北斗星商業(yè)廣場位于寶山區(qū)長臨路913-999號，地處共康板塊的核心位置，項(xiàng)目總建筑面積約6萬平方米，地上約4.7萬平方米，地下1.4萬平方米，由一棟8層酒店和三排3至4層的內(nèi)街式商場組成，其中商業(yè)面積約3.6萬平方米。

　　 商圈偏離，客源分流，終走下坡

　　從大環(huán)境上來看，共康板塊歷來是閘北寶山合力發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，作為老牌的成熟商圈，人口密度極大。據(jù)統(tǒng)計，北斗星商業(yè)廣場項(xiàng)目兩公里半徑內(nèi)可以輻射共康板塊約20萬人口。在2008年北斗星開業(yè)時，周邊無大型商業(yè)中心。

　　正因?yàn)榘鍓K中缺失商業(yè)中心，寶山政府近年來也一直提倡大力發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心。這以政府規(guī)劃導(dǎo)向，也讓曾經(jīng)作為共康板塊重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的北斗星商業(yè)廣場慢慢失去優(yōu)勢。

　　隨著寶山萬達(dá)與綠地新都會的拔地而起，盤踞于共康路地鐵站，且兩者加起來近30萬平方米的商業(yè)體量，直接把整個共康板塊的商圈拉至共和新路共康路口。而整個共康板塊的軌道交通系統(tǒng)僅共康路地鐵站，故客源極度分流，另作為新興購物中心，其入駐品牌強(qiáng)度也對老型社區(qū)商業(yè)廣場有巨大的沖擊。故大環(huán)境下，商圈重心的變化，是導(dǎo)致北斗星走下坡路的原因。

　　街鋪強(qiáng)勢，品牌難入，艱難前行

　　再來看一下小環(huán)境，在北斗星商業(yè)廣場未開業(yè)之前，共康路與長臨路上的商業(yè)街鋪就已經(jīng)形成規(guī)模，百貨零售、美容美發(fā)、各色餐飲美食茶樓等早已風(fēng)生水起。而由于商業(yè)的稀缺性，這些街鋪鮮有空鋪，可見區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力之強(qiáng)�？梢哉f，北斗星商業(yè)廣場周邊街鋪是最強(qiáng)勢的。而這點(diǎn)也可以從租金上看得出，據(jù)統(tǒng)計，共康路上的街鋪平均租金在5-12元/平方米/天，而北斗星廣場則在3-8元/平方米/天。故除去租金因素，完全處于弱勢地位。

　　所以，在這樣的環(huán)境下，北斗星商業(yè)廣場的開局并不理想，除了引進(jìn)世紀(jì)聯(lián)華和一兆韋德作為主力店外，其他商鋪引進(jìn)的知名品牌十分少，而作為個體經(jīng)營的商戶更希望在已經(jīng)形成的商業(yè)街上開店，其開業(yè)率曾一度僅在30%。故小環(huán)境下，街鋪的擠壓是導(dǎo)致北斗星艱難前行的原因。

　　模式不當(dāng)，無法規(guī)劃，難塑商業(yè)

　　從商業(yè)地產(chǎn)角度上講，任何大環(huán)境與小環(huán)境的外因，都可以通過前期的項(xiàng)目定位規(guī)劃，后期的招商運(yùn)營來規(guī)避和解決。但北斗星商業(yè)廣場卻還有不小的內(nèi)患。

　　作為北斗星商業(yè)廣場的開發(fā)商上海百鑫置業(yè)有限公司走的是租售結(jié)合的商業(yè)模式，據(jù)統(tǒng)計，除去B1的世紀(jì)聯(lián)華和4F的一兆韋德，整個北斗星商業(yè)廣場的可租賃商業(yè)面積約為2.6萬平方米，商鋪總數(shù)約在349個，而百鑫置業(yè)僅持有9300平方米的面積和63個商鋪（詳見下表）。這對于業(yè)態(tài)的整體規(guī)劃是及其不利的，作為小業(yè)主，在經(jīng)營不佳的情況下，隨意租賃成為最大隱患，這是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營中最大的禁忌。

　　另一方面，無序規(guī)劃直接導(dǎo)致后期無法有效統(tǒng)一運(yùn)營管理的局面，當(dāng)大部分商鋪的商業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離時，想以特色帶動商業(yè)，想以市場活動帶動人氣，想以商業(yè)布局優(yōu)化業(yè)態(tài)配置等等都成了阻撓，項(xiàng)目難以炒作成為運(yùn)營難題。

　　最直接的表象就是年后的商鋪開業(yè)率問題，從整個北斗星商業(yè)廣場的現(xiàn)場來看，年后開業(yè)率僅在30%，絕大部分的商鋪由于經(jīng)營者回家過年，都選擇了閉店，這對本就招商率不高的北斗星帶來了雪上加霜的影響，廣場內(nèi)鮮有人煙也讓廣場運(yùn)營者頭痛不已。故選擇的運(yùn)營模式不當(dāng)，是導(dǎo)致北斗星難塑商業(yè)的原因。(來自：微信號：壹報通商業(yè)地產(chǎn))

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