一個開發(fā)商不僅僅造房子，還做起地鐵的生意了。這個看起來有點“不務正業(yè)”的開發(fā)商，正是2014年把萬科從房地產(chǎn)頭把交椅拉下來，剛剛登上地產(chǎn)一哥位置的綠地集團。
在日前接受時代周報記者采訪時，綠地集團董事長張玉良透露，從去年年底至今的兩個月里，綠地已經(jīng)投資了三條地鐵，今年年內(nèi)計劃再新簽7條地鐵，合計投資10條地鐵。未來，地鐵地產(chǎn)將成為綠地中長期的重要產(chǎn)業(yè)，規(guī)模達到千億元之巨。
張玉良是多元化戰(zhàn)略最堅定不移的擁躉。目前，綠地還正在和馬云、馬明哲洽談，準備在金融領域展開合作。綠地將推出以“地產(chǎn)寶”為代表的地產(chǎn)金融產(chǎn)品，2016年金融板塊的利潤規(guī)模目標50億元。此外，綠地整體上市已進入證監(jiān)會審批階段，若一切順利，預計今年上半年有望獲批。
“還要再投7條地鐵線”
“目前已經(jīng)投資了3條地鐵，未來還將投資7條。”張玉良在1月21日的媒體見面會上透露了其地鐵開發(fā)的最新進展。
不到兩個月的時間里，綠地已經(jīng)投資了兩條地鐵。綠地1月14日宣布，斥資313億元投資南京地鐵5號線。這條全長37公里的地鐵將于今年開工，預計于2020年底建成。這是繼去年12月投資徐州地鐵3號線后，綠地的第二個地鐵項目。據(jù)了解，徐州3號線一期工程長約17.3公里，總投資約117億元，也將于2020年底建成。
下一個地鐵項目會落子重慶。“投資300多億元的重慶9號線項目，很快會在近期簽署合作諒解備忘錄。”綠地集團品牌相關(guān)人士告訴記者。
綠地投資地鐵，將采取PPP（公私合作投資）模式。在南京5號線上，綠地首次披露了這一模式。據(jù)了解，該5號線將采取“項目投融資建設+施工總承包+物業(yè)綜合開發(fā)”的PPP模式合作建設。其主要流程為項目前期由綠地投資開發(fā)，政府后期對項目股權(quán)進行回購；政府對項目股權(quán)的回購，將在項目試運營開始后的五年內(nèi)完成。
為保證地鐵投資的順利運行，綠地與申通地鐵、上海建工展開戰(zhàn)略合作，搭建了一個全新的平臺—地鐵投資公司。合作方的角色也較明確，上海建工負責軌道工程規(guī)劃設計、建設和地鐵開發(fā)，申通地鐵主攻地鐵的運營管理，而綠地更像是財務投資人和資源整合者，與建工聯(lián)全承擔工程資金投入及運營管控。
在地鐵投資中，綠地的資金怎么投，怎么賺錢。就這一問題，張玉良表示，千億元的投資將分期進行。
對于投資地鐵如何獲得更高溢價的回報，張玉良說，公司將發(fā)揮綠地的優(yōu)勢特長，參與地鐵沿線區(qū)域的綜合功能開發(fā)，“我們會開發(fā)集商業(yè)、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施。” 此外，政府在對地鐵項目股權(quán)進行回購時，如果地方政府暫時因資金欠缺無法回購，不排除用地鐵延線的土地進行置換的可能性。
房產(chǎn)銷售要完成2800億
斥巨資進軍地鐵產(chǎn)業(yè)的這一舉動，讓人不禁打了個問號，綠地到底要做什么？
“上天入地出海”，是外界業(yè)內(nèi)人士對綠地超越萬科的代表性理解。“入地”，正是綠地未來棋局中重要的一項布局。前述三個地鐵項目，僅僅是綠地投資城市基礎建設項目的開始。
時代周報記者了解到，綠地在地鐵產(chǎn)業(yè)的野心相當大，直指千億目標。
張玉良認為，與地鐵相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有著無限潛力，是一筆筆的大生意。綠地的地鐵產(chǎn)業(yè)將以“地鐵+物業(yè)”為核心，以地鐵帶動公司相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
“未來5年中國有7000條地鐵投資機會，如果每一條投資150億，綠地還有很多機會。這一產(chǎn)業(yè)將在綠地中長期的發(fā)展中扮演重要角色，按我們2020年的中期目標這一業(yè)務的規(guī)模會達到千億元。未來大家可能會覺得綠地是地鐵公司，我們不僅要參與開發(fā)，還要參與運營。”張玉良透露。
對綠地的“地鐵戰(zhàn)略”，多數(shù)人還是云里霧里，仍然看不懂為何向這一領域進軍。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟向時代周報記者表示，在住宅產(chǎn)業(yè)的天花板真正到來之前，綠地想努力使自己成為一家更具有長久發(fā)展能力的多元化產(chǎn)業(yè)公司。“其目標是做一個資源整合者，地鐵產(chǎn)業(yè)是其進行資源整合的重要部分。”陳晟說。
張玉良也說，房地產(chǎn)開發(fā)仍是綠地集團的基石，但若想在未來獲得更好的生存，就必須抓住現(xiàn)在的機遇嘗試多領域的多元化。
“中國雖然處在城鎮(zhèn)化周期、經(jīng)濟發(fā)展還將保持一定的增長速度，還是一個比較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，但對住宅產(chǎn)業(yè)來說，高峰期基本上已經(jīng)過去。” 張玉良闡述了綠地做多產(chǎn)業(yè)化嘗試的深層次原因，住宅單一產(chǎn)業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去。
但在張玉良看來，這并不代表所有地區(qū)市場的機會都沒有了。中國房地產(chǎn)還有很大的空間，只是區(qū)域表現(xiàn)的差異問題。在2014年完成2400億目標、趕超萬科后，今年綠地在房地產(chǎn)的銷售目標定在了2800億元，而綠地集團的經(jīng)營目標直指4500億。
海外業(yè)務成為綠地增長最為快速的業(yè)務。綠地去年海外收入達到153億元，較上年大幅增長467%；海外預銷售面積42萬平方米，較上年大增568%。2015年，綠地海外銷售收入目標300億元，將保持并進一步突出綠地海外業(yè)務的領先優(yōu)勢。
將與“二馬”全方位合作
小心駛得萬年船，面對競爭對手對綠地“過度追求數(shù)字化指標”的委婉質(zhì)疑，張玉良坦承綠地去年能在地產(chǎn)行業(yè)暫居第一，得來并不容易。
張玉良表示，萬科一直是綠地學習的榜樣，但綠地的起家跟萬科沒法比。“萬科的資本是綠地的3倍，而綠地2000萬起家 ，我也想杠桿小一點，可我是農(nóng)家子弟，人家是富家子弟。我們窮人出來，也要有志氣，不要走在太后面，很想快一點，但是沒有辦法。我們只能靠各種各樣的方式來做，當然也要注意自己不要翻船。”張玉良說。
在張玉良看來，開發(fā)商一時的輸贏并不重要，重要的是如何能贏得大勢。除了“上天入地出海”，綠地的擴張之手，即將伸到金融、消費領域。
這一次，張玉良的合作對象是馬云、馬明哲這兩位金融界的大佬。
時代周報記者了解到，綠地將與阿里巴巴、中國平安展開全方位合作。與平安的合作將在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和非住宅領域的持有型商業(yè)地產(chǎn)中展開；而阿里將與綠地的進口商品直銷業(yè)務合作。
綠地計劃推出一種名為“地產(chǎn)寶”的金額產(chǎn)品，目標領域可能會放在中小企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營領域。“這個盈利模式很持久，而且規(guī)模會很大，將會是我們金融板塊主要的增長領域。”綠地集團相關(guān)人士透露。
下一步，綠地除了將自己的資產(chǎn)金融化，還準備做中國房地產(chǎn)中小企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)的金融化。“即把中小企業(yè)的資產(chǎn)通過我們的金融平臺，將這些資產(chǎn)以眾籌模式變成社會資本，讓中小投資者能夠投資到這些項目當中去，再變成金融產(chǎn)品。”綠地集團相關(guān)人士透露。
據(jù)了解，與“二馬”合作的洽談仍在進行中，不久將披露最新的進展。
對于綠地金融板塊，綠地去年對外投資額約8億元，今年計劃達到30億。按綠地的規(guī)劃，金融板塊做到30億的利潤，明年翻一番，利潤達到50億以上的規(guī)模。
此外，為進一步獲得資本市場支持，綠地整體上市計劃也在有序推進。
時代周報記者了解到，綠地去年已經(jīng)通過了國土部、建設部等審核，進入中國證監(jiān)會的正常審批程序。綠地集團方面向時代周報記者透露，由于審查周期比較長，并且增加了6個月的審計時段，預計春節(jié)以后將補充材料遞交中國證監(jiān)會，再繼續(xù)推進審批程序。如果沒有大的變化，預計今年上半年可能獲批。(來自：時代周報 記者 姜燕)
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