其中，擁有蘇州中心一棟七層購物中心和兩座甲級(jí)寫字樓的蘇州晶匯日前獲得一筆人民幣40億元的貸款，期限10年。

　　據(jù)了解，蘇州晶匯是蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司和新加坡凱德商用聯(lián)合成立的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向凱德商用求證得知，該筆貸款正是用于投入開發(fā)上述蘇州中心項(xiàng)目。

　　不過也有蘇州市場人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，盡管有凱德商用這樣的大牌商業(yè)開發(fā)企業(yè)加持，但在蘇州園區(qū)商業(yè)體扎堆有過量隱憂，蘇州中心項(xiàng)目雖有區(qū)域價(jià)值競爭力，但優(yōu)勢并不明顯，未來入市依然面臨較大壓力。

　　籌40億貸款

　　是次蘇州晶匯獲得40億元貸款，貸款利率為中國人民銀行基準(zhǔn)利率的105%。其中，牽頭行兼為中國銀行蘇州分行，提供額度20億元;中國農(nóng)業(yè)銀行蘇州分行、中國建設(shè)銀行蘇州分行分別提供額度12億元、8億元。

　　目前蘇州晶匯主要負(fù)責(zé)蘇州中心一座購物中心和兩座辦公樓的開發(fā)建設(shè)和管理運(yùn)營工作，項(xiàng)目總體量約36萬平方米，包括一座體量約30萬平方米的商場。

　　2012年5月，凱德商用及蘇州金雞湖城市發(fā)展聯(lián)合舉行了項(xiàng)目開工典禮。彼時(shí)凱德商用總裁林明志透露，該項(xiàng)目是凱德商用在蘇州的首個(gè)項(xiàng)目，且距簽署合作協(xié)議7個(gè)月就開工。

　　凱德商用也對(duì)該項(xiàng)目較為重視，林明志稱，相信這個(gè)購物中心將成為整個(gè)華東區(qū)域購物、餐飲、娛樂、休閑等體驗(yàn)式消費(fèi)的地標(biāo)性勝地，這也將為國際和國內(nèi)品牌提供在蘇州高品質(zhì)購物中心擴(kuò)展的機(jī)會(huì)。

　　凱德商用官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前凱德商用已在中國37個(gè)城市開設(shè)了62家購物中心，總物業(yè)值為784億元。

　　另據(jù)了解，項(xiàng)目專案的總開發(fā)成本預(yù)計(jì)約67.40億人民幣(約83.29億港元)，以50%的有效股份計(jì)算，凱德商用和金雞湖城市發(fā)展各自承擔(dān)約33.7億人民幣(約41.65億港元)的專案開發(fā)成本。

　　凱德商用對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，該項(xiàng)目處于在建狀態(tài)，未來會(huì)選擇合適的時(shí)機(jī)對(duì)蘇州中心做品牌推廣和發(fā)布。

　　公開資料顯示，蘇州中心項(xiàng)目占地面積約16.7萬平方米，位于蘇州市金雞湖西側(cè)，毗鄰東方之門項(xiàng)目，是一個(gè)高端大型綜合發(fā)展項(xiàng)目。

　　項(xiàng)目總建筑面積約182萬平方米，其中地上建筑面積130萬平方米、地下建筑面積52萬平方米。

　　組成部分包括商場、辦公樓、公寓、酒店以及文化和娛樂空間。項(xiàng)目由10幢建筑構(gòu)成，規(guī)劃包括500米和450米超高層建筑各1棟、100-200米高層塔樓7棟、大型商業(yè)建筑一座，總投資約285億，其中單體500米的摩天大樓將成蘇州最高建筑。

　　據(jù)蘇州市場人士介紹，在該項(xiàng)目周邊有很多堆疊在一起的同類型產(chǎn)品，較有代表性的如毗鄰的東方之門、董事匯、明天翔國際大廈、蘇州鳳凰文化廣場等。

　　“項(xiàng)目雖然開發(fā)已近三年，現(xiàn)在連初步的價(jià)格也還沒有出來，而且內(nèi)部還有很多問題在進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)中。”該市場人士還對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體補(bǔ)充。

　　上述人士指出，包括項(xiàng)目未來的產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策略等方面，可能(他們)內(nèi)部都沒有完全明朗和把握好。

　　商業(yè)過量僵局

　　據(jù)悉，蘇州中心將在2017年入市，不過最新的市場環(huán)境卻讓該項(xiàng)目的入市面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　有市場人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，雖然蘇州中心一直都在說要打造成為城市名片，但是并不具有特別優(yōu)勢。而且整個(gè)園區(qū)的商業(yè)、寫字樓，去化也不是特別理想。

　　去化不理想的主要原因是同類型商業(yè)體扎堆，上述市場人士解釋，“從去年的數(shù)據(jù)看雖然園區(qū)整體租賃和去化量有上升，但還有更多新的存量根本是空置和賣不動(dòng)。”

　　據(jù)戴德梁行最新公布的數(shù)據(jù)，若未來沒有寫字樓用途的新增地塊，僅僅蘇州園區(qū)目前新的寫字樓項(xiàng)目就高達(dá)23家，供應(yīng)總量將超過200萬方。

　　而且園區(qū)的商業(yè)體量還在持續(xù)快速擴(kuò)張當(dāng)中。高力國際公布的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2015年將有九個(gè)項(xiàng)目竣工，其面積總計(jì)583,225平方米。

　　若所有項(xiàng)目皆如期入市，2015年市場總存量將突破200萬平方米，同比漲幅達(dá)26.7%，系過去七年來最高漲幅。

　　高力國際在報(bào)告中指出，僅2015年一年，蘇州市場將有合計(jì)超過100萬平方米的中高端購物中心計(jì)劃入市。相應(yīng)地，整體市場空置率預(yù)計(jì)將攀升，尤以集中了超過一半新增供應(yīng)面積的蘇州工業(yè)園區(qū)為甚。

　　不管是寫字樓還是購物中心，都迎來井噴的態(tài)勢。戴德梁行商業(yè)部董事沈潔表示：“目前雖然還不能說過剩，但是現(xiàn)在蘇州寫字樓的量還是蠻大的，消化掉現(xiàn)在的量需要較長的時(shí)間。”

　　值得注意的是，蘇州中心項(xiàng)目將在2017年入市，有市場人士指出，蘇州園區(qū)的土地本來就很稀缺，而蘇州中心的位置不錯(cuò)。“隨著人口導(dǎo)流消化存量，兩年之后園區(qū)的商業(yè)應(yīng)該能迎來較好的發(fā)展。”

　　上述市場人士稱，加上政府也在大力規(guī)劃，要把金雞湖那塊打造成為蘇州的華爾街，未來的趨勢還是向上，只是暫時(shí)局面不太明朗，兩年之后還是值得期待。

　　戴德梁行中國投資部董事總經(jīng)理葉建成表示，目前蘇州市場還處于起步階段，特點(diǎn)是供應(yīng)放量大，而租金收益率卻較低，不論是開發(fā)商還是投資的小業(yè)主都要經(jīng)受這個(gè)忍耐期。
　�。ㄓ^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 魯鵬）

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