”體量的房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，問(wèn)題都將變得格外嚴(yán)重。保利地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)高速增長(zhǎng)，不能總靠輸血，而是要靠自己造血;輸血對(duì)保利地產(chǎn)這種“巨無(wú)霸”來(lái)說(shuō)，只能是杯水車(chē)薪，也只能是救贖一時(shí);只有造血，才能活得逍遙自在，扼住自己命運(yùn)的咽喉。
作為房地產(chǎn)企業(yè)，解決資金饑渴最根本的途徑或許只有一個(gè)，那就是把房子賣(mài)出去，把庫(kù)存占用的資金盤(pán)活。保利房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~長(zhǎng)期為負(fù)數(shù)，并不是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)不值錢(qián)。從這幾年年報(bào)看，保利地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張十分驚人。2010年年底其資產(chǎn)規(guī)模為1523億元，2013年年底為3139億元，2014年年底為3658億元。每年都上了一個(gè)較大臺(tái)階，這也讓宋廣菊能力凸顯。
從財(cái)報(bào)可以看出，保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)是很不健康的，亟需有所改善。2014年保利地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為1366.76億元，但庫(kù)存規(guī)模達(dá)2672億元，后者是前者的兩倍，這在所有房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，都算是較為罕見(jiàn)的。換句話來(lái)說(shuō)，保利地產(chǎn)的庫(kù)存壓力是大型房企中最大的。2014年碧桂園庫(kù)存折合人民幣只有1000億元。2013年保利地產(chǎn)庫(kù)存也高達(dá)2399億元。由于庫(kù)存占用資金較大，這已經(jīng)影響到保利地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
一方面是庫(kù)存消化乏力，一方面是新業(yè)務(wù)拓展需要大量資金投入。保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新稱(chēng)，2015年保利地產(chǎn)計(jì)劃新開(kāi)工面積1500萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積1450萬(wàn)平方米。雖然這兩個(gè)指標(biāo)同比有所下降，但所需資金卻是天量級(jí)別的。正是因?yàn)槭苤朴邶嫶蟮馁Y金壓力，保利地產(chǎn)2015年的土地拓展計(jì)劃還沒(méi)有明確的投入預(yù)算。
今年以來(lái)，股市急劇升溫，也給保利地產(chǎn)提供了一條來(lái)錢(qián)捷徑。為緩解迫在眉睫的現(xiàn)金流壓力，保利地產(chǎn)公布了100億元的融資計(jì)劃，擬定向增發(fā)11.5億股，募集100億元，發(fā)行貨格不低于8.74元/股，主要用于南京保利中央公園等11個(gè)位于一二線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。
此外，保利地產(chǎn)還在積極謀求其他資金源頭，希望商業(yè)運(yùn)營(yíng)，地產(chǎn)養(yǎng)老，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)能成為其資金的涓涓細(xì)流。
保利地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)集中持有型物業(yè)包括酒店，商場(chǎng)，寫(xiě)字樓，會(huì)展，經(jīng)營(yíng)面積92萬(wàn)平方米，2014年實(shí)現(xiàn)租金收入10.3億元。2015年計(jì)劃新建4個(gè)酒店，3個(gè)購(gòu)物中心，將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，營(yíng)業(yè)計(jì)劃收入達(dá)到20至25億元。但商業(yè)地產(chǎn)前期需要大手筆投入，收回投資周期長(zhǎng)，見(jiàn)效慢�；蛟S讓保利地產(chǎn)改善資本結(jié)構(gòu)上更加雪上加霜，于事無(wú)補(bǔ)。
養(yǎng)老地產(chǎn)是保利地產(chǎn)最近進(jìn)行積極拓展的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊。保利地產(chǎn)計(jì)劃是全產(chǎn)業(yè)鏈介入，打造“三位一體”的中國(guó)式養(yǎng)老(機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老，居家養(yǎng)老)。宋廣菊稱(chēng)，保利地產(chǎn)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，是基于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，希望未來(lái)可以成長(zhǎng)為中國(guó)式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)者。
在養(yǎng)老地產(chǎn)上，2014年保利地產(chǎn)是花了大力氣的，共推動(dòng)了51個(gè)社區(qū)養(yǎng)老改造。但對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)能否短期內(nèi)產(chǎn)生效益，就連宋廣菊自己都不看好。她說(shuō)：“從商業(yè)模式看，開(kāi)發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)不具備任何優(yōu)勢(shì)，持有重資產(chǎn)特業(yè)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)，然后通過(guò)服務(wù)費(fèi)的模式收回投資，會(huì)非常困難。”
或許保利地產(chǎn)在2014年唯一的亮點(diǎn)就是其房地產(chǎn)金融的發(fā)展。2010年保利旗下信保私募股權(quán)基金成立，到2014年年底該基金管理規(guī)模已達(dá)280億元，同比增長(zhǎng)40%，連續(xù)多年被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)基金十強(qiáng)”之首。
當(dāng)然，對(duì)保利地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，真正的源頭活水還是市場(chǎng)。由于市場(chǎng)低迷，并且目前持續(xù)前景不明，這給保利地產(chǎn)帶來(lái)了極大困擾。保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)黃海稱(chēng)，2015年保利地產(chǎn)的重點(diǎn)工作就是去庫(kù)存。從其庫(kù)存量來(lái)看，即使保利地產(chǎn)不推新盤(pán)，把這些庫(kù)存消化掉，都需要一兩年甚至更久。所以，對(duì)保利地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，消化庫(kù)存都是那樣任重道遠(yuǎn)，充滿(mǎn)艱辛和不可預(yù)測(cè)的變數(shù)。
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