機(jī)構(gòu)連續(xù)預(yù)警
萬科土地儲(chǔ)備的持續(xù)下降，引起了機(jī)構(gòu)的注意。國海證券2月6日的研究報(bào)告再次預(yù)警萬科土儲(chǔ)不足。
國海證券稱，截至2015年2月5日，萬科A年內(nèi)股價(jià)跌幅8.63%，表現(xiàn)明顯差于行業(yè)平均值-1.33%，香港上市的萬科企業(yè)股價(jià)漲幅1.27%，同樣弱于中國海外發(fā)展，市場(chǎng)已初步顯現(xiàn)出對(duì)于萬科土地儲(chǔ)備不足的擔(dān)憂。
國海證券分析師孔令峰認(rèn)為，有別于內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)品牌以及轉(zhuǎn)型概念的追逐，港股市場(chǎng)更加看重公司凈資產(chǎn)的價(jià)值，萬科土地?cái)U(kuò)張力度的勢(shì)弱加大了H 股股價(jià)下行的壓力。
1個(gè)月前，瑞銀證券和中信就對(duì)萬科給出了類似判斷。
1月7日，瑞銀罕見地給出了萬科降級(jí)評(píng)價(jià)，將投資評(píng)級(jí)由“買入”下調(diào)至“中性”。瑞銀的一個(gè)理由是：萬科過去三個(gè)月已急升35%，跑贏內(nèi)房板塊，現(xiàn)價(jià)已反映利好因素；第二則是萬科去年放慢增土儲(chǔ)速度，新購的土地面積僅及年內(nèi)銷售面積的47%，或會(huì)影響今年的可售貨量。
有意思的是，作為萬科的股東，瑞銀在2014年11月還大舉增持了665.39萬股 H 股。
持同樣看法的還有中信證券。
中信證券認(rèn)為，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備少，萬科有踏空的風(fēng)險(xiǎn)。
中信證券分析師陳聰?shù)膱?bào)告顯示，萬科在2014年拿地不積極，全年拿地權(quán)益地價(jià)不足300億元，僅相當(dāng)于1-2個(gè)月的銷售額。較低的資本開支使公司凈負(fù)債率較低，但卻影響公司未來可持續(xù)性。另外，小股操盤雖然有諸多好處，但畢竟意味著公司披露月報(bào)口徑銷售額含金量不斷縮水。
在陳聰看來，公司可銷售資源并不充裕，奪回行業(yè)規(guī)模第一的難度很大。
實(shí)際上，萬科的賬上躺著大量的現(xiàn)金。
2014年中報(bào)顯示，截至6月底，萬科持有的貨幣資金為428.6億元，而2014年三季度這一數(shù)字進(jìn)一步增加到487.4億元，與此同時(shí)，其凈負(fù)債率為26.2%，繼續(xù)維持行業(yè)低位。
與千億級(jí)別的對(duì)手相比，萬科的土地儲(chǔ)備則少得可憐。
在2014年半年工作會(huì)議上，王健林表示：上半年新增土地儲(chǔ)備樓面面積1881.8萬平方米，累計(jì)土地儲(chǔ)備樓面面積9186.9萬平方米。
萬科內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，土地就是糧草，沒有土地都是空話。
萬科深圳公司一員工對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，與集團(tuán)層面對(duì)外表達(dá)的謹(jǐn)慎樂觀看法不同，萬科內(nèi)部對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法并不積極。
其同時(shí)表示，一位高管在回答2015年買不買房的問題時(shí)，給出了這樣的建議：“即便是自住，也不用要急著買房子，即使算上貸款獲得的杠桿，買房的投資回報(bào)率在未來幾年也可能只有幾個(gè)點(diǎn)，還不如一些理財(cái)產(chǎn)品或者跟投資公司的一些項(xiàng)目。”
�。�經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 廖杰華）
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