山東連鎖零售企業(yè)家家悅集團股份有限公司（簡稱：家家悅）于近期披露了招股書。據(jù)招股書顯示，家家悅欲擴張業(yè)務(wù)再建超市，然而此舉仍難掩連鎖超市虧損的窘?jīng)r。同時，公司在招股書中更坦言租賃與物業(yè)帶來的兩大風險將對未來經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。對此，中國經(jīng)濟網(wǎng)記者聯(lián)系家家悅，截至發(fā)稿，未得到回復。

　　據(jù)家家悅招股書顯示，家家悅本次擬在上交所發(fā)行9000萬股，募資114452萬元投資建設(shè)連鎖超市建設(shè)項目、生鮮加工物流中心項目、連鎖超市改建項目和信息系統(tǒng)升級改造項目共 4 個項目。

　　根據(jù)家家悅發(fā)展規(guī)劃，2014 至2016 年本項目擬在山東省建設(shè)連鎖超市，發(fā)展大賣場及綜合超市共計300 家。擬投入資金76351萬元，擬在山東省濟南、青島、煙臺、威海等地區(qū)發(fā)展 300 家門店，主要分布在膠東地區(qū)169個，山東其他其他地區(qū)131個，建設(shè)大賣場19個、綜合超市281個，建設(shè)周期為3年。而根據(jù)公司的財務(wù)測算，未來4年大賣場的營業(yè)收入增速為14％、10％、8％、6％，綜合超市的是18％、15％、12％、10％，該項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為21.22％，投資回收期為6.42年（含建設(shè)期）。

　　實際上，以公司2013年的一、二級子公司的經(jīng)營情況為例來看，公司除了威海和煙臺地區(qū)外，其他地區(qū)的連鎖超市全部虧損。成立于2009年的濟南十八家家悅，2013年的凈資產(chǎn)為負3790萬元，虧損2763萬元；青島十八家家悅2013年的凈資產(chǎn)為負547萬元，虧損1309萬元；青島市北區(qū)十八家家悅虧損757萬元；臨沂家家悅虧損736萬元。

　　公司經(jīng)營遇兩大風險：租賃與物業(yè)

　　據(jù)家家悅招股書顯示，公司主營業(yè)務(wù)為連鎖超市經(jīng)營，租賃物業(yè)數(shù)量眾多、來源廣泛，截至 2014年5月末公司及下屬子公司共簽訂了534 份租賃合同，租賃面積共計132.43 萬平方米，其中16.55 萬平方米的租賃物業(yè)未能取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件，占總租賃面積的12.50％，存在租賃關(guān)系被第三方主張無效或被有權(quán)機關(guān)責令終止或認定無效的可能。雖然截至本招股說明書簽署日，公司及下屬子公司在過去的經(jīng)營中并未出現(xiàn)過因租賃物業(yè)被有權(quán)第三方主張無效或被有權(quán)機關(guān)認定無效的情形，但不能排除因出現(xiàn)上述情況對公司的經(jīng)營造成不利影響的風險。

　　公司大多數(shù)門店經(jīng)營所需物業(yè)通過租賃方式取得，截至2014 年5 月末，公司約140 萬平方米的門店總面積中近90％為租賃物業(yè)。根據(jù)租期劃分，公司及下屬子公司簽訂的534 份租賃合同中，2015 年末前到期的有61 份，租賃面積為7.98 萬平方米，面積占比為6.03％；2016 年初至2017 年末到期的有69 份，租賃面積為8.30 萬平方米，面積占比為6.26％；2018年初至2019 年末到期的有93 份，租賃面積為12.52 萬平方米，面積占比9.45％；2020 年以后到期及無固定期限的有311 份，租賃面積為103.63 萬平方米，面積占比為78.26％。如果出現(xiàn)物業(yè)租賃合同集中到期不能續(xù)租，且短期內(nèi)無法在租約到期的門店周邊尋找到可替代物業(yè)，公司將面臨短期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績波動的風險。

　　另一方面，租金及物管費用系公司重要運營成本之一，報告期內(nèi)公司租金及物管費分別為19，748.13萬元、22，741.86 萬元和27，275.55 萬元。在我國商業(yè)物業(yè)租金及物管費的水平逐年上漲的背景下，如果現(xiàn)有租約到期續(xù)租或者公司以租賃物業(yè)形式開設(shè)新店，將面臨租金上漲引致成本上升的風險。來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)

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